Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 11]
[Adresse 3]
[Adresse 7]
[Localité 4]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/03094 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TG62


N°




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


DU 08 janvier 2025




Le Syndic. de copro. RESIDENCE DU LAC représenté par son syndic en exercice LA SA MIDI HABITAT ADB dont le siège social est [Adresse 6]

C/

[T] [H]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à 
Me REDON-REY

Copies certifiées conformes à toutes les parties


Le : 








ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mercredi 08 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 08 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE :

Le syndic. de copro. [Adresse 10] 
Représenté par son syndic en exercice LA SA MIDI HABITAT ADB dont le siège social est [Adresse 6], 
Dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [H], 
demeurant [Adresse 9] 
[Adresse 1] 
[Localité 5]

Non comparante, ni représentée





 








EXPOSE DU LITIGE

Le [Adresse 13] a donné à bail à Madame [T] [H] des locaux à usage d’habitation (entrée A, rez de chaussée, porte L22) situés [Adresse 1] à [Localité 14] par contrat signé électroniquement prenant effet au 13 février 2023, moyennant un loyer de 450 euros et une provision pour charges de 80 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du Lac lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 février 2024 pour un montant en principal de 2.131,40 euros.

Le [Adresse 13] a ensuite fait assigner Madame [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 22 juillet 2024.

Aux termes de l'assignation, il a sollicité de :
- Constater l'application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l'article 24 (non-paiement des loyers et charges) de la loi du 6 juillet 1989,
En conséquence,
- Ordonner sans délai l'expulsion de Madame [T] [H], et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- Voir condamner Madame [T] [H] au paiement par provision de la somme de 2.304,78 euros correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 5 juillet 2024, quittancement de juillet 2024 inclus,
- Juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l'audience, y rajoutant les mois d'août à novembre 2024 et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l'occupante,
- La condamner par provision au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux,
- Juger et ordonner que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,
- Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer,
- La condamner au paiement d'une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- La condamner au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 08 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.874,28 euros, mensualité de novembre 2024 incluse.

Assignée par acte d’huissier signifié à étude le 22 juillet 2024, Madame [T] [H] n'était ni présente ni représentée à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2025. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

I - SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 23 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 
Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 19 février 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 février 2024 pour un montant en principal de 2.131,40 euros. 

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2024.

L’expulsion de Madame [T] [H] sera ordonnée en conséquence, sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux, la mauvaise foi de Madame [T] [H] n’étant pas démontré.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le [Adresse 12] [Adresse 8] produit un décompte en date du 05 novembre 2024 justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 3.529,36 euros, mensualité de novembre 2024 incluse, après soustraction des frais de procédure (158,63€ + 186,29€).

Madame [T] [H], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.529,36 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 2.131,40 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Madame [T] [H] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L'arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée. 

Les indemnités d'occupation s'ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [T] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront
 notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du Lac, Madame [T] [H] devra lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 13 février 2023 conclu entre le [Adresse 13] d’une part et Madame [T] [H] d’autre part concernant des locaux à usage d’habitation (entrée A, rez de chaussée, porte L22) situés [Adresse 1] à [Localité 14], sont réunies à la date du 17 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du Lac pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Madame [T] [H] à verser au [Adresse 13] à titre provisionnel la somme de 3.529,36 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte du 05 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 2.131,40 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [T] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence du Lac à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 avril 2024 dont l'arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [T] [H] à verser au [Adresse 13] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du Lac de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente