Tribunal Judiciaire · Chambre 3 cab 03 C — 9 janvier 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 4]

Chambre 3 cab 03 C

 N° RG 22/07890 - N° Portalis DB2H-W-B7G-XCMT

Jugement du 09 Janvier 2025
























Notifié le :




Grosse et copie à :
Maître Pauline PICQ de la SELARL ELECTA JURIS - 332
Me Eddy PERRIN - 1937





REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 09 Janvier 2025, délibéré prorogé du 19 Décembre 2024, devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 19 Février 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 15 Octobre 2024 devant :

Julien CASTELBOU, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Patricia BRUNON, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEUR

Monsieur [K] [N]
né le 27 Août 1951 à [Localité 5], 
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Eddy PERRIN, avocat postulan du barreau de LYON et par Maître Anne-Laure CLEYET, avocat plaidant du barreau de VIENNE



DEFENDERESSE

S.A.S.U. FONCIA, 
prise en la personne de son représentant légal en exercice 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pauline PICQ de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON



Suivant mandat n°4627 régularisé le 22 avril 2016, Monsieur [K] [N] a confié la gestion locative de l’appartement dont il est propriétaire au [Adresse 1], à la société FONCIA JACOBINS devenue FONCIA [Localité 4].
Suite au départ de sa locataire, Madame [C], dont le loyer était de 797,94 euros hors charges pour l’appartement et 69,24 euros hors charges pour le garage, Monsieur [N] a fait réaliser au cours de l’été 2020 des travaux de remise en état.
Par suite, un nouveau bail a été conclu avec les consorts [W] à compter du 10 octobre 2020 pour un loyer de 748 euros, charges comprises, portant sur l’appartement et le garage.
Monsieur [N] estimant n’avoir pas été justement informé de la conclusion d’un nouveau bail à des conditions différentes de celles qu’il aurait souhaité en a informé la société FONCIA et a sollicité auprès d’elle réparation des pertes qu’il estimait subir.
Aucune solution amiable n’a pu être trouvée.
Par exploit du 10 août 2022, Monsieur [K] [N] a assigné la société FONCIA [Localité 4] devant la présente juridiction.
*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 05 avril 2023, Monsieur [K] [N] sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 1991 et suivants du Code civil et 1231-1 du Code civil :
A titre principal,
Condamner la société FONCIA à lui verser la somme de 13.560 €, somme à parfaire à la date du jugement,Condamner la société FONCIA à lui verser la somme de 452 € par mois jusqu’au départ des locataires actuels.A titre subsidiaire,
Condamner la société FONCIA à lui verser la somme de 37.968 €.En tout état de cause, 
Condamner la société FONCIA à lui verser la somme de 1.500 € au titre de son préjudice moral,Condamner la société FONCIA à lui verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 09 octobre 2023, la SASU FONCIA sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 9 et 514-1 du Code de procédure civile ; 1231-1 du Code civil :
A titre principal,
Débouter Monsieur [N] de ses demandes.A titre infiniment subsidiaire,
Réduire le montant des pertes locatives de Monsieur [N] à la somme de 222 euros par mois,Appliquer sur ce montant un taux de perte de chance de 5%.


En tout état de cause,
Condamner Monsieur [N] à verser à la société FONCIA [Localité 4] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens,Rejeter, écarter l’exécution provisoire.*
En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
*
La clôture de la procédure a été prononcée au 19 février 2024.
*
MOTIFS

Sur la responsabilité de la société FONCIAAu soutien de ses demandes indemnitaires, Monsieur [N] fait valoir que la société FONCIA a conclu de sa propre initiative, suite au départ des anciens locataires, un nouveau contrat de bail pour un loyer nettement inférieur à celui auquel il consentait à louer, au point même d’être inférieur à celui de l’ancien locataire alors même que le garage faisait l’objet d’un loyer supplémentaire et, en tout cas, inférieur à la réalité du marché ce dont il résulte que la société FONCIA n’a pas veillé aux intérêts de son mandant, a manqué à son obligation de conseil, commettant une faute de gestion de nature à engager sa responsabilité. 
Monsieur [N] fait valoir que ces manquements lui causent un préjudice de perte de loyer, estimé à 452 € par mois, qui perdurera tant que les locataires seront dans les lieux.
*
En réponse, la société FONCIA soutient n’avoir commis aucune faute dans la gestion du bien de Monsieur [N], arguant d’une incompréhension entre fixation du loyer hors charges et loyer charges comprises dans le cadre de la relocation du bien qui, ne trouvant pas preneur, a conduit à la baisse des prétentions initiales de Monsieur [N]. 
En outre, la société FONCIA défend que le loyer fixé correspond au prix du marché et relève qu’il n’est pas de son intérêt de sous-évaluer les loyers alors même que ses honoraires de gestion correspondent à un pourcentage de ceux-ci. 
Enfin, la société FONCIA conteste le caractère certain des pertes locatives alléguées par Monsieur [N] et souligne que le calcul réalisé par ce dernier à partir d’un loyer hypothétique, bien supérieur à celui-là même qu’il avait consenti, ou encore sur une période qui l’est tout autant, relève de la spéculation. En toutes hypothèses, il ne pourrait s’agir que d’une perte de chance de contracter à de meilleures conditions, la chance perdue étant ici minime au regard de la difficulté à relouer le bien.

Réponse du Tribunal,
Vu les articles 9 du code de procédure civile et 1353 du Code civil ;
Vu l’article 1984 du Code civil ;
Aux termes de l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. 


En application de ces dispositions, il est constant que si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l’hypothèse d’une mauvaise exécution de ce dernier, ce dont il résulte qu’il appartient dans ce cas au mandant d’établir les fautes de gestion de son mandataire.
En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que, d’une part, le bien de Monsieur [N] était antérieurement loué à un prix supérieur à celui du bail litigieux (797,94 + 69,24 = 867,18 HC > 748 € HC) ce qui apparait en totale contradiction avec l’évolution du marché locatif dans le secteur considéré, plus encore après remise en état complète du logement, et aurait dû, à tout le moins, conduire la société FONCIA à s’interroger sur la pertinence d’une telle évolution en s’assurant de manière formelle auprès de Monsieur [N] de ses réelles intentions.
A ce titre, il apparait que la valeur locative que fait valoir Monsieur [N] au soutien du chiffrage de son préjudice, environ 1.200 €/mois, n’est pas injustifiée mais correspond à un plafond au titre des règles d’encadrement des loyers, il est ainsi plus pertinent de retenir comme valeur locative de l’appartement la somme de 976,80 € HC outre 130 € HC pour le garage, soit pour l’ensemble la somme de 1.106,80 € HC.
A l’inverse, l’impossibilité de louer au prix sollicité après première correction (970 € appartement et 130 € garage HC) n’est à l’inverse pas sérieusement justifiée par la société FONCIA eu égard au très court délai durant lequel l’annonce initiale est restée sans réponse et ce alors même que la période de pandémie COVID 19 impactait le secteur immobilier et rendait les transactions nécessairement plus complexes.
Ainsi, au regard de la différence significative entre le montant du loyer actuel (748 € HC < 1.106,80 € HC) et celui auquel pouvait prétendre Monsieur [N], plus encore eu égard au fait que le loyer actuel est inférieur à l’ancien loyer alors même que le bien a fait l’objet de travaux et que l’évolution des prix est incontestable, il apparait que la société FONCIA a commis une faute dans la gestion du bien de Monsieur [N], ne serait-ce qu’en ne l’alertant pas sur la contrariété avec l’évolution du marché locatif de la baisse du loyer global de son bien.
En conséquence, relevant que la perte de Monsieur [N] ne saurait toutefois être considérée que comme une perte de chance de louer à des conditions plus favorables, il y a lieu d’évaluer celle-ci à hauteur de 80 % et par suite de condamner la société FONCIA à lui payer, le 1er de chaque mois, la somme mensuelle de (1.106,80 – 748) x 0,8 = 287,04 €, et ce depuis le mois de novembre 2020 inclus et jusqu’à la fin dudit bail, ladite somme devant faire l’objet d’une indexation identique à celle prévue au bail pour le loyer.

Sur la demande de dommages et intérêtsVu l’article 1231-1 du Code civil
En l’espèce, Monsieur [N] se contente de formuler une demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral en faisant valoir l’origine familiale de son bien sans articuler d’autres éléments à sa prétention, ce dont il résulte une absence de démonstration réelle de son préjudice.
En conséquence, la demande de Monsieur [N] au titre du préjudice moral sera rejetée.

Sur les demandes de fin de jugementAux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la société FONCIA supporta les entiers dépens de l’instance.



Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.
En l’espèce, la société FONCIA sera condamnée à payer à Monsieur [K] [N], au titre des frais irrépétibles de la procédure, la somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 € en l’absence de pièces justificatives.
En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE la société FONCIA à payer à Monsieur [K] [N], le 1er de chaque mois, la somme mensuelle de 287,04 € à compter du mois novembre 2020 inclus et jusqu’à la fin du bail litigieux, ladite somme devant faire l’objet d’une indexation identique à celle prévue audit bail pour le loyer ;
DEBOUTE Monsieur [K] [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;
CONDAMNE la société FONCIA à payer à Monsieur [K] [N] la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la société FONCIA aux entiers dépens de l’instance ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
En foi de quoi le Président et le greffier ont signé la présente décision. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT
Patricia BRUNON Julien CASTELBOU