Tribunal Judiciaire · Contentieux Général — 7 janvier 2025

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E
Au nom du Peuple Français


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)


JUGEMENT

*************


RENDU LE SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ


MINUTE N° : 
DOSSIER N° RG 22/03764 - N° Portalis DBZ3-W-B7G-75G2X
Le 07 janvier 2025
PM/CB


DEMANDERESSE

SCI FD2, immatriculée au RCS de DUNKERQUE sous le n° 488 661 695 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me François SHAKESHAFT, avocat au barreau de DUNKERQUE, avocat plaidant


DEFENDERESSE

S.A.S. DUGARDIN LITTORAL AUTOMOBILES, immatriculée au RCS de [Localité 3] METROPOLE sous le n° 850 397 183 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Thomas OBAJTEK, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant et par Me Benoît CALLIEU, avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER, avocat postulant


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.


DÉBATS - DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 01 octobre 2024.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 03 décembre 2024 et prorogé au 07 janvier 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 2 avril 2010, la SCI FD2, propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 6], a donné à bail commercial à la SAS Garage de Paris des locaux dépendant de cet ensemble immobilier à savoir un local à usage d'atelier, un local à usage de salle d'exposition, un local à usage de bureaux, pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2010.

Selon avenant du 6 juillet 2015, la surface louée a été diminuée en contrepartie d'une baisse du loyer à compter du 1er mai 2015. Les locaux donnés à bail sont donc à compter de cette date un local au rez-de-chaussée à usage d'atelier, un magasin de pièces de rechange et un bureau et à l'étage un local non affecté d'une surface de 214 m² environ.

Par courrier du 26 mai 2019, la SAS Garage de Paris a sollicité la SCI FD2 pour savoir si elle acceptait la conclusion d'un bail renouvelé au profit de la SAS Dugardin littoral automobiles dans le cadre d'une cession de son fonds de commerce.

Indiquant qu'elle avait accepté de consentir à la cession du droit de bail au profit de la société Dugardin littoral automobiles aux mêmes charges et conditions que le bail du 2 avril 2010 ; qu'elle avait accepté le renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter de la date d'entrée en jouissance de cette société aux mêmes charges et conditions que le bail du 2 avril 2010 ; que la société Garage de [Localité 5] avait cédé son fonds de commerce à la société Dugardin littoral automobiles le 14 juin 2009 ; que, par courrier du 20 septembre 2019, rectifié le 1er octobre 2019, elle a souhaité faire jouer la clause d'indexation de loyer ; que le 29 octobre 2019, elle a notifié une demande de révision de loyer conforme aux articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce ; qu'elle a reçu, le 12 septembre 2020, un congé délivré à la demande de la SAS Dugardin littoral automobiles ; qu'elle a refusé ce congé estimant que le bail avait été renouvelé ; que la société Dugardin littoral automobiles a unilatéralement décidé d'abandonner les lieux le 31 mars 2021, la SCI FD2 a fait assigner la SAS Dugardin littoral automobiles devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour voir dire et juger que le congé délivré le 12 septembre 2020 est nul ou à tout le moins prématuré dès lors que le renouvellement de bail avait été convenu entre les parties pour une période de 9 années à compter du 12 juin 2019 et pour condamner la SAS Dugardin littoral automobiles à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir et de condamner la SAS Dugardin littoral automobile aux entiers dépens. 

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 février 2024, la SCI FD2 demande au tribunal de :
- dire et juger que le congé délivré le 12 septembre 2020 adressé par la SAS Dugardin littoral automobiles est nul ou à tout le moins prématuré dès lors que renouvellement de bail avait été convenu entre les parties pour une période de 9 années à compter du 12 juin 2019,
- condamner la société Dugardin littoral automobiles à lui payer :
* la somme de 26 200,50 euros au titre des charges impayées ainsi que des loyers et/ou indemnité d'occupation pendant la période du 1er avril au 14 décembre 2021,
* la somme de 50 000 euros à titre d'indemnisation des plus importants désordres notamment extérieurs relevés dans le bien loué suite à l'abandon des lieux par la société Dugardin littoral automobiles, le surplus des désordres relevés notamment à l'intérieur des locaux étant pris en charge par la nouvelle locataire des lieux en contrepartie d'une franchise de loyer de 6 mois,
le tout avec intérêts judiciaires à compter de la mise en demeure du 26 juillet 2022 et ce, au besoin, à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 3e alinéa du code civil,
- débouter la société Dugardin littoral automobiles de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre et la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir et dire n'y avoir lieu de l'écarter,
- condamner la société Dugardin littoral automobiles aux entiers dépens. 

Elle indique que c'est bien un bail renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 12 juin 2019 que la société Garage de [Localité 5] a cédé avec son fonds de commerce, peu important qu'aucun nouveau bail n'ait été régularisé ; que le contrat ne s'est pas poursuivi tacitement ; que le renouvellement peut parfaitement intervenir en l'absence de formalités dès lors que les parties concernées se sont mises d'accord sur le renouvellement ; que la société Garage de [Localité 5] avait demandé le renouvellement du bail initial et que la société Dugardin littoral automobiles en avait fait la condition nécessaire à la conclusion du rachat du fonds ; qu'elle avait accepté la cession et le renouvellement au profit de la société Garage de [Localité 5] qui a ainsi pu céder son fonds avec un bail renouvelé ; qu'un accord tripartite est donc intervenu ; que contrairement à ce qu'affirme la société Dugardin littoral automobiles, il n'y a aucun doute sur le point de départ de ce bail renouvelé ; que la société Garage de [Localité 5] avait imposé comme condition de ce bail renouvelé la date de transfert de propriété ; qu'elle a accepté ce renouvellement à compter de la date d'entrée en jouissance de la société Dugardin littoral automobiles du fonds de commerce ; que le bail renouvelé est donc à compter du 12 juin 2019.

Elle ajoute qu'en signant l'acte de cession, la société Dugardin littoral automobiles a nécessairement accepté les conditions du bail renouvelé.

Elle affirme que la résiliation amiable du bail suppose un accord des deux parties ; que si elle a pris acte de la volonté délibérée de la société Dugardin littoral automobiles de quitter les lieux le 31 mars 2021 en dépit de l'opposition officielle qu'elle a manifestée à la réception du congé, elle n'a pas donné son accord quant à l'acceptation de la résiliation du bail ; que, par ailleurs, son gérant a adressé une lettre recommandée par e-mail le 29 mars 2021 pour rappeler qu'il n'était pas question de récupérer les locaux ni de participer à un état des lieux. 

Elle explique qu'elle a conclu un nouveau bail concernant les locaux le 14 juin 2021 avec M. [E] [G] mais avec un loyer qui n'est devenu exigible que le 14 décembre 2021 ; qu'elle a donc formulé une demande additionnelle liée à la demande de restitution du dépôt de garantie et à la demande d'indemnisation des aménagements qui auraient été réalisés dans les lieux ; qu'en effet, le dépôt de garantie ne peut pas être restitué alors que la société Dugardin Littoral automobiles est redevable de loyers ou d'indemnités d'occupation et qu’elle a restitué les lieux dégradés ; que sa demande additionnelle est donc recevable et qu'elle est fondée compte tenu des dégradations relevées par huissier lors du départ de la société Dugardin littoral automobiles ; que cette société se reconnaît redevable d'une somme totale de 3 465,10 euros ; qu'elle est, en outre, redevable de loyers jusqu'à la relocation des lieux le 14 juin 2021 outre des loyers jusqu'au 14 décembre 2021 puisqu'une franchise de loyer a été consentie au nouveau locataire soit, après déduction du dépôt de garantie d'une somme de 26 200,50 euros ; qu'elle évalue par ailleurs les désordres les plus importants à 52 714,87 euros.

Elle s'oppose à la demande reconventionnelle au titre des aménagements et constructions réalisées par la société Garage de [Localité 5] puisque les factures versées au soutien de cette prétention concernent des travaux d'amélioration pour permettre la mise en conformité des lieux loués à leur destination contractuelle et qu'il a été contractuellement prévu que ces travaux resteraient sans indemnité la propriété du bailleur ; qu'au surplus, des installations ont été démontées par la société Dugardin littoral automobiles ; que d'autres factures concernent la société FD3.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 décembre 2023, la SAS Dugardin littoral automobiles demande au tribunal de :
- in limine litis, enjoindre la SCI FD2 à communiquer :
* les actes/écrits démontrant la recherche d'un nouveau preneur pour le local litigieux,
* le cas échéant, la copie du contrat de bail signé avec le nouveau preneur pour le local litigieux,
- déclarer régulier le congé du 12 septembre 2020,
- dire et juger irrecevables les demandes additionnelles de la SCI FD2 formées dans ses conclusions du 9 novembre 2023,
- la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
à titre subsidiaire,
- déclarer que le bail commercial liant les sociétés FD2 et Dugardin a été résilié par la société FD2 le 14 juin 2021,
- la débouter de sa demande de condamnation à un montant de 26 200,50 euros au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation pour la période du 1er avril au 14 décembre 2021,
- la débouter de sa demande de condamnation à un montant forfaitaire de 50 000 euros à titre d'indemnisation des prétendus plus importants désordres dans les lieux loués,

à titre reconventionnel :
- condamner la SCI FD2 à lui payer la somme de 7 803,74 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,
- la condamner à lui payer la somme de 91 934,08 euros à parfaire au titre d'indemnisation des aménagements et constructions réalisées dans les locaux,
en tout état de cause :
- débouter la société FD2 de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires,
- prendre acte de ce qu'elle accepte de régler la facture n°141B/21 du 30 septembre 2021 pour un montant de 1361,40 euros concernant la quote-part de la taxe foncière 2021,
- prendre acte de ce qu'elle accepte de régler la facture du 10 septembre 2020 pour un montant de 272,38 euros TTC et la facture du 27 mai 2021 pour un montant de 136,87 euros TTC correspondant à l'entretien du parking pour le second semestre 2019, le premier semestre et le second semestre 2020,
- condamner la SCI FD2 à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers frais et dépens.

Elle estime que :
- le contrat de bail du 2 avril 2010 s'est poursuivi dans le cadre d'une reconduction tacite, jusqu'à son terme ; la société Garage de [Localité 5] n'a pas formulé de demande de renouvellement de bail en tant que telle mais a notifié la volonté de son cessionnaire d'insérer à titre de condition suspensive la conclusion d'un nouveau bail commercial suivant de nouvelles clauses à négocier ; la SCI FD2 par son courrier du 12 juin 2019 a refusé la conclusion d'un nouveau bail aux nouvelles conditions invoquées dans le courrier du 28 mai 2019 ; le nouveau bail qui devait être régularisé aux frais du repreneur ne l'a donc pas été ; l'acte de cession du fonds de commerce du 14 juin 2019 acte que le bail du 2 avril 2010 s'est poursuivi par tacite reconduction ; elle a signifié la cession à la SCI FD2 pour lui rendre opposable la cession du bail ; par la suite, le bailleur, de son propre chef, s'est prévalu du bail du 2 avril 2010 notamment pour indexer le loyer,
- après le congé, le bailleur a acquiescé à la restitution des locaux à la fin du bail le 31 mars 2021 ; contre toute attente, il a refusé de reprendre les clés alors même qu'il avait constaté que les locaux rendus étaient en parfait état au regard de l'état des locaux donnés à bail,
- depuis le 31 mars 2021, la SCI FD2 dispose des clés de son local et a pu le remettre en location ; elle doit justifier de l'éventuel contrat de bail signé avec un nouveau preneur ; il ne peut donc plus exister de bail commercial entre les parties,
- le contrat de bail du 2 avril 2010 n'a jamais fait l'objet d'un quelconque renouvellement entre les parties ou d'un nouvel accord ; elle était donc fondée à le résilier sur le fondement de l'article L. 149-5 du code de commerce, de sorte que le congé est parfaitement régulier ; le renouvellement du bail commercial ne se présume pas et la demande de renouvellement est soumise à un formalisme rigoureux ; elle doit notamment être faite par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée ; or, le courrier de la société Garage de Paris a été remis à la SCI FD2 en mains propres et ne peut constituer une demande de renouvellement du bail régulière ; aucun accord ferme n'a été conclu et les parties ont décidé, en toute connaissance de cause, de faire perdurer le contrat du 2 avril 2010 ; la SCI FD2 n'a, par ailleurs, jamais répondu aux conditions que le cessionnaire entendait insérer dans le bail renouvelé, souhaitant au contraire les mêmes charges et conditions que celles du bail du 2 avril 2010 ; aucun accord n'est donc intervenu entre les parties et il ne peut être considéré qu'un bail renouvelé a été conclu,
- il est non équivoque que les parties se sont accordées pour mettre fin au bail commercial en tacite prolongation à la date du 31 mars 2021 puisque la SCI s'est vue restituer les clés et a repris possession des lieux,
- à titre subsidiaire, si le tribunal devait considérer que le congé était irrégulier il ne pourrait que constater que le bail a été résilié à tout le moins à compter du 14 juin 2021.

Elle demande restitution du dépôt de garantie versé et l'indemnisation des aménagements à caractère immobilier qui sont demeurés dans les locaux pour un montant de 91 934,08 euros.

Elle prétend que les demandes additionnelles de la SCI FD2 sont irrecevables au regard des dispositions de l'article 70 du code de procédure civile alors que ces demandes ne sont pas cohérentes avec celles figurant dans l'assignation.


À titre subsidiaire, elle estime ces demandes mal fondées s'agissant de demande de paiement de loyers postérieurement au 1er avril 2021 et en tout état de cause postérieurement au 30 mai 2021. Elle reconnaît devoir le montant de trois factures mais s'oppose à la demande au titre des travaux de remise en état alors que les locaux ont été restitués en bon état. Elle affirme n'être pas à l'origine des dégradations nécessitant le changement des menuiseries visées au devis et relève que ces menuiseries et les tôles de bardage sont vétustes et n'ont pas été remplacées ; que les travaux liés à la remise en service des portes d'atelier sont des travaux de réparations locatives qu'elle prendra en charge sous réserve de justification du paiement de la facture ; que les grosses réparations de couverture incombent au bailleur au titre de l'article 606 du code civil et qu'elles portent sur des travaux relevant de la vétusté du bien n'incombant pas au locataire ; que la facture au titre de la remise en état des sols n'est pas justifiée alors que le nouveau preneur à bail exploite les cabines de peinture qui sont des aménagements incorporés dans le bien immobilier, devenus la propriété du bailleur au jour de son départ ; que la facture acquittée au titre de la dépose de la ventilation sur toiture à remplacer n'est pas produite ; que la facture pour la prestation de pompage et de nettoyage des fosses hydrocarbures ne lui incombe pas.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande de communication de pièces :

La SCI FD2 a versé aux débats le contrat de bail régularisé le 14 juin 2021 avec M. [G], de sorte que la demande de communication de pièces à cette fin est sans objet.


Sur le congé du 12 septembre 2020 :

Selon l'article L. 145-10 du code de commerce, "à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement”.

L'article L. 145-12 du code de commerce dispose que "la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue".

L'article L. 145-9 du code de commerce précise que "à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil".

Selon bail commercial du 2 avril 2010, la SCI FD2 a loué à la société Garage de Paris des locaux situés à [Adresse 4] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2010. Un avenant a été régularisé le 6 juillet 2015.

Par courrier remis en mains propres à M. [U], gérant de la SCI FD2, le 28 mai 2019, la SAS Garage de Paris a :
- sollicité l'accord du bailleur pour céder le bail commercial dans le cadre de la cession de son fonds de commerce,
- demandé à la SCI FD2 si elle acceptait la conclusions d'un bail renouvelé "dans les conditions ci-dessus décrites" à savoir que la société Dugardin littoral automobiles souhaitait la conclusion d'un bail renouvelé de 9 ans avec :
* prise d'effet du bail à la date de transfert de propriété et d'entrer en jouissance du fonds,
* l'indication de la superficie des locaux et le montant du loyer renouvelé,
* la renonciation du bailleur à l'accession à la propriété des installations, aménagements, réalisés par le preneur, pour fixer la date d'accession à ladite propriété au départ effectif du preneur,
* la renonciation du bailleur à la faculté de solliciter la remise en état primitif des locaux en cas de départ du preneur,
* la renonciation du bailleur à arguer de la violation des stipulations du bail commercial qui aurait été commises par le cédant pour stipuler un défaut du droit renouvellement. 

Par courrier du 12 juin 2019, la SCI FD2 a accepté le renouvellement du bail du 2 avril 2010 pour une durée de 9 ans à compter de la date d'entrée en jouissance par la société Dugardin littoral automobiles du fonds de commerce qui lui est ainsi cédé, soit à compter du 13 juin 2019 et ce, aux mêmes conditions et charges que le bail du 2 avril 2010 précité ainsi renouvelé. Elle a, par ailleurs, consenti à la cession du droit du bail et indiqué qu'un nouveau bail sera rédigé aux frais du nouveau locataire.

Le fonds de commerce a été cédé le 14 juin 2019, l'acte de cession ayant été signifié à la SCI FD2 par acte d'huissier du 13 juillet 2019. L'acte de signification précise que la société Dugardin littoral automobiles reste dans l'attente du projet de nouveau bail. 

Le 23 juillet 2019, la société Dugardin littoral automobiles a sollicité le projet d'avenant au contrat de bail commercial.
Par courrier de son conseil du 3 septembre 2019, la SCI FD2 a invité la société Dugardin littoral automobiles à proposer un nouveau bail (et non un avenant) aux mêmes conditions et charges que le bail renouvelé.

La société Dugardin littoral automobile a donné congé au bailleur le 12 septembre 2020 avec effet au 31 mars 2021, soit avec un préavis de six mois, considérant que le bail n'avait pas été renouvelé mais qu'elle était occupante au titre du bail du 2 avril 2010, tacitement reconduit.

Au contraire, la SCI FD2 a contesté ce congé, estimant qu'en fonction d'un bail renouvelé avec effet au 12 juin 2019, aucun congé ne pouvait être délivré pour un départ avant le 12 juin 2022.

Il ressort des éléments ci-dessus rappelés que :
- le contrat de bail du 2 avril 2010 a été tacitement reconduit à compter d'avril 2019, la société Garage de [Localité 5] n'ayant fait antérieurement à la fin du bail aucune demande de renouvellement et le bailleur n'ayant pas délivré de congé,
- la société Garage de [Localité 5] avait la possibilité, au cours du bail reconduit, de solliciter un renouvellement du bail, une telle demande pouvant intervenir à tout moment de la reconduction du bail initial,
- si elle a interrogé son bailleur sur la possibilité d'un tel renouvellement, elle n'a pas présenté de demande de renouvellement à proprement parler ; elle a, en effet, fait état de la volonté de la société Dugardin littoral automobile de bénéficier d'un bail renouvelé et non d'une demande de renouvellement à son profit ; en tout état de cause, à supposer que son courrier du 28 mai 2019 puisse être qualifié de demande de renouvellement, il ne peut produire aucun effet, faute de respecter les formalités prévues par l'article L. 145-10 du code de commerce pour une telle demande ; l'acte de signification de la cession du fonds précise bien que c'est le bail du 2 avril 2010 tacitement reconduit qui est cédé et que le cessionnaire est dans l'attente de la signature d'un nouveau bail,
- postérieurement à la cession, la société Dugardin a demandé la régularisation d'un avenant pour le renouvellement du bail et la société FD2 l'envoi d'un nouveau contrat ; aucune demande de renouvellement du bail n'a cependant été présentée selon les formes imposées par l'article L. 145-10 du code de commerce ; la signature d'un contrat n'est pas indispensable pour un renouvellement de bail si tant est que les volontés des parties aient pu se rencontrer et qu'un accord soit intervenu sur la consistance des lieux loué, le prix, la situation des lieux loués et la durée du bail,
- la SCI FD2 a donné son accord pour le renouvellement du bail aux conditions et charges du bail du 2 avril 2010 ; la demande de renouvellement précisait que devaient être indiqué le prix du loyer et la surface des lieux loués ; cependant, il existait un accord des parties sur ces points puisqu'il s'agissait uniquement de précisions et non de déterminer le prix du loyer ou les lieux loués ; de même, le bailleur a donné son accord sur le point de départ du bail à savoir la date d'entrée en jouissance de la société Dugardin littoral automobiles à savoir le 12 juin 2021 ; la société Dugardin littoral automobiles n'a personnellement pas demandé que soient intégrées dans le bail d'autres clauses (et notamment pas de clauses concernant la propriété des améliorations) et n'a d'ailleurs proposé aucun projet de bail ; en tout état de cause, le bailleur n'avait pas répondu favorablement à cette demande présentée par l'intermédiaire de la société Garage de [Localité 5] ; dans la mesure où les parties étaient néanmoins d'accord sur les locaux loués, le prix du bail, son point de départ dans le cadre d'un renouvellement, force est de constater que ce renouvellement est intervenu dans les conditions du bail du 2 avril 2010 (ce qui explique d'ailleurs que les parties aient fait référence à ce bail dans le cadre de leurs discussions s'agissant de l'indexation du loyer) ; d'ailleurs, la société Dugardin avait nécessairement accepté ces conditions puisqu'elle a signé l'acte de cession du fonds avec la société Garage de [Localité 5] alors qu'elle avait prévu, à titre de condition suspensive, le renouvellement du bail commercial conclu avec la société FD2,
- le fait que dans un courrier du 29 octobre 2019, le gérant de la SCI FD2 ait fait état du contrat du 2 avril 2010 "prorogé par tacite reconstruction (sic)", postérieurement à l’accord des parties sur le renouvellement ne remet pas en cause ce renouvellement intervenu entre les parties.

Il en découle que la société Dugardin littoral automobiles ne pouvait donner congé pour le 31 mars 2021 et que le congé délivré pour cette date est nul puisqu'elle ne pouvait donner congé avant la fin de la période triennale suivant la date d'effet du bail renouvelé soit avant le 12 juin 2022.

Il sera noté qu'après la délivrance du congé, la SCI FD2 n'a pas accepté le principe d'une résiliation du bail puisqu'elle a immédiatement contesté la régularité du congé par courrier recommandé du 30 septembre 2020. Il ne peut être considéré que, compte tenu de la volonté claire de la société Dugardin de quitter les lieux, le fait de demander l'accès aux locaux pour le remettre en location ou même d'accepter le principe de la remise des clés le 31 mars 2021, équivaudrait à un accord pour la résiliation du bail (refus de résiliation confirmé par courrier recommandé du 29 mars 2021), étant observé, en tout état de cause, que la SCI FD2 n'étant pas présente lors du départ des locaux de la société locataire pour l'établissement de l'état des lieux de sortie.

Le bail renouvelé liant les parties a donc continué à courir jusqu'à ce que les locaux soient reloués soit le 14 juin 2021. Il ne peut qu'être constaté qu'à cette date, la SCI FD2 a accepté la résiliation du bail pour avoir reloué les locaux à un tiers ; elle ne pouvait donc plus les mettre à disposition de la société Dugardin littoral automobiles et ainsi satisfaire, à son égard, ses obligations contractuelles découlant du bail renouvelé.


Sur la recevabilité des demandes en paiement de la SCI FD2 :

Selon l'article 70 du code de procédure civile, "les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l'absence d'un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l'excès le jugement sur le tout".

Si la SCI FD2 n'avait pas, dans son acte introductif d'instance, formulé de demandes en paiement, il n'en demeure pas moins que les demandes présentées se rattachent à l'exécution du bail renouvelé (paiement du loyer) et des conséquences de la fin de ce bail (demande d'indemnisation au regard de l'état des lieux). Il existe donc un lien suffisant avec les prétentions originaires ce d'autant que la société locataire a demandé, quant à elle, la restitution du dépôt de garantie et l'indemnisation au titre des améliorations des locaux, ce qui implique des comptes à faire entre les parties.

Les demandes de la SCI FD2 seront donc déclarées recevables.


Sur la demande en paiement des loyers et/ou indemnités d'occupation :

La SCI FD2 sollicite la somme de 26 200,50 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation pour la période du 1er avril 2021 au 31 décembre 2021.

Il sera tout d'abord constaté que la société Dugardin littoral automobiles se reconnaît redevable, dans ses conclusions, des sommes suivantes :
- 1 361,40 euros au titre de la taxe foncière 2021,
- 272,38 euros et 136,87 euros au titre de l'entretien du parking pour 2020.

S'agissant de la quote part d'assurance refacturée à la société locataire, la SCI FD2 justifie du montant acquitté à ce titre pour le bien loué en 2019 et 2020. La société Dugardin littoral automobiles est donc redevable à ce titre de la somme de 1 694,45 euros, soit un total de 3 465,10 euros (les montants facturés comportant la TVA).

La SCI FD2 sollicite le paiement des loyers jusqu'au mois de décembre 2021 expliquant que, compte tenu de l'état des locaux, elle a accordé une franchise de loyer de 6 mois au nouveau locataire.

Cependant, s'il apparaît à la lecture du nouveau contrat de bail du 14 juin 2021 qu'une franchise de loyer a été accordée à M. [G] pour six mois, il n'est aucunement justifié du motif de cette dispense de paiement de loyer. Ce dernier a pris les locaux dans leur état actuel sans qu'il soit précisé pour lui l'obligation spécifique de réaliser certains travaux ni surtout que ces travaux seraient rendus nécessaires, suite au départ de la société Dugardin littoral automobiles de par des dégradations commises par cette dernière ou un défaut d'entretien.

En tout état de cause, la SCI FD2 n'est pas fondée à obtenir un loyer à compter du 14 juin 2021 alors qu'elle n'est plus en mesure, en contrepartie, de mettre les locaux à disposition, puisque ceux-ci étaient occupés par un tiers.

En conséquence, la société Dugardin littoral automobiles sera condamnée au paiement des sommes suivantes :
* 3 465,10 euros (sommes ci-dessus reprises)
* 3 592,84 euros x 2,5 (sommes représentant deux mois et demi de loyers pour les mois d'avril, mai et la moitié de juin 2021)
- 7 803,74 euros (dépôt de garantie à déduire, cette somme devant être restituée compte tenu de la fin de bail)
soit 4 643,46 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2022, date de la mise en demeure conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.


Sur la demande au titre des dégradations dans les lieux loués :

La SCI FD2 sollicite des dommages et intérêts, invoquant des désordres relevés lors de la restitution des lieux loués :

- 8 616 euros au titre des menuiseries aluminium et le remplacement de tôles de bardage : le bailleur produit un devis de la société Delattre pour la fourniture et la pose d'une porte battante deux vantaux et le remplacement de tôles de bardage ; elle produit également diverses photographies de tôles présentant des coups ainsi que celle d'une porte battante ; cependant, rien ne permet de dire que ces photographies ont été prises sur les lieux loués ni que la société locataire serait responsable des dégradations (lesquelles n'apparaissent en tout état de cause pas sur la porte) ; la demande de ce chef sera rejetée.

- 1 773,60 euros s'agissant des moteurs électriques des portes d'atelier ; il n'est pas contesté que cette facture corresponde à des réparations locatives ; si la SCI FD2 ne justifie pas du paiement de la facture, un tel paiement n'est pas une condition pour que le locataire prenne en charge les réparations lui incombant (de même que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des travaux de reprise des dégradations) ; en conséquence, la société Dugardin littoral automobiles sera condamnée au paiement de cette somme,

- 32 047,73 euros au titre de travaux de couverture ; cependant, il doit être rappelé que les travaux de couverture (travaux concernant le clos de l'immeuble) sont des travaux prévus par l'article 606 du code civil, à la charge du bailleur, tel que rappelé par le contrat de bail du 2 avril 2010 (qui prévoit que la totalité des travaux de clos et de couvert sont à la charge du bailleur) ; il ne ressort pas de la facture produite que ces travaux seraient la conséquence d'un défaut d'entretien ou de dégradations de la société locataire, de sorte qu'ils ne peuvent lui être imputés,

- 7 809 euros pour le bouchement des fosses d'aspiration ; il ressort cependant du devis produit que ce bouchement nécessite au préalable la dépose d'une cabine de peinture en place ; cette cabine de peinture a été laissée en place par la société Dugardin littoral automobiles lorsqu'elle a quitté les lieux ; elle est devenue, en fonction du bail, propriété du bailleur par accession, ce dernier n'ayant jamais demandé sa dépose ; dès lors, il ne saurait prétendre à la remise en état des lieux, ce d'autant qu'il ne justifie en rien que cette cabine a effectivement été déposée,

- 815,88 euros au titre d'une dépose de ventilation sur toiture à remplacer ; la société Dugardin précise que cet aménagement est la propriété du bailleur puisqu'incorporé à l'immeuble ; il n'en demeure pas moins que le locataire devait restituer cet équipement en état de fonctionnement, de sorte que la somme de 815,88 euros doit être mise à sa charge, sans qu'il puisse exiger que les travaux de remise en état soient effectifs,

- il en est de même pour la somme de 1 553,66 euros au titre du pompage et du nettoyage des fosses, somme facturée au bailleur alors que cette prestation d'entretien incombe au locataire ; il n'y a pas lieu de déduire la TVA de cette facture qui sera réglée par le bailleur, TVA inclue.

En définitive, la société Dugardin littoral automobiles sera condamnée à la somme de 4 143,14 euros.

Les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du jugement concernant ces sommes allouées à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil.


Sur la demande d'indemnisation des aménagements et constructions réalisés dans les locaux :

Il sera tout d'abord rappelé que le montant du dépôt de garantie à d'ores et déjà été déduit des sommes dues par la société Dugardin littoral automobiles.

Selon le contrat de bail du 2 avril 2010, "le preneur pourra effectuer, s'il le juge utile, mais à ses frais, les travaux supplémentaires qu'il désirera, sous réserve de l'approbation préalable du bailleur et de ses architectes. Le coût des travaux sus-visés et des honoraires sera réglé directement par le preneur aux entrepreneurs et architectes.
En outre, le preneur prend l'engagement d'effectuer à ses entiers frais et dans le respect des règles de l'art, les travaux suivants : pour l'ensemble des locaux loués : mise en place, dans le mois suivant la date des présentes, d'une installation électrique et d'alimentation en eau indépendante et à usage exclusif des locaux loués.
A l'expiration du présent bail, ou encore au départ du preneur, lesdits travaux d'aménagement resteront sans indemnité la propriété du bailleur, à moins que celui-ci n'exige la remise en état des lieux, aux frais du preneur."

La société Garage de [Localité 5] a effectué divers aménagements dans les locaux qui étaient destinés à l'exercice de son activité (notamment, elle a comblé des fosses pour mettre en place les cabines de peinture).

Cependant, il est prévu au bail que ces aménagements (constitutifs de travaux supplémentaires) resteront la propriété du bailleur en fin de bail. Il ne peut, en effet, être considéré que les travaux d'aménagement visés au bail comme restant la propriété du bail sont les seuls travaux d'électricité ou d'alimentation en eau, alors même que des travaux supplémentaires sont envisagés dans l'alinéa précédent et qu'il n'est fait aucune distinction entre ceux-ci et les travaux d'électricité ou d'eau.

En conséquence, la société Dugardin littoral automobiles doit être déboutée de sa demande d'indemnisation des travaux réalisés, étant ajouté qu'au moins l'une des factures produites ne concerne pas les locaux loués mais ceux donnés à bail à la société Toyota.


Sur les mesures accessoires :

Succombant en ses principales prétentions, la société Dugardin littoral automobiles sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la SCI FD2 la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. La société Dugardin littoral automobiles sera condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Dit que le congé délivré par la société Dugardin littoral automobiles à la société FD2 le 12 septembre 2020 est nul ;

Déclare recevables les demandes additionnelles de la SCI FD2 ;

Condamne la société Dugardin littoral automobiles à payer à la société FD2 la somme de 4 643,46 euros au titre des loyers et charges restant dus, déduction faite du montant du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2022 ;

Condamne la société Dugardin littoral automobiles à payer à la société FD2 la somme de 4 143,14 euros au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute la société Dugardin littoral automobiles de sa demande au titre des aménagements et constructions réalisés dans les locaux ;

Condamne la société Dugardin littoral automobiles aux dépens ;

Condamne la société Dugardin littoral automobiles à payer à la société FD2 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Constate que l'exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT