Tribunal Judiciaire · CALAIS JCP — 13 janvier 2025

N° RG 24/01268 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-756LS 
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 6]
[Adresse 12]
[Localité 11]
tel : [XXXXXXXX02]
[Courriel 16]




N° RG 24/01268 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-756LS

Minute : 25/46 


JUGEMENT

Du : 13 Janvier 2025




Etablissement public TERRE D'OPALE HABITAT


C/

M. [W] [E]





Copie certifiée conforme délivrée
à :

le :





Formule exécutoire délivrée 
à :

le :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D'OPALE HABITAT
[Adresse 7]
[Localité 10]
représenté par madame [F] [T]


ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [E]
[Adresse 3]
[Adresse 13]
[Localité 9]
non comparant



Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 19 Novembre 2024 :
Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;


Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;











EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 février 2023, l'établissement Terre d'opale habitat a consenti un bail d'habitation à M. [W] [E] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 15], moyennant le paiement à terme échu d'un loyer initial mensuel de 336,11 euros et d'une provision pour charges de 158 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 822,29 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [W] [E] le 14 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 août 2024, l'établissement Terre d'opale habitat a assigné M. [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de : 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de règlement des loyers et pour défaut de justification d'une assurance contre les risques locatifs ; 
- ordonner l'expulsion du défendeur du logement loué au visa de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; 
- condamner le défendeur au paiement : 
de la somme de 1588,93 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 31 juillet 2024, somme assortie des intérêts au taux légal au visa de l'article 1231-6 du code civil ; d'une indemnité d'occupation d'un montant de 517,01 euros égale au dernier terme de loyer, charges comprises, à compter du 1er août 2024 et ce jusqu'au départ effectif du défendeur du logement loué ; de la somme de 300 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de décision à intervenir au visa de l'article 1231-7 du code civil ; des dépens au visa de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et l'assignation. 
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 29 août 2024. Le diagnostic social et financier n'a pas pu être réalisé car le locataire n'a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social. 


À l'audience du 19 novembre 2024, l'établissement Terre d'opale habitat maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 novembre 2024, s'élève désormais à 2382,07 euros. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [W] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
Aux termes de l'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l'espèce, un commandement de justifier d'une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 13 mai 2024.

Ce dernier n'a cependant pas justifié de l'assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement, pas plus qu'à l'audience. 

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 juin 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement Terre d'opale habitat à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.
 
En cas d'expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le bailleur verse au débat un décompte arrêté au 14 novembre 2024 montrant que le locataire reste lui devoir la somme de 2382,07 euros au titre de l'arriéré locatif, échéance de novembre non incluse. 

Il convient toutefois de déduire de cette somme, celles facturées au titre des frais non réponse ressource non justifiés en leur principe et leur montant et au titre des frais de poursuite qui seront comprises le cas échéant dans les dépens. 

M. [E] ne comparait et n'est pas représenté, de sorte qu'il n'apporte aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie. 

Par conséquent, M. [E] sera condamné à payer à l'établissement Terre d'opale habitat la somme de 2092,51 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) arrêté au 14 novembre 2024, échéance de novembre non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024 sur la somme de 1450,97 euros (après déduction des frais non justifiés et des frais de poursuite) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au propriétaire, il convient de condamner M. [E] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 509,39 euros, du 14 juin 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 14 juin 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au demandeur.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification à la préfecture. 

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte-tenu des conséquences graves et irréversibles du présent jugement, il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [W] [E] n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 13 mai 2024, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 février 2023 entre l'établissement Terre d'opale habitat, d'une part, et M. [W] [E], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Adresse 14] [Localité 1] est résilié depuis le 14 juin 2024,

ORDONNE à M. [W] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ([Adresse 8]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [W] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 509,39 euros (cinq cent neuf euros et trente-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [W] [E] à payer à l'établissement Terre d'opale habitat la somme de 2092,51 euros (deux mille quatre-vingt-douze euros et cinquante et un centimes) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) arrêté au 14 novembre 2024, échéance de novembre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 1450,97 euros (mille quatre cent cinquante euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ECARTE l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l'établissement Terre d'opale habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mai 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l'assignation du 27 août 2024 et de la notification à la préfecture. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge