Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 9 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 10]
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 3]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 24/01062 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IYVW
Section 3
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 09 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

Société 3F GRAND EST SAHLM, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]
prise en son agence de [Localité 9] [Adresse 1]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49



PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [R] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparant


Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 03 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 



EXPOSÉ DU LITIGE 

Par un contrat du 26 février 2021, la S.A. 3F GRAND EST SAHLM a donné à bail à Monsieur [R] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel initial de 491,68 € charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. 3F GRAND EST SAHLM a fait signifier à Monsieur [R] [L] le 19 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire. 
 
Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, la S.A. IMMOBILIERE 3F GRAND EST SAHLM a fait assigner Monsieur [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 octobre 2024 où elle a été retenue.

A cette audience, la S.A. IMMOBILIERE 3F GRAND EST SAHLM a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
- Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 26 février 2021 consenti à Monsieur [R] [L] pour les locaux sis [Adresse 6] logement N°0443, est acquise,
- Constater la résiliation du bail à compter du 19 février 2024,
- Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [R] [L], 
- Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [R] [L] ainsi que tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 6] logement N°0443, dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, 
- Dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier, 
- Condamner Monsieur [R] [L] à payer à la société 3F GRAND EST, à compter du 19 février 2024 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, 
- Condamner Monsieur [R] [L] à payer à la société 3 F GRAND EST la somme de 1637,74 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 3 avril 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2023 sur la somme de 1163,52 € et à compter de la présente assignation pour le surplus, 
- Condamner Monsieur [R] [L] aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 19 décembre 2023 pour un montant de 99,64 € ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution dudit jugement par la partie débitrice, 
- Condamner Monsieur [R] [L] au paiement de la somme de 850 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, y compris les dépens, conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile. 

La S.A. 3F GRAND EST SAHLM, représentée par son conseil, maintient ses demandes et produit à titre informatif un décompte mis à jour.

Bien que régulièrement assigné par remise de l'exploit à étude, Monsieur [R] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
Il a été donné lecture par le juge des conclusions reçues le 13 septembre 2024 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 19 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, S.A. 3F GRAND EST SAHLM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 20 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 26 février 2021 contient une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2023, pour la somme en principal de 1163,52 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2024. En effet, même si des versements ont été effectués par le locataire dans le délai imparti, les sommes versées sont inférieures au montant du commandement de payer.

Monsieur [R] [L] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 février 2024, équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de dire qu'elle sera indexée selon les modalités prévues au contrat de bail et majorées des charges locatives dûment justifiées ainsi que des intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance.

Il devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur est non comparant et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire. 

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La S.A. 3F GRAND EST SAHLM produit dans le cadre de son assignation un décompte daté du 3 avril 2024 dans lequel il ressort que Monsieur [R] [L] reste devoir la somme de 1522,86 € terme de mars 2024 inclus, déduction faite de la somme de 15,24 € (7,62 + 7,62 €) correspondant au décompte à l’intitulé « autres produits » dont il n’est produit aucun justificatif et de la somme de 99,64 € correspondant aux frais de recouvrement.


Monsieur [R] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement. 

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Monsieur [R] [L] au paiement de la somme de 1522,86 €, terme de mars 2024 inclus (loyers impayés et indemnités d'occupation échues).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit le 19 décembre 2023 sur la somme de 1163,52 euros et à compter de l’assignation, pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le défendeur est non comparant et le tribunal ne dispose pas des éléments permettant de vérifier qu’il est en capacité financière de régler sa dette locative.
Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [R] [L] supportera la charge des dépens, sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcée, hypothétiques à ce stade. Les dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer (87,74 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d'accorder au demandeur la somme de 400 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.


PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 février 2021 entre la Société 3F GRAND EST SAHLM et Monsieur [R] [L] concernant le logement situé [Adresse 6] logement N°0443 sont réunies à la date du 20 février 2024 et que le contrat de bail s'est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ; 

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société 3F GRAND EST SAHLM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [L] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

REJETTE la demande d’astreinte présentée par la Société 3F GRAND EST SAHLM ;

CONDAMNE Monsieur [R] [L] à payer à la Société 3F GRAND EST SAHLM la somme de 1522,86 (mille cinq cent vingt-deux euros et quatre-vingt six centimes) au titre de l'arriéré de loyers, de charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 3 avril 2024 (échéance de mars 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit le 19 décembre 2023 sur la somme de 1163,52 euros et à compter de l’assignation, pour le surplus ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [L] au montant du loyer hors charges dû au jour de la résiliation soit la somme de 341,47€;

CONDAMNE Monsieur [R] [L] à payer à la Société 3F GRAND EST SAHLM cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 février 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée selon les modalités prévues dans le contrat de bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ainsi que des intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ; 

DEBOUTE la Société 3F GRAND EST SAHLM du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (87,74 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT n'y avoir lieu à statuer sur les dépens de l'exécution forcée ;

CONDAMNE Monsieur [R] [L] à verser à la Société 3F GRAND EST SAHLM une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 09 janvier 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,