Tribunal Judiciaire · Référés — 14 janvier 2025

DU 14 Janvier 2025 Minute numéro : 

N° RG 24/00897 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N6RE

Code NAC : 72I

S.D.C. [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Vexin Boucles de Seine,
C/
Madame [D] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT SELON LA FORME ACCELEREE AU FOND 

LE JUGE : Didier FORTON, juge 

LE GREFFIER : Xavier GARBIT, lors des plaidoiries
 Isabelle PAYET, lors du prononcé par mise à disposition 

LES PARTIES :

DEMANDEUR

La syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Vexin Boucles de Seine, [Adresse 4], [Localité 5], 
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 7]

représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621
Situation : 

DÉFENDEUR

Madame [D] [F], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]

non représentée 




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Débats tenus à l’audience du 18 décembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe 
le 14 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [F] est propriétaire des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] cadastré section DT n°[Cadastre 2], consistant en un appartement et un emplacement de stationnement formant les lots n°132 et 170 de la copropriété. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 juillet 2024, dont le pli a été visé mais non réclamé, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 3] à [Localité 7] a mis en demeure Mme [D] [F] de payer dans un délai de trente jours la somme de 14 301,02 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais, selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, au visa de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. 

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VBDS, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond devant ce tribunal Mme [D] [F], aux fins de voir :

- condamner Mme [D] [F] à lui payer la somme 13 037,14 euros au titre des arriérés de charges dus selon décompte arrêté au 16 juillet 2024 ;

- condamner Mme [D] [F] à lui payer la somme de 513,59 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles ;

- condamner Mme [D] [F] à lui payer la somme de 296,34 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui ;

- condamner Mme [D] [F] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- condamner Mme [D] [F] à lui payer la somme de 2 280 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner Mme [D] [F] aux entiers dépens ; 

Lors de l'audience du 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, Mme [D] [F] n'a pas comparu, ni constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de paiement des charges de copropriété échues et à échoir :

En vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

 «A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.» ;

Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale” ;

Et en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige” ;

En l’espèce le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 3] à [Localité 7] verse les pièces suivantes à l’appui de ses demandes :

- la matrice cadastrale et la copie de l’acte authentique d’acquisition dont il résulte que Mme [D] [F] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n° 132 et 170 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales du 21 février 2024, du 13 décembre 2022 et du 24 juin 2021 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ;

- la lettre de mise en demeure de payer en date du 16 juillet 2024, la sommation de payer les charges de copropriété en date du 5 avril 2024, les lettres de mise en demeure de payer en date du 9 mai 2023 et du 10 novembre 2023 et la relance après mise en demeure en date du 11 décembre 2023 ;

- le contrat de syndic FONCIA ; 

- le bilan annuel des charges du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, le relevé général de dépenses du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023

- les appels de fonds pour la période du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2024 ;

- un décompte détaillé des appels de provision et travaux impayés arrêté au 16 juillet 2024 

Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que Mme [D] [F] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 16 juillet 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. 

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires et les budgets provisionnels fixés par ces derniers pour les exercices à venir. Dès lors, l’intégralité des provisions sur charges, des cotisations du fond de travaux de l’exercice en cours ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédent est devenues exigible. 

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 3] à [Localité 7] verse aux débats un décompte individuel arrêté au 16 juillet 2024 à son assignation, incluant les appels de fonds du 1er juillet 2024, sur lequel il apparait une dette de 13 039,50 euros. 

Au regard de ces éléments et des décomptes produits, déduction faite des sommes portées au crédit du compte du défendeur, il convient de condamner Mme [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 039,50 euros au titre des provisions échues, selon décompte arrêté au 16 juillet 2024, appels de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 3] à [Localité 7] sollicite également le paiement des appels provisionnels des charges et travaux pour l’exercice 2024 non encore échues au jour de l’assignation, soit ceux du 4ème trimestres 2024. 

Or, la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure. 

Le Syndicat des copropriétaires verse le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 21 février 2024 qui a notamment voté le budget provisionnel pour l’exercice du comptable 2024 et fixé le montant des provisions sur charges et des cotisations au fonds de travaux. Ainsi, le montant des provisions sur charges trimestrielles pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 s’élève à 488,43 euros et l’appel de cotisations au fonds de travaux à 25,16 euros, soit un total de 513,59 euros.

Dès lors, il y aura donc lieu de faire droit à la demande et de condamner Mme [D] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 513,59 euros au titre des charges de copropriété de l’exercice 2024 non échues au jour (4ème trimestre 2024). 

Sur les frais de recouvrement 

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;




Dès lors, il apparaît que doivent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tous les frais réclamés et liés au défaut de paiement de charge tels que défini par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Relance après mise en demeure ;
- Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;
- Frais de constitution d'hypothèque ;
- Frais de mainlevée d'hypothèque ;
- Dépôt d'une requête en injonction de payer ;
- Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;
- Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 117 euros au titre des frais portés indûment au débit du compte de Mme [D] [F] comme étant antérieurs à la mise en demeure et excessifs en ce qu'ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l'augmentent artificiellement. 

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [D] [F] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 179,34 euros au titre des frais exposés par le demandeur avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur la demande de dommages-intérêts :

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la carence de Mme [D] [F] impose à la copropriété l’accomplissement de diligences en vue du recouvrement de ces charges, entrainant des frais de gestion non compris dans les dépens. 

Or, il convient de relever que le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation, et cela n’apparait pas non plus à la lecture des procès-verbaux des assemblées générales produits. Dès lors, la demande de dommages et intérêts sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 


En l’espèce, Mme [D] [F] succombe à la procédure et sera donc condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 3] à [Localité 7] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner Mme [D] [F] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ; 

Condamne Mme [D] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 13 037,14 euros au titre des charges de copropriété échues, incluant l’appel de fonds du 1er juillet 2024 ;

Condamne Mme [D] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 513,59 euros, au titre des charges de copropriété non encore échues au jour de l’assignation pour l’exercice de l’année 2024, incluant les appels de fonds du 1er octobre 2024 ;

Condamne Mme [D] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 179,34 euros au titre des frais de recouvrement engagés ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 3] à [Localité 7] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

Condamne Mme [D] [F] aux dépens ;

Condamne Mme [D] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit ;

Et le jugement est signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT