Tribunal Judiciaire · Référés — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE



JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 14 Janvier 2025


N° RG 23/02550 - N° Portalis DB3R-W-B7H-Y245 

N°de minute : 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] [Localité 3] Pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, Monsieur [U] [F]

c/

Madame [S] [V] [J]




DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] [Localité 3] Pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, Monsieur [U] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Linda SADI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D 992

DEFENDERESSE

Madame [S] [V] [J]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Martine SULTAN FUENTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0337



COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,


Statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.















Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 décembre 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour.


EXPOSÉ DU LITIGE
 
Madame [S] [J] est propriétaire des lots n°16, 29 et 40 dans le bâtiment B dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2], [Localité 3].
 
Jusqu’en 2003, cette copropriété était gérée par la société SYNGEST IMMO, syndic professionnel, laquelle a été substituée par un syndic bénévole en la personne de Monsieur [N] [R], lui-même copropriétaire de plusieurs lots dans l’immeuble.

Se plaignant de la carence de Monsieur [R] dans la gestion de cette copropriété, les copropriétaires ont convoqué une assemblée générale extraordinaire le 12 décembre 2021, à l’issu de laquelle, Madame [L] [T] a été désignée en qualité de syndic bénévole, en lieu et place de Monsieur [N] [R].

Celle-ci a ensuite été remplacée par Monsieur [U] [F], à la suite de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 24 juin 2023.

Entre-temps, par ordonnance de référé du 10 mai 2012 rendue par le président du tribunal de grande instance de Nanterre, le syndicat des copropriétaires a été condamné, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, quinze jours après la signification de la décision, à effectuer des travaux relatifs à la mise en conformité d’une colonne d’évacuation, tels que préconisés par Monsieur [H], expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 06 décembre 2012, le syndicat des copropriétaires a été condamné à verser à Madame [S] [J] la somme de 34.000,00 euros, au titre de la liquidation de cette astreinte, outre l’exécution des travaux susmentionnés sous astreinte de 300 euros par jour de retard, ainsi que la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er juin 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [S] [J] de régler ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 10.151,79 euros.

Se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic bénévole en exercice, Monsieur [U] [F], a, par acte en date du 03 octobre 2023, assigné Madame [S] [J] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

- 4858,75 euros au titre des charges de copropriété échues avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2022,

- 10.421,33 euros au titre des charges de travaux, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2022,

- 706,66 euros au titre de sa quote-part des charges d’eau suivant factures établies par la société VEOLIA,

- 5000 euros à titre de dommages et intérêts, à raison du préjudice causé à la copropriété pour sa résistance abusive,

- 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.
  
L’affaire étant venue la première fois à l’audience du 29 janvier 2024, elle a fait l’objet de deux renvois successifs pour permettre aux parties de se mettre en état.

Dans l’intervalle, une ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur a été rendue le 29 janvier 2024. A cette occasion, si les parties ont accepté de s’engager dans une médiation conventionnelle, celle-ci a donné lieu à un échec.

L’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 03 décembre 2024, à l’occasion de laquelle, Madame [S] [J] a soulevé in limine litis l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires pour les charges antérieures au 3 octobre 2013 qui sont prescrites par l’application combinée des dispositions de la loi n°2018-1021 dite loi Elan et de l’article 2222 alinéa 2 du code civil.

Le Syndicat des copropriétaires a répliqué que bien que Madame [J] soit défaillante dans le paiement de ses charges de copropriété depuis 2009, sa demande en paiement concerne les charges dues depuis le 15 octobre 2013.

En second lieu, aux termes de conclusions écrites qu’il a soutenu oralement, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes en paiement à titre principal, à l’exception de celle portant sur les charges de copropriété générales, pour laquelle il réclame le paiement de la somme de 6412,33 euros.

A titre subsidiaire, il demande le paiement des sommes de :

- 2293,36 euros au titre des charges de copropriété,
- 10.353,58 euros au titre des charges de travaux,

En tout état de cause, il maintient ses demandes en paiement à titre de dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que Madame [J] est défaillante dans le règlement de ses charges de copropriété et de travaux, en s’acquittant de manière irrégulière et épisodique lesdites charges ; qu’elle a cessé purement et simplement de régler celles-ci à compter de l’année 2015, opposant pour ce faire, les deux ordonnances de référé rendues par le tribunal de grande instance de Nanterre les 10 mai et 6 décembre 2012 ; qu’au soutien de ses prétentions, il a produit les procès-verbaux d’assemblée générales approuvant les comptes des exercices correspondants ainsi que les documents comptables incluant les appels de fonds, le décompte individuel et l’extrait du grand livre, permettant ainsi de justifier de sa créance vis-à-vis de Madame [J] ; que l’assemblée générale des copropriétaires a voté divers travaux pour un montant de 86.458,22 euros, qu’elle a confirmé par la suite le 17 janvier 2013 ; que faute de moyens et de trésorerie, les copropriétaires ont dû reporter sine die la réalisation de certains travaux dont ceux concernant la couverture des deux bâtiments, de sorte qu’une réactualisation des devis a été rendue nécessaire pour un montant de 84.636 euros TTC ; qu’elle est également redevable des charges d’eau à due proportion des tantièmes grevant son lot de copropriété ; que les manquements de Madame [J] à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, représentant un montant considérable , sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, outre qu’ils révèlent sa mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; qu’il ne peut y avoir compensation avec les sommes que Madame [J] prétend détenir sur la copropriété au titre des ordonnances de référé rendues les 10 mai et 6 décembre 2022, dans la mesure où cette créance n’est pas certaine, ni exigible ; que d’autre part, l’argument tiré d’une compensation entre une créance et une dette de copropriété pour refuser de régler cette dernière doit être écarté.

Madame [S] [J] a demandé à titre principal que le syndicat des copropriétaires soit débouté de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, elle demande sur le fondement de l’article 1347 du code civil qu’il soit procédé à la compensation de la créance de la copropriété avec les sommes dues par cette dernière en vertu des ordonnances de référé en date des 10 mai et 06 décembre 2012.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite qu’il lui soit accordé un délai de deux ans pour s’acquitter des sommes éventuellement dues.

En toute hypothèse, elle demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
 
Elle fait observer que la copropriété n’était plus gérée dans la mesure où aucune assemblée générale ne s’est tenue de l’année 2014 au 12 décembre 2021 ; que si chacun des copropriétaires est tenu de régler les charges de copropriété attachées aux lots qu’il possède, encore faut-il que ces charges soient justifiées et vérifiables ; qu’aucun des documents communiqués par le syndicat des copropriétaires demandeur ne suffit à rapporter la preuve qui lui incombe de sa créance à son encontre, faute pour elle de pouvoir s’assurer de la régularité des comptes de la copropriété, en l’absence de tout document comptable présentant de manière précise l’ensemble des comptes et permettant leur vérification ; que ces documents sont énumérés par la loi, s’agissant de la tenue d’un livre journal d’un grand livre des comptes et d’une balance des comptes tels que prévus par l’arrêté du 14 mars 2005 et son décret d’application n°2004-240 du 14 mars 2005 ; qu’au surplus, la pièce adverse numérotée 59 ne peut être considérée comme un grand livre ; que le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun appel de fonds à l’exception de ceux afférents aux charges sur les années 2022, 2023 et 2024 ; que les deux décomptes de charges versés aux débats sont incomplets puisqu’ils ne sont pas établis depuis l’origine, ne reprenant pas les charges au regard des différents lots dont est propriétaire Madame [J] ; qu’aucun appel de travaux afférents à la créance réclamée à ce titre ne lui a été adressé ; que de surcroît elle a déjà réglé une somme de 5200 euros au titre des travaux de réfection de la couverture du bâtiment B, au moment de l’acquisition de son appartement en 2007 ; qu’en dernier lieu, elle possède une créance très importante à l’encontre du syndicat des copropriétaires remplissant les conditions de l’article 1347 du code civil permettant de compenser celle-ci avec celle revendiquée par la copropriété.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Sur la prescription

Selon l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN), les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Suivant l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

D’autre part, il s’évince de l’ancien article 42, dans sa version applicable avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN, que les actions nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivaient par un délai de dix ans.

S’agissant du recouvrement des charges de copropriété exigibles avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN, les règles de prescription qui lui sont applicables sont régies par l’article 2222 2ème alinéa du code civil, prévoyant qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à l’encontre de Madame [J] un arriéré de charges depuis le 15 octobre 2013, étant rappelé que cette dernière a été assignée devant la présente juridiction le 03 octobre 2023.

Au regard des textes précités, la demande en paiement des charges de copropriété réclamées avant l'entrée en vigueur de la loi ELAN devait être faite en justice avant le 15 octobre 2023.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est bien recevable à réclamer le paiement des charges à compter du 15 octobre 2023, soit la somme de 17.540,32 euros, au vu du dernier décompte produit par elle, en date du 08 novembre 2024.

Sur les charges de copropriété
 
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
 
Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe au syndicat des copropriétaires qui sollicite le paiement d’un arriéré de charges de copropriété, de rapporter la preuve que le copropriétaire qu’il assigne est effectivement débiteur des sommes qui lui sont réclamées.

A cet égard, il convient de préciser que ni la loi du 10 juillet 1965, ni le décret du 17 mars 1967 ne définissent les pièces que le syndicat des copropriétaires doit fournir lorsqu’il recouvre en justice les charges de copropriété impayées.

Sur le paiement des charges générales de copropriété

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

A ce titre, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 6412,32 euros correspondant aux charges de copropriété qu’il estime dues par Madame [J] à la date du 08 novembre 2024, sur la base d’un décompte actualisé qu’il verse aux débats.

Au cas particulier, il est constant que cette dernière est propriétaire des lots 16, 29 et 40 au sein de cette copropriété, ainsi que cela résulte d’ailleurs de l’attestation notariée en date du 04 avril 2013, relatif à l’acquisition de son bien.

A la lecture de ce document, s’agissant des parties communes, il est précisé que :

- le lot n° 16 représente 21/1083 tantièmes des parties communes,
- le lot n° 29 représente 28/1083 tantièmes des parties communes,
- le lot n° 40 représente 1/1083 tantièmes des parties communes,

soit au total 50/1083 tantièmes des parties communes.

Ce nombre de tantièmes est corroboré par les indications du règlement de copropriété. Néanmoins, le nombre total de tantièmes au sein de cette copropriété est égal à 1066, dans la mesure où le lot 41 correspond à un local qui appartient à tous les copropriétaires, celui-ci représentant 17 tantièmes, ce qui n’est pas discuté par la défenderesse.

Il n’est pas non plus contesté que depuis le 15 octobre 2013, Madame [J] ne s’est jamais acquittée de ses charges générales de copropriété, à l’exception d’un versement de 104,59 euros intervenu le 14 décembre 2014.

Au demeurant, suivant un mail en date du 28 mars 2022, elle reconnaissait n’avoir effectué aucun règlement sur les années 2015 et suivantes, aux motifs selon elle qu’en vertu d’une décision de justice, elle bénéficiait à l’encontre du syndicat des copropriétaires d’une créance d’un montant bien supérieur aux sommes dues par elle à ce titre.

Cependant, il convient de relever que sur la période du 15 octobre 2013 au 08 novembre 2024, le demandeur se contente de produire :

- un procès-verbal d’assemblée générale du 12 décembre 2021 votant un budget prévisionnel de 17.000 euros,

- un procès-verbal d’assemblée générale en date du 11 décembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2022 et votant un budget prévisionnel pour l’année 2023 à hauteur de 20.000 euros,

- un procès-verbal d’assemblée générale en date du 16 décembre 2023 approuvant les comptes pour l’année 2023 et votant un budget prévisionnel pour l’année 2024, à hauteur de 28.000 euros,

Par contre, il n’est produit aucun procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes pour les années 2013 à 2021 inclus.

Or, les charges de copropriété réclamées sur les années 2013 (4ème trimestre), 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018, étant précisé que le décompte fourni par le demandeur ne comptabilise pas de charges sur les années 2019, 2020 et 2021, ne sauraient constituer une créance certaine, liquide et exigible, sur la seule base des appels de fonds adressés à d’autres copropriétaires sur cette période, nonobstant le fait qu’ils font figurer le montant total des charges communes générales qui aurait été voté par l’assemblée générale des copropriétaires et celui correspondant aux dépenses réellement effectuées.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une créance vis-à-vis de Madame [J] pour cette période.

Il en est de même s’agissant du paiement des factures d’eau émises par VEOLIA entre le 22 octobre 2018 et le 25 octobre 2021, en l’absence de production de procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes des exercices incluant ces factures.

En revanche, sur les exercices 2022, 2023 et 2024, outre les procès-verbaux d’assemblée générale précités, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- les attestations de non recours desdites assemblées générales, 

- les appels de fonds correspondant aux 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres des années 2022, 2023 et 2024 adressés à Madame [J],

- un récapitulatif des appels de fonds demandés à chacun des copropriétaires sur les années 2022, 2023 et 2024,

- un récapitulatif de l’ensemble des factures réglées mensuellement par la copropriété sur les années 2022, 2023 et 2024,

Au surplus, il apparaît au vu d’un mail en date du 23 mars 2022, adressé à l’ensemble des copropriétaires en ce compris la défenderesse, qu’il a été mis en place numériquement un espace personnel de stockage par le biais de Google Drive, leur permettant de consulter les documents de la copropriété et notamment les factures découlant de sa gestion.

Dès lors, ces éléments sont suffisants pour démontrer que Madame [J] devait s’acquitter des charges de copropriété sur les années 2022 à 2024.

A la lecture du dispositif des dernières conclusions écrites de l’avocat du syndicat des copropriétaires, celui-ci sollicite le paiement de la somme de 2287,51 euros, correspondant aux charges dues entre le 1er janvier 2022 et le 1er avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus) après déduction du règlement effectué par la défenderesse à hauteur de 104,59 euros.

Il s’ensuit que Madame [S] [J] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2287,51 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 1er avril 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 03 octobre 2023, date de l’assignation, à hauteur de la somme de 1737,44 euros, à défaut d’interpellation suffisante de la mise en demeure en date du 1er juin 2022 et à compter du 03 décembre 2024 pour le surplus. 
 
En dernier lieu, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Dans son décompte du 8 novembre 2024, le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés à hauteur de 5,35 euros, correspondant aux frais de mise en demeure en date du 1er juin 2022, lesquels sont justifiés au vu de la production de la lettre recommandée avec accusé de réception envoyée à cet effet.


Il conviendra donc de condamner Madame [S] [J] au paiement de la somme de 5,35 euros.

Sur le paiement des charges de travaux

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance, s’agissant de l’approbation des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.

En l’espèce, suivant le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 17 janvier 2013, il a été confirmé à l’unanimité des copropriétaires l’approbation des travaux votés à l’occasion d’une assemblée générale précédente réunie le 12 juillet 2010 (résolutions 15, 16, 17, 18, 19 et 20), lesquels n’avaient pu être réalisés en raison de travaux importants de démolition et de construction à proximité de la copropriété.

A cet égard, il convient de noter que Madame [J], étant présente ou représentée lors de cette assemblée générale, a approuvé la réalisation de ces travaux, au regard du vote unanime des copropriétaires, tel qu’il est mentionné sur le procès-verbal.

Ces travaux devaient être réalisés par la société EDP pour un montant de 86.458,22 euros, sur la base de plusieurs devis en date du 18 janvier 2013, comprenant :

- des travaux de ravalement, des deux bâtiments,
- des travaux de couverture des deux bâtiments,
- des travaux de verrière et souches de cheminée,
 
Suivant une assemblée générale des copropriétaires en date du 12 décembre 2021, les copropriétaires ont été informés d’une réactualisation du montant des devis concernant les travaux de toiture des bâtiment A et B à hauteur respectivement de 60.313,61 euros et de 17.096,39 euros.

Toutefois, il n’apparaît pas à la lecture du procès-verbal que ces travaux ont été soumis à un vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Selon le règlement de copropriété, la contribution aux charges communes pour les frais d’entretien , de réparation et de remplacement s’agissant du bâtiment A doivent être supportés à concurrence de 1/20ème par l’ensemble de tous les copropriétaires. Concernant le bâtiment B, ces frais seront supportés à concurrence de 1/40ème par l’ensemble des copropriétaires.

Le surplus de ces frais sera réparti proportionnellement à leurs millièmes par les propriétaires des lots composant le bâtiment A et pour ceux des lots du bâtiment B pour 39/40ème.

En premier lieu, le syndicat des copropriétaires réclame à Madame [J], le paiement de la somme de 67,76 euros au titre des factures de la société EDP en date des 23 septembre 2014, 31 mars 2015 et 27 avril 2015 correspondant à des travaux effectués sur le bâtiment A, pour un montant total de 28.891,87 euros, correspondant aux :

- travaux de verrière et souches de cheminées,
- travaux de ravalement du mur pignon gauche,
- travaux de ravalement de la façade sur rue,
- travaux de brisis et lucarnes côté rue,

Ces travaux ont été réalisés sur la base du devis du 18 janvier 2013, approuvé par les parties à l’occasion de l’assemblée générale du 17 janvier 2013.

En application de la clause de répartition des charges communes énoncée ci-dessus, le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer le paiement de cette somme.

En second lieu, le syndicat des copropriétaires réclame à Madame [J], le paiement de la somme de 140,18 euros sur la base d’une facture émise le 22 décembre 2022 concernant le bâtiment A pour un montant de 59.776,00 euros.

Cette facture résulte de deux devis en date des 11 octobre 2021 et 21 mars 2022, dont il n’apparaît pas qu’ils ont été soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le devis du 18 janvier 2013 avait chiffré le montant de ces travaux à la somme de 34.476,83 € (22242,25 + 12234,58).

Au vu de ce montant, le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer :

34.476,83 € x 1/20 = 1723,84 €
1723,84 € x 50/1066èmes = 80,86 euros

En dernier lieu, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 10.421,33 euros portant sur des travaux de couverture concernant le bâtiment B, sur la base d’un devis établi le 10 mai 2023 pour un montant de 24.860 euros (n° D2305 082).

Si à la lecture du procès-verbal du 16 décembre 2023, il est évoqué la question du démarrage de ces travaux à partir du début de l’année 2024, il ne s’en évince pas pour autant que leur approbation ait été soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Au surplus, le demandeur ne justifie pas de l’envoi d’appels de charges à l’attention de Madame [J] au titre de ces travaux et ce d’autant qu’à l’inverse des deux postes précédents, il n’est fourni aucune facture émanant de la société EDP.

Il n’y aura donc pas lieu de retenir le montant réclamé à ce titre

Madame [S] [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 148,62 euros, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 03 octobre 2023.

Sur la compensation des créances

Suivant l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1347-1 dudit code dispose que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Selon l’article L111-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution des titres exécutoires mentionnées aux 1° à 3° de l’article L111-3 ne peut être poursuivie que pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qui y sont constatées se prescrivent par un délai plus long.
Le délai mentionné à l’article 2232 du code civil n’est pas applicable dans le cas prévu au premier alinéa.

Au cas particulier, suivant une ordonnance de référé du 10 mai 2012 rendue par le président du tribunal de grande instance de Nanterre, le syndicat des copropriétaires a été condamné, sous astreinte de 200 euros, quinze jours après la signification de la décision à effectuer des travaux de mise en conformité de la colonne d’évacuation, tels que préconisés par Monsieur [H], expert judiciaire. Il a été par ailleurs condamné au paiement de la somme de 1500 € pour résistance abusive et celle de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance de référé du 06 décembre 2012, le syndicat des copropriétaires a été condamné à verser à Madame [S] [J] la somme de 34.000,00 euros, au titre de la liquidation de cette astreinte, la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il apparaît que la première mesure d’exécution forcée concernant ces deux décisions est caractérisée par la signification d’une saisie attribution pratiquée le 13 juillet 2022 par Madame [S] [J] entre les mains de la Caisse d’Epargne Ile de France et dénoncée au syndicat des copropriétaires le 19 juillet 2022.

Cette mesure a fait l’objet d’une contestation devant le juge de l’exécution, qui suivant un jugement rendu le 27 septembre 2024, a prononcé l’annulation de la dénonciation de la saisie-attribution et a ordonné en conséquence sa mainlevée.

Or, il ne ressort pas des éléments du dossier que Madame [J] ait procédé à une nouvelle mesure d’exécution forcée avant le 6 décembre 2022, date à laquelle la prescription du titre exécutoire était atteinte, étant observé que l’annulation de la saisie-attribution en question prive cet acte de son effet interruptif de prescription. 

Nonobstant le fait que Madame [S] [J] ait fait appel de la décision du juge de l’exécution en date du 27 septembre 2024, elle ne justifie pas à ce jour d’une créance certaine et exigible permettant de procéder à sa compensation avec la créance du syndicat des copropriétaires.

Il convient dès lors de rejeter la demande formée à ce titre par la défenderesse.
  
Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ayant échoué pour une bonne partie sur sa prétention relative au paiement des charges de copropriété, on ne peut en déduire qu’il y ait eu résistance abusive de la part de Madame [J] sur ce point.

Il conviendra par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires sur sa demande en paiement sur ce chef.

Sur les délais de paiement sollicités par Madame [J]

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [J] ne fournit aucune explication sur sa situation financière pouvant justifier l’octroi de délais de paiement, ni produit aucun élément en rapport avec celle-ci.

Il conviendra donc de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens.

Les parties ayant échoué partiellement sur leurs prétentions, il convient de procéder au partage des dépens entre elles, à hauteur de la moitié chacune, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire droit aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il conviendra de rejeter les demandes en paiement formées par les parties sur ce chef.
 
PAR CES MOTIFS,
 
Le Tribunal statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
 
DÉCLARE recevable au regard des règles de la prescription, l’action en paiement du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], [Localité 3], au titre du recouvrement des charges de copropriété depuis le 15 octobre 2013 ;

CONDAMNE Madame [S] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], [Localité 3], représenté par son syndic Monsieur [U] [F], les sommes de :

- 2287,51 euros au titre des charges de copropriété échues, arrêtée au 1er avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts de retard au taux légal à compter du 03 octobre 2023, à hauteur de la somme de 1737,44 euros, et à compter du 03 décembre 2024 pour le surplus.,

- 5,35 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1,

- 148,62 euros au titre des charges de travaux, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 03 octobre 2023,
 
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], [Localité 3] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE Madame [S] [J] de sa demande de compensation avec la créance dont elle se prévaut vis-à-vis du syndicat des copropriétaires ;

DÉBOUTE Madame [S] [J] de sa demande de délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PARTAGE les dépens par moitié entre les parties ;
 
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 14 Janvier 2025.


LA GREFFIÈRE


Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière 
LE PRÉSIDENT


François PRADIER, 1er vice-président