Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 7 janvier 2025

N° RG 15/01006 - N° Portalis DBX6-W-B67-PBMH

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 31]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2025 
54G

N° RG 15/01006
N° Portalis DBX6-W-B67- PBMH

Minute n°2025/

AFFAIRE :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 37] [Adresse 6] (Syndic : SARL ERA GRANDIS IMMO)
C/
SCCV VERTIGO
SA MMA IARD
SA MMA IARD
MMA ASSURANCES MUTUELLES
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
SARL MENUISERIE FOYENNE
SARL INGENIERIE DE LA MAITRISE D’EXECUTION (IDMOE)
SMABTP
EUROMAF
SA ALLIANZ
SARL INGENIERIE DES FLUIDES ET THERMIQUES (IDFT)
SAS TRAVAUX DE L’ENTRE DEUX MERS (TE2M)
SCI ATELIER AQUITAIN D’ARCHITECTES ASSOCIES (4A)
SA MMA IARD
SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
SARL SOCIETE BATIMENT ELECTRICITE (SBE)
SA AXA FRANCE IARD
SAS DEKRA INDUSTRIAL




 



Grosse Délivrée 
le :
à 
SELARL 3D AVOCATS
SAS AEQUO AVOCATS
SELARL AVOCAGIR
SCP BAYLE JOLY
Me Thomas BLAU
SCP D’AVOCATS [F]- PHILIPPE LE BAIL
SCP DEFFIEUX GARRAUD JULES
SELARL DGD AVOCATS
SELARL GALY & ASSOCIÉS
Me Sophie PASTURAUD
Me Marin RIVIERE
SELARL [W] [X]

1 copie M. [F] [J], expert judiciaire
1 copie M. [B] [O], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile,
Madame VERGNE, Vice-Président,
Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 



DÉBATS :

à l’audience publique du 05 Novembre 2024,


JUGEMENT :

Réputé contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe




DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence VERTIGO - [Adresse 7] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL ERA GRANDIS IMMO, domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 11]
[Localité 17]

représentée par Me Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX


DÉFENDERESSES

SCCV VERTIGO
[Adresse 14]
[Localité 17]

représentée par Me Stéphane GUITARD de la SELARL STEPHANE GUITARD, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Me Jean-Marc CLAMENS de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE (avocat plaidant)

SA ALLIANZ prise en sa qualité d’assureur de la SCCV VERTIGO
[Adresse 2]
[Adresse 33]
[Localité 29]

représentée par Me Thomas BLAU, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Me Bruno THORRIGNAC, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

SAS TRAVAUX DE L’ENTRE DEUX MERS (TE2M)
[Adresse 35]
[Adresse 22]
[Localité 19]

défaillante

SA MMA IARD en sa qualité d’assureur de la SAS TRAVAUX DE L’ENTRE DEUX MERS (TE2M)
[Adresse 8]
[Localité 23]

représentée par Me Julie JULES de la SCP DEFFIEUX GARRAUD JULES, avocat au barreau de BORDEAUX

MMA ASSURANCES MUTUELLES en sa qualité d’assureur de la SAS TRAVAUX DE L’ENTRE DEUX MERS (TE2M)
[Adresse 8]
[Localité 23]

représentée par Me Julie JULES de la SCP DEFFIEUX GARRAUD JULES, avocat au barreau de BORDEAUX



N° RG 15/01006 - N° Portalis DBX6-W-B67-PBMH


SAS ATELIER AQUITAIN D’ARCHITECTES ASSOCIES (4A)
[Adresse 27]
[Localité 21]

représentée par Me Christophe BAYLE de la SCP BAYLE JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

SA MMA IARD en sa qualité d’assureur de la SAS ATELIER AQUITAIN D’ARCHITECTES ASSOCIES (4A)
[Adresse 10]
[Localité 23]

représentée par Me Christophe BAYLE de la SCP BAYLE JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en sa qualité d’assureur de la SAS ATELIER AQUITAIN D’ARCHITECTES ASSOCIES (4A)
[Adresse 10]
[Localité 23]

représentée par Me Christophe BAYLE de la SCP BAYLE JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL INGENIERIE DE LA MAITRISE D’EXECUTION (IDMOE)
[Adresse 3]
[Localité 16]

représentée par Me Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

SA MMA IARD en sa qualité d’assureur de la SARL INGENIERIE DE LA MAITRISE D’EXECUTION (IDMOE)
[Adresse 10]
[Localité 23]

représentée par Me Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en sa qualité d’assureur de la SARL INGENIERIE DE LA MAITRISE D’EXECUTION (IDMOE)
[Adresse 10]
[Localité 23]

représentée par Me Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX





SARL SOCIETE BATIMENT ELECTRICITE
(siège social : [Adresse 9])
[Adresse 4]
[Localité 20]

représentée par Me Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la SARL SOCIETE BATIMENT ELECTRICITE et de la SARL MENUISERIE FOYENNE
[Adresse 15]
[Localité 30]

représentée par Me Jean Philippe LE BAIL de la SCP D’AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS DEKRA INDUSTRIAL
[Adresse 40]
[Adresse 13]
[Localité 28]

représentée par Me Marin RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL MENUISERIE FOYENNE
[Adresse 36]
[Localité 18]

représentée par Me Franck DUPOUY de la SELARL 3D AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

SMABTP en sa qualité d’assureur de TEMP
[Adresse 26]
[Adresse 34]
[Localité 25]

représentée par Me Jean CORONAT de la SELARL AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL INGENIERIE DES FLUIDES ET THERMIQUES (IDFT)
[Adresse 1]
[Localité 16]

défaillante







SA EUROMAF en sa qualité d’assureur de la SARL INGENIERIE DES FLUIDES ET THERMIQUES (IDFT)
[Adresse 12]
[Localité 24]

représentée par Me Jean-Jacques ROORYCK de la SAS AEQUO AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCCV VERTIGO a entrepris en 2011 la construction d’une résidence constituée de deux bâtiments à usage d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 32], et destinée à être placée sous le régime de la copropriété.

La SCCV VERTIGO a souscrit auprès de la SA ALLIANZ IARD une police couvrant sa responsabilité décennale en qualité de constructeur non réalisateur.

Une mission de maîtrise d’œuvre de conception a été confiée à la SAS ATELIER AQUITAIN D’ARCHITECTES ASSOCIES (ci-après dénommée SAS 4A) et une mission de maîtrise d’œuvre d’exécution à la SARL INGENIERIE DE LA MAITRISE D'OEUVRE D'EXECUTION (ci-après dénommée SARL IDMOE), toutes deux assurées après de COVEA RISKS devenue les SA MMA IARD et société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Sont également intervenues à l'acte de construire les entreprises suivantes :
la SAS DEKRA INDUSTRIAL, en qualité de contrôleur technique,la SAS travaux de l'Entre deux mers (ci-après dénommée SAS TE2M) au titre du lot gros œuvre, assurée auprès des SA MMA IARD et société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,la SARL Société Bordelaise d'Electricité (ci-après dénommée SBE), au titre du lot électricité, assurée auprès d'AXA, du 1er janvier 2010 au 1er janvier 2013,la SAS TEMP, assurée auprès de la SMABTP au titre du lot plomberie, chauffage, sanitaire,la société MENUISERIE FOYENNE, assurée auprès d’AXA au titre du lot menuiseries extérieures.la SARL INGENIERIE DES FLUIDES ET THERMIQUES (IDFT) au titre de l'étude thermique de conception de l’enveloppe et des équipements techniques avec objectif de label BBC Effinergie, assurée auprès de la SA EUROMAF.
La déclaration d’ouverture de chantier a été déposée le 11 juillet 2011.

La réception des travaux est intervenue avec réserves le 17 avril 2013 pour les parties communes, le 20 mars 2013 pour les parties privatives et le 05 septembre 2013 pour le lot VRD.



Une livraison des parties communes est intervenue avec réserves le 24 mai 2013.

Au motif d'inachèvements et de désordres affectant les parties communes, suivant acte en date du 02 octobre 2013, le [Adresse 38] a assigné la SCCV VERTIGO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d'expertise judiciaire.

Suivant ordonnance de référé du 24 février 2014, Monsieur [J] a été désigné en qualité d’expert.

Suivant ordonnance du 06 octobre 2014, les opérations ont été étendues à l’examen de trois nouveaux désordres :
-un défaut de finition affectant la chaufferie située au sous-sol
-un défaut d’étanchéité de la verrière générateur d’inondations au rez-de-chaussée
-un défaut de conformité de la résidence au règlement sécurité incendie

Selon acte du 23 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires a assigné au fond la SCCV VERTIGO devant la présente juridiction.
Suivant ordonnance de référé en date du 04 avril 2016, les opérations d’expertise judiciaire de monsieur [J] ont été étendues à la Société TE2M, à la SAS 4A, à la société SBE et à la SAS DEKRA.

Cependant, en l’absence de règlement de la consignation complémentaire qu'une ordonnance du juge de la mise en état du 16 novembre 2015 avait ordonnée, les opérations d’expertise ne se sont pas poursuivies après la dernière réunion en date du 02 septembre 2015 et n'ont donc pas eu lieu en présence des parties appelées en cause par l'ordonnance du 04 avril 2016 (rapport de monsieur [J] page 20).

Monsieur [J] a déposé son rapport en l’état le 28 janvier 2017.

Par voie de conclusions du 05 mars 2018, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état d’une demande de complément d’expertise et monsieur [O] a été désigné en qualité d’expert suivant ordonnance en date du 25 mai 2018.

Par acte du 19 mai 2020, la SCCV VERTIGO a assigné au fond la SA ALLIANZ IARD, la SAS TE2M, la SAS 4A, les sociétés MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prises en leur qualité d’assureur des sociétés TE2M, 4A et IDMOE, la société SBE, la société AXA France IARD, prise en sa qualité d’assureur de la société SBE et de la société MENUISERIE FOYENNE, la SAS DEKRA INDUSTRIAL, la société MENUISERIE FOYENNE, la société INGENIERIE DE LA MAITRISE D’EXECUTION (IDMOE), et la SMABTP prise en sa qualité d’assureur de la société TEMP.

Par acte du 18 février 2021, la SAS DEKRA INDUSTRIAL a fait délivrer assignation à la SARL IDFT.

L'expertise de monsieur [O] s'est poursuivie au contradictoire de l'ensemble des parties mises en cause.



L'expert a déposé son rapport le 28 septembre 2022.

La SARL SBE a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire selon jugement du 18 octobre 2022, convertie en liquidation judiciaire selon jugement du 11 juillet 2023.

Par acte du 06 juillet 2023, la SMABTP a appelé en cause la SA EUROMAF et les affaires ont été jointes.

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence VERTIGO notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024,

Vu les conclusions de la SCCV VERTIGO notifiées par voie électronique le 02 mai 2024,

Vu les conclusions de la SA ALLIANZ IARD notifiées par voie électronique le 02 mai 2024, signifiées le 05 février 2024 à la SARL MENUISERIE FOYENNE, le 16 mai 2024 à la SARL INGENIERIE DES FLUIDES ET THERMIQUES (IDFT) et le 17 mai 2024 à Maître [K] [T], es-qualité de liquidateur de la SAS TRAVAUX DE L'ENTRE DEUX MERS (TE2M), non mis en cause.

Vu les conclusions des SA MMA IARD et société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, es-qualité d'assureur de la SAS TE2M, notifiées par voie électronique le 08 février 2024,

Vu les conclusions de la SAS 4A et de ses assureurs les SA MMA IARD et société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES notifiées par voie électronique le 22 juillet 2024,

Vu les conclusions de la SARL MENUISERIE FOYENNE notifiées par voie électronique le 03 mai 2024,

Vu les conclusions de la SARL IDMOE et de ses assureurs les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES notifiées par voie électronique le 02 mai 2024, et signifiées le 15 mai 2024 à la SARL INGENIERIE DES FLUIDES ET THERMIQUES (IDFT),

Vu les conclusions de la SMABTP, es-qualité d'assureur de la société TEMP ENERGIES notifiées par voie électronique le 1er août 2023,

Vu les conclusions de la SA EUROMAF, es-qualité d'assureur de la SARL IDFT, notifiées par voie électronique le 20 mai 2024,

Vu les conclusions de la SA AXA FRANCE IARD, es-qualité d'assureur de la SARL MENUISERIE FOYENNE et de la SARL SBE, notifiées par voie électronique le 30 août 2024,

Vu les conclusions de la SAS DEKRA INDUSTRIAL notifiées par voie électronique le 03 mai 2024 et signifiées le 20 juin 2024 à la SARL INGENIERIE DES FLUIDES ET THERMIQUES (IDFT),

La SARL SBE n'a pas conclu.

Régulièrement assignées, la SARL INGENIERIE DES FLUIDES ET THERMIQUES et la SAS TRAVAUX DE L'ENTRE DEUX MERS n'ont pas constitué Avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été prononcée le 25 octobre 2024.


MOTIFS

Procédure

En application des articles 14 et 15 du code de procédure civile, la SARL IDFT n'ayant pas constitué Avocat, seront déclarées irrecevables les demandes dirigées contre elle par la SCCV VERTIGO, la SAS 4A et ses assureurs les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la SARL MENUISERIE FOYENNE, et la SMABTP faute pour ces parties de lui avoir signifié leurs conclusions.
 
FOND

L’ensemble des contrats en litige ayant été conclus avant le 1er octobre 2016 et les faits générateurs de responsabilité étant de même apparus avant cette date, les dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 sont applicables.

I/ Sur les demandes d'indemnisation du préjudice matériel du syndicat des copropriétaires

A/ Sur les désordres, objets du rapport d'expertise de monsieur [J] du 28 janvier 2017

Le syndicat des copropriétaires prétend à la condamnation de la SCCV VERTIGO au paiement de la somme totale de 30 463,17 € en réparation de certains désordres relevés par Monsieur [J] dans son rapport déposé en l'état le 28 janvier 2017.

Le syndicat des copropriétaires fonde son action exclusivement sur l'article 1147 du code civil.

Il y a lieu de rappeler que les dommages qui relèvent d'une garantie légale ne peuvent donner lieu contre les personnes tenues à cette garantie, à une action fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun.

En particulier, si les désordres qui affectent un immeuble vendu en état futur d'achèvement, sans revêtir de gravité décennale ou biennale, étaient apparents à la livraison, ils relèvent exclusivement de la garantie de l'article 1642-1 du code civil, de sorte que dans ce cas, la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée du vendeur n'est pas applicable, même à titre subsidiaire.
N° RG 15/01006 - N° Portalis DBX6-W-B67-PBMH


Le vendeur demeure néanmoins contractuellement responsable des désordres non apparents à la réception mais qui ne revêtent pas une gravité décennale ou biennale, cette responsabilité étant conditionnée par la preuve d'un manquement du vendeur à l'origine du dommage.

1°) Le désordre relatif au local container attenant à la clôture non sécurisée

L’expert judiciaire a constaté en page 21 de son rapport que l'enceinte maçonnée entourant le container à poubelle est constituée d’un muret ayant une ouverture directe sur le trottoir et d'une hauteur insuffisante, si bien qu'il peut facilement être franchi alors que le reste de la façade donnant sur la rue est clôturé.

Le syndicat des copropriétaires qui a fait réaliser les travaux de clôture par la société MACHADO pour la somme de 907,50 € TTC, sans attendre l'issue de la procédure judiciaire (facture du 22 mai 2017) en demande le remboursement à la SCCV VERTIGO sur le fondement de l'article 1147 du code civil, au motif que ce défaut de finition a été réservé dans le procès-verbal de livraison des parties communes du 24 mai 2013 entre le maître d'ouvrage et le syndicat des copropriétaires, par la mention “pose du portail +clôture”.

Il ressort des pièces versées aux débats que lorsque le syndicat des copropriétaires a pris possession de l'ouvrage le 24 mai 2013, il n'existait ni clôture ni portail autour de la résidence.

La pose de la clôture, dont la date n'est pas précisée, est intervenue entre mai 2013 et août 2013, le procès-verbal de constat établi à la demande du syndicat des copropriétaires en date du 27 août 2013 mentionnant : “local container attenant à la clôture en métal tissé côté gauche du portail, dalles de recouvrement mal fixées, se décollant. L'espace n'est pas sécurisé”.

Si l'expert a constaté que les pierres de recouvrement ont été fixées, il indique qu'il subsiste pour cette aire un problème de franchissement lié à l'absence de grillage.

Les constatations objectives de l'expert corroborées par la photo incluse dans le rapport d'expertise démontrent qu'il s'agit d'un défaut de finition apparent, même pour une personne profane.

Il entre donc dans la garantie légale du vendeur prévue à l'article 1642-1 du code civil, exclusive de tout autre fondement juridique.

En application de l'article 12 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande sur le fondement de l'article 1147 du code civil à l'égard de la SCCV VERTIGO, rendant sans objet les recours en garantie de cette dernière.





2°) Le désordre relatif aux interphones et digicodes extérieurs

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCCV VERTIGO sur le fondement de l'article 1147 du code civil à lui payer la somme de 3 228,70 € TTC au titre de la réparation des interphones et digicodes extérieurs.

Monsieur [J] a constaté lors de sa première visite du 16 avril 2014 que le portillon d'entrée muni de deux ventouses magnétiques était à ouverture libre et que l'installation n'était pas fiable, tant au niveau des ventouses aimantées électriquement qu'à celui du digicode.
Il a également relevé en page 23 de son rapport que l'interphone n'était pas sous tension électrique.

L'expert attribue ce désordre à une non finition de la SARL SBE, en charge du lot électricité.

Ils précise que ces non-finitions d'ouvrage n'ont pas fait l'objet de réserves à la réception du 17 avril 2013 ni lors de la prise de possession du 24 mai 2013 car les ouvrages n'étaient pas réalisés, ce que corrobore le procès-verbal de livraison qui contient la réserve suivante “pose du portail+clôture”.

Ce défaut de finition a été relevé pour la première fois par le syndicat des copropriétaires dans le procès-verbal de constat d'huissier du 27 août 2013.

Tout comme pour le désordre précédent, ce défaut de finition apparent relève de la garantie légale du vendeur prévue à l'article 1642-1 du code civil, exclusive de tout autre fondement juridique.

En application de l'article 12 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande sur le fondement de l'article 1147 du code civil à l'égard de la SCCV VERTIGO, rendant sans objet les recours en garantie de cette dernière.

3°) Rampe de parking : Béton brut avec croûtes par endroits, morceaux de béton manquant vers le muret droit

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCCV VERTIGO sur le fondement de l'article 1147 du code civil à lui payer la somme de 10 670 € TTC en réparation de la rampe d'accès au parking.

Monsieur [J] a constaté en page 24 de son rapport d’expertise que le réagréage de la rampe en béton armé conduisant au parking se pèle en de nombreux endroits, essentiellement sur les parties d'épines en creux.
 
Il ressort des pièces du dossier que ce désordre, apparu lors de la première année d'utilisation de la rampe, était non apparent ni à la réception des travaux, ni à la livraison des parties communes.

Nul ne conteste qu'il ne présente qu'un caractère esthétique dans la mesure où il n'empêche pas l'utilisation de la rampe.

Le syndicat des copropriétaires peut donc rechercher la responsabilité contractuelle du vendeur au titre des désordres intermédiaires, à charge pour lui de démontrer l'existence d'un manquement.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires fait simplement valoir que le vendeur devait lui livrer un ouvrage exempt de vices.

Or, il est constant que le vendeur constructeur n'est tenu à aucune obligation de résultat à l'égard des acquéreurs et que sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée qu'en établissant un manquement pouvant lui être imputé.
 
Or, l'expert n'articule aucun grief à l'égard de la SCCV VERTIGO, attribuant ce désordre exclusivement à un défaut d'exécution de la société TE2M titulaire du lot gros oeuvre.

Dès lors que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun manquement objectif du maître d'ouvrage en lien avec le désordre allégué, il sera débouté de sa demande à l'égard de la SCCV VERTIGO sur le fondement de l'article 1147 du code civil.

4°) Défaut de garniture du sol carrelé vers la verrière par rapport aux poutrelles

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCCV VERTIGO sur le fondement de l'article 1147 du code civil à lui payer la somme de 812,34 € TTC au titre du défaut de garniture du sol carrelé.

Monsieur [J] a constaté une démarcation au niveau du sol carrelé allant vers la verrière par rapport aux poutrelles (page 30 du rapport d’expertise) qu'il attribue à l'absence de couvertines à la jonction garde-corps/carrelage à l’angle de l’escalier et de capotage noir à la jonction verrière/carrelage.
Les constatations objectives de l'expert corroborées par la photo incluse dans le rapport d'expertise démontrent qu'il s'agit d'un défaut de finition apparent, même pour un maître d'ouvrage profane.

Ce défaut de finition apparent a été réservé lors de la livraison des parties communes au syndic le 24 mai 2013.

Il relève à cet égard de la garantie légale de l'article 1642-1 du code civil, laquelle est exclusive de toute autre action, notamment d'une action en responsabilité contractuelle de droit commun.

En application de l'article 12 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande fondée exclusivement sur l'article 1147 du code civil à l'égard de la SCCV VERTIGO, rendant sans objet les recours en garantie de cette dernière.



5°) Le désordre en sous-sol relatif à l'installation électrique

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCCV VERTIGO sur le fondement de l'article 1147 du code civil à lui payer la somme de 12 892 € TTC sur la base d'un devis de l'entreprise GIREL, en réparation des défauts dans l'installation électrique du sous-sol (câble en dehors des gouttières, câble non sécurisé côté mur bâtiment 1).

Monsieur [J] a constaté en page 32 de son rapport qu'en sous-sol, le réseau d'alimentation électrique passe pour partie en plafond du sous-sol sur des chemins de câble métalliques et que des câbles étaient entremêlés et/ou resortaient du chemin métallique.

Monsieur [J] conclut en page 54 de son rapport d’expertise dans les termes suivants : « De gros défauts dans l’installation électrique en question, essentiellement défauts d’exécution. Il s’agit aussi de mauvaises infiltrations (il faut lire finitions) : l’entreprise d’électricité SBE est principalement concernée.
Par la partie demanderesse, n’étant pas moi-même spécialiste en électricité, j’ai reçu un rapport établi par la Société DEP-ELEC le 16 novembre 2014, qui met en exergue de nombreuses anomalies à tous les niveaux des installations des communs courants forts d’alimentation. J’aurais aimé discuter avec l’entreprise GIREL qui a proposé un devis de reprise, contradictoirement avec maitre d’œuvre d’exécution, entreprise d’électricité, contrôleur technique. Ces trois sont intéressées à l’affaire, principalement l’entreprise d’électricité SBE. Pour autant, il n’y a pas pu y avoir cette discussion du fait de la non-poursuite des opérations d’expertise. Je rappelle aussi que le maitre d’ouvrage n’a jamais fourni le consuel. Le Juge appréciera ce désordre, sachant que techniquement il y a anomalie justifiée dans ces installations, pouvant à court terme présenter un risque pour la sécurité des lieux ».

L'expert reconnait en page 59 de son rapport qu'il n'a pu finaliser sa mission au titre de ce désordre au contradictoire des parties, précisant en particulier qu'il n'y a pu avoir de discussion sur l'ampleur du désordre.

Le tribunal n'est donc pas techniquement en mesure de caractériser ni a fortiori qualifier le désordre allégué par le syndicat des copropriétaires.

Faute de justifier avec précision son dommage, et en tout état de cause de justifier d'un manquement objectif du maître d'ouvrage en lien avec le désordre allégué, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à l'égard de la SCCV VERTIGO, sur le fondement de l'article 1147 du code civil, rendant sans objet les recours en garantie de cette dernière.






6°) Défaut de finition affectant la chaufferie située au sous-sol et absence de panneaux solaires ayant généré une surconsommation de gaz

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCCV VERTIGO sur le fondement de l'article 1147 du code civil à lui payer :
-la somme de 1 221,13 €, en réparation des défauts de finition affectant la chaufferie située au sous-sol,
-la somme de 7 475,70 € correspondant aux travaux à réaliser afin de mettre aux normes l’installation ECS Solaire,
-la somme de 21 437,32 € au titre du surcoût de consommation de gaz.

Monsieur [J] en page 37 de son rapport d’expertise a indiqué que lors de sa visite du 05 février 2015, il a observé que des travaux restaient à terminer dans la chaufferie : branchements complémentaires pour sécuriser l'ensemble de l'installation et branchement des panneaux solaires.

Il s'agit d'un défaut de finitition qui n'a fait l'objet d'aucune réserve ni lors de la réception des parties communes ni lors de la prise de possession des lieux.

Nul ne conteste les conclusions de l'expert qui attribue ce défaut à un manque d'exécution de l'entreprise chargée du lot plomberie chauffage sanitaire, la SAS TEMP.

L'expert a précisé en outre en page 55 de son rapport que la SCCV VERTIGO avait fait appel à la société HERVE THERMIQUE pour effectuer les finitions nécessaires. L'expert a enfin indiqué en page 60 de son rapport qu'il subsistait deux anomalies relevées par cette société mais qu'il n'a pas pu constater sur place si ces anomalies avaient été réglées, en raison de l'arrêt des opérations d'expertise.

Dès lors que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avec certitude que ce grief est toujours d'actualité et qu'en tout état de cause il ne prouve pas un manquement objectif du maître d'ouvrage en lien avec le désordre allégué, il sera débouté de sa demande au titre des défauts de finition à l'égard de la SCCV VERTIGO sur le fondement de l'article 1147 du code civil.

Les doléances du syndicat des copropriétaires relatives à l'absence de raccordement du système de chauffage aux panneaux solaires n'ont pas fait l'objet d'investigations de la part de l'expert judiciaire et la demande en réparation à hauteur de 7 475,70 € au titre de la remise aux normes et mise en fonctionnement de l'installation repose sur un audit non contradictoire réalisé par la Société SCE au mois d’août 2023, sur la base d'un devis de la société HERVE THERMIQUE du 02 février 2024 qui n'a pas fait non plus l'objet de discussions ni d'une analyse de la part de l'expert judiciaire.

Dès lors, ni la réalité du grief, ni la demande de réparation ne sont valablement justifiées et le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette prétention.




Enfin, s'agissant de la demande au titre de la surconsommation de gaz, son chiffrage repose sur l'application d'une réduction de 25 % aux dépenses de gaz acquittées entre le 1er décembre 2016 et le 27 novembre 2023 d'un montant total de 85 749,26 €.
Or, ce pourcentage de réduction est une moyenne théorique présentée dans un document produit aux débats dénommé « N°4 Repères énergie et environnement ». Il ne correspond à aucune surconsommation réellement subie.
En tout état de cause, même dans l'hypothèse où ce préjudice serait établi, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu'un manquement de la SCCV VERTIGO en serait à l'origine.
En l'absence de lien de causalité, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à hauteur de 21 437,32 € l'égard de la SCCV VERTIGO.

7°) Conformité de la résidence à la règlementation incendie

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCCV VERTIGO sur le fondement de l'article 1147 du code civil à lui payer la somme de 731,50 € TTC afin de mettre l'immeuble aux normes vis à vis de la règlementation incendie.

Monsieur [J], en page 41 de son rapport, a indiqué que n'étant pas spécialiste, il s'en remettait aux constatations effectuées par la Société AQUITAINE SECURITE INCENDIE qui, dans un rapport du 10 juillet 2015, a fait état en 6 points des anomalies constatées eu égard à la sécurité incendie de l’immeuble et qui ont été détaillées en page 42 du rapport :
-système de désenfumage de la cage d'escalier hors service
-asservissement de désenfumage non conforme (non vérifié par l'expert)
-absence de boitier de protection sur la commande de désenfumage au rez-de-chaussée
-absence des pictogrammes directionnels sur les 19 boîtiers d'éclairage de secours
-absence d'extincteur dans la chaufferie de gaz
-absence de protection d'un boitier d'éclairage de secours sur le parking

Ces défauts de finition et non-conformités ont fait l'objet d'une réserve dans le procès-verbal de réception des parties communes du 17 avril 2013 à l'attention de la SARL SBE en charge du lot électricité libellée de la façon suivante : “mettre appareillage communs/détecteurs et éclairage”.

Aucune réserve n'apparait cependant dans le procès-verbal de livraison des parties communes alors que selon l'expert, les manques de certains équipements étaient visibles, mais difficiles à déterminer pour un profane.

Dans la mesure où la non-conformité a été réservée lors de la réception entre le maître d'ouvrage et les entreprises, elle est susceptible d'engager la responsabilité de la SCCV VERTIGO pour faute prouvée.

Le syndicat fait valoir que la SCCV VERTIGO devait lui livrer un immeuble conforme à la règlementation incendie.

N° RG 15/01006 - N° Portalis DBX6-W-B67-PBMH



Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de son préjudice, l'expert indiquant en page 49 que l'utilisation des lieux restait possible et que la réparation a été faite à la fin de l'année 2016 par la copropriété, il ne démontre aucun manquement objectif du maître d'ouvrage en lien avec le désordre allégué, lequel est exclusivement imputable à un défaut d'exécution de la SARL SBE en charge du lot électricité.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à l'égard de la SCCV VERTIGO sur le fondement de l'article 1147 du code civil.

B/ Sur les désordres, objet du rapport de monsieur [O] déposé le 28 septembre 2022

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est, pendant dix ans à compter de la réception, responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage des dommages non apparents à réception qui compromettent sa solidité ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement le rendent impropre à sa destination.

L'article 1792-1 du même code répute constructeur tout entrepreneur technicien ou autre personne liée au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage, ou toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.

A défaut de nature décennale des dommages invoqués, les demandeurs peuvent rechercher la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs ou délictuelle de leurs sous-traitants, à charge de rapporter la preuve d'un manquement ou d'une faute, d'un préjudice et d'un lien causal. 

C'est à la lumière de ces règles et principes juridiques que doivent être examinées les prétentions du syndicat des copropriétaires pour chacun des deux désordres allégués.

1°) Sur le désordre lié à une surchauffe du hall de l'immeuble

Le syndicat des copropriétaires prétend à titre principal, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, à la condamnation in solidum de la SCCV VERTIGO, la SAS 4A, la société IDMOE, la SAS DEKRA INDUSTRIAL, la SA ALLIANZ IARD, et les SA MMA IARD ET MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à lui payer la somme de 62 949,60 € au titre des travaux réparatoires des désordres affectant le hall vitré, avec indexation sur l’indice BT 43 à compter du 17 mars 2023.

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires fonde la même demande de condamnation sur l'article 1147 du code civil mais exclusivement à l'encontre de la SCCV VERTIGO.

En l'espèce, lors de sa première réunion en date du 02 octobre 2018, monsieur [O] a mis en place un thermomètre électronique à l’abri des rayons solaires et a constaté qu’au bout d’un quart d’heure, le thermomètre affichait une température de 31,8° (page 103 du rapport d’expertise).
N° RG 15/01006 - N° Portalis DBX6-W-B67-PBMH


L'expert relève en page 105 de son rapport : « Nous avons pu constater que la façade et les pans de toits, qui sont vitrés, sont exposés au Sud. Les vitrages ne sont pas protégés de « brise soleil », les verres ont un effet de loupe. Nous rappelons qu’au cours de la troisième réunion sur place (en septembre 2020), nous avons relevé une température au même endroit de 35,3° C. Une étude thermique de ce hall nous a paru indispensable ».

L’Expert a fait appel au Cabinet BET OTCE en qualité de sapiteur qui a établi une étude thermique du bâtiment le 26 novembre 2019 aux termes de laquelle il a relevé que le hall vitré “est sensible aux variations thermiques du fait de sa faible inertie. On constate que sur la totalité de la semaine la plus chaude de l'année, la température du hall est supérieure à la température extérieure...”

La matérialité du désordre n'est pas sujette à discussion.

Il n'est pas non plus contestable que ce désordre n'a fait l'objet d'aucune réserve ni lors de la réception des parties communes du 17 avril 2013, ni lors de la livraison du 24 mai 2013, dès lors qu'il n'a été dénoncé pour la première fois par le syndic au promoteur que selon un courriel du 24 juillet 2013 dénonçant la très forte chaleur sous la verrière du 2ème étage.

Monsieur [O] a précisé en page 116 de son rapport : « Concernant les fortes températures en période estivale dans la partie hall de l’immeuble : ces désordres ne compromettent pas la solidité des ouvrages. Ils rendent les lieux très inconfortables d’autant plus que la chaleur concentrée dans le hall irradie les premiers appartements proches du hall ».

Les conclusions du sapiteur retranscrites en pages 110 et suivantes du rapport de Monsieur [O], conduisent ce dernier à indiquer en page 117 de son rapport : « Il s’agit, nous le rappelons, d’un grossière erreur de conception du clos et du couvert de ce hall, qui est à l’origine d’une insuffisance d’attention particulière à l’élaboration du projet et à sa réalisation sous contrôle qui plus est. Les verrières ont un effet de loupe et de serre sur cette partie commune de l’immeuble. L’entreprise de menuiserie SARL MENUISERIE FOYENNE a mis en œuvre les ouvrages conformément au CCTP et aux plans de construction ».

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, cette surchauffe du hall vitré ressentie seulement quelques mois seulement après la prise de possession de l'ouvrage, constitue une anormalité par rapport à ce qui peut être attendu d'un bâtiment neuf. Cette surchauffe, dépassant un simple inconfort passager en ce qu'elle impacte également les appartements situés à proximité du hall, caractérise une impropriété à destination de l'ouvrage.

Le désordre allégué engage la responsabilité décennale de plein droit des constructeurs intervenus sur l'ouvrage, siège des désordres, à savoir en l'espèce, la SCCV VERTIGO, en sa qualité de constructeur non réalisateur de l'immeuble, la SAS 4A, architecte en charge d'une mission complète de conception, la SARL IDMOE, en qualité de maître d'oeuvre d'exécution, et la SAS DEKRA INDUSTRIAL qui, certes, n’est soumise à la 

présomption de responsabilité de l’article 1792 du code civil que dans les limites de la mission qui lui a été confiée par le maître de l’ouvrage, en application de l'article L. 111-24 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la date du contrat de contrôle technique, mais qui en l'espèce s'était vu confier une mission complète de « contrôle technique d’une construction » selon contrat du 17 mars 2011 incluant la « mission TH : isolation thermique et économies d'énergie » (page 145 du rapport).

Les frais de reprise consistant en la dépose des vitrages en toiture et en la mise en place de brises soleil et de panneaux de toiture ISOTOIT, ont été évalués par monsieur [O], sur la base d’un devis établi par la société MENUISERIE FOYENNE le 25 février 2021, à hauteur de 47 948,40 € TTC, frais de maîtrise d'oeuvre inclus.

Compte tenu de l'ancienneté de ce devis, c'est à juste titre que le syndicat des copropriétaires demande de retenir le devis réactualisé de la société MENUISERIE FOYENNE en date du 17 mars 2023 à hauteur de 62 949,60 € TTC dès lors qu'il contient des prestations strictement identiques, et permet de répondre à la hausse du coût des matériaux et de la main d'oeuvre.

Le préjudice matériel sera en conséquence fixé à cette hauteur, avec actualisation en fonction de l’indice BT 43 du coût de la construction tel que proposé par l'expert judiciaire, à compter du 17 mars 2023 jusqu'au présent jugement.

Les sociétés SCCV VERTIGO, SAS 4A, SARL IDMOE, et la SAS DEKRA INDUSTRIAL, dont l’intervention a concouru à la réalisation du dommage, et leurs assureurs respectifs de responsabilité décennale la SA ALLIANZ IARD, et les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, tenus à garantie par application des articles L. 124-3 et L. 241-1 du code des assurances, seront donc condamnés in solidum au paiement de cette somme au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

Le désordre relevant des dispositions de l’article 1792 du code civil, la SA ALLIANZ IARD en qualité d’assureur CNR de la SCCV VERTIGO, ne sera autorisée à opposer sa franchise contractuelle qu'à sa seule assurée par application de l’annexe I à l’article A. 243-1 du code des assurances.

Il en sera de même pour les SA MMA IARD et société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à l'égard de la SARL IDMOE, s'agissant de leur franchise contractuelle à hauteur de 10 % du montant du sinistre, avec un minimum de 3.000 € et un maximum de 15.000 €.

Sur le préjudice immatériel consécutif

Par ailleurs, l'ensemble des copropriétaires subissent depuis plus de dix ans le caractère étouffant du hall vitré qu'ils sont contraints d'emprunter pour se rendre à leurs appartements respectifs. Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires en réparation de ce préjudice de jouissance une somme de 5 000 €.
N° RG 15/01006 - N° Portalis DBX6-W-B67-PBMH


Les sociétés SCCV VERTIGO, SAS 4A, SARL IDMOE, et la SAS DEKRA INDUSTRIAL, dont l’activité respective a concouru à la réalisation de ce dommage immatériel consécutif, et leurs assureurs respectifs de responsabilité décennale la SA ALLIANZ IARD, les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, tenus à garantie par application des articles L. 124-3 et L. 241-1 du code des assurances, seront donc condamnés in solidum au paiement de cette somme au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

La SA ALLIANZ IARD pourra opposer au syndicat des copropriétaires ses plafonds et franchises s'agissant d'une garantie facultative.

Sur le fondement de l'article L.112-6 du code des assurances, le syndicat des copropriétaires pourra, sur cette condamnation se voir opposer également par les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, es-qualité d'assureur de la SARL IDMOE, une franchise contractuelle à hauteur de 10 % du montant du sinistre, avec un minimum de 3.000 € et un maximum de 15.000 €, et par cette même partie, es-qualité d'assureur de la SAS 4A, la somme de 4 325 €.

Sur les recours

La SCCV VERTIGO, constructeur non réalisateur à l'encontre duquel n'est invoquée aucune circonstance ni fait exonératoire, et son assureur CNR, la SA ALLIANZ IARD, disposent, en application de l’article 1792 du code civil d’un recours intégral contre les constructeurs auxquels le désordre est imputable, ainsi tenus in solidum à leur égard à garantie. En effet, si l'action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l'immeuble à l’acquéreur, le maître de l'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain, notamment lorsqu'il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le maître d'ouvrage a confié l’intégralité du projet constructif, de sa conception architecturale à son exécution à des professionnels, sous la direction d'un maître d’œuvre d’exécution, d’un bureau d’études, et d’un contrôleur technique.

Si l'expert judiciaire conclut en page 161 que le maître d'ouvrage porte une part de responsabilité au motifs qu'il a validé les plans, il ne développe cependant aucun grief précis à son encontre, attribuant exclusivement le désordre à une erreur de conception architecturale (choix d'une façade et d'une toiture en verre sans brise soleil), erreur de conception que l'expert reproche au maître d'oeuvre d'exécution, la SARL IDMOE, au bureau d'études fluide IDFT ainsi qu'au bureau de contrôle de ne pas avoir dénoncée.

Le simple fait d'avoir validé les plans dessinés par la SAS 4A ne suffit pas à caractériser un manquement du promoteur vendeur qui n'avait pas à ce stade les compétences techniques pour savoir que le procédé constructif générerait un inconfort thermique, d'autant qu'aucun des intervenants professionnels dont il s'est entouré (bureau d'études fluides IDFT, architecte, bureau de contrôle, artisan menuisier) ne l'ont mis en garde sur le défaut de conception de l'ouvrage.

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Par conséquent, la SCCV VERTIGO et son assureur la SA ALLIANZ, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, sont donc fondés à être intégralement relevés indemnes des condamnations relatives à ce désordre.

Cependant, contrairement à ce que demande ALLIANZ qui exerce ses appels en garantie contre l'ensemble des constructeurs sans distinction, les recours du vendeur et de son assureur ne peuvent être accueillis qu'à l'encontre des entreprises dont l'intervention est à l'origine du désordre de surchauffe du hall de l’immeuble.

Or, sont totalement étrangers à la réalisation de ce hall la SAS TRAVAUX DE L’ENTRE DEUX MERS (TE2M), en charge du lot gros oeuvre, la SARL Société BATIMENT ELECTRICITE (SBE), en charge du lot électricité, et la SAS TEMP, au titre du lot plomberie, chauffage, sanitaire.
Toute demande de condamnation à l'encontre de ces sociétés et de leurs assureurs doit donc être écartée.

Il en est de même à l'égard de la SARL MENUISERIE FOYENNE, en charge du lot menuiseries extérieures, dont nul ne conteste qu'elle a réalisé les travaux conformément aux plans et CCTP de l'architecte, et qui n'était pas tenue à un devoir de conseil à l'égard des autres intervenants à l'acte de construire, s'agissant d'une erreur de conception initiale.

En revanche, il est établi que l'architecte, la SAS 4A concepteur du projet initial porte une part importante de responsabilité, ce qu'il ne conteste d'ailleurs pas.
Il en est de même du bureau d'études IDFT qui avait en charge la réalisation de l’étude thermique BBC, dont la mission détaillée en pages 146 et suivantes du rapport de Monsieur [O], prévoyait notamment :
la réalisation en phase PC des études thermiques afin de définir les caractéristiques des constructions (bâtis et équipements) respectant les exigences de la règlementation thermique RT 2005la réalisation d’une étude thermique intégrant les éléments du marché négocié (page 148 du rapport).Compte tenu de la mission qui lui incombait, le bureau IDFT en sa qualité de thermicien aurait dû signaler les problématiques liés à une exposition sud de l’ouvrage couplée à une façade et un toit en verre et alerter sur les incohérences avec les exigences du label BBC.


Pourtant, l’étude thermique du 15 avril 2011 se borne à indiquer que « les conditions du label BBC 2005 option EFFINERGIE concernant le CEP sont respectées. Le confort d'été et les garde-fous devront être conformes ».
Contrairement à ce que laisse entendre le rapport d'expertise judiciaire, ces propos laconiques ne permettent pas de considérer que le bureau d'études ait alerté de manière efficiente les autres intervenants ou le maître d'ouvrage sur une quelconque incohérence du projet architectural au regard, non seulement du label BBC, mais également de la règlementation thermique RT 2005.

Dans une moindre mesure, sont responsables du désordre le maître d'oeuvre d'exécution en ce qu'il n'a pas dénoncé l'erreur de conception alors qu'il a participé à l'élaboration des CCAG et CCTP, lesquels rappellent à plusieurs reprises la nécessité pour les intervenants de se conformer au label BBC, ainsi qu’à l’étude thermique établie par la société IDFT.
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Il en est de même du bureau de contrôle qui affirme, mais sans le démontrer, que sa mission n'aurait pas englobé l'examen de la verrière du hall et se serait limitée aux logements d'habitation.
C'est également sans démonstration qu'il affirme que le hall sous verrière litigieux échapperait à réglementation thermique 2005 qui impose un respect du confort d'été, au motif qu'il ne s'agirait que d'un lieu de passage.
L'expert relève que dans son rapport final de contrôle du 23 septembre 2013, la SAS DEKRA INDUSTRIAL ne se prononce pas sur les désordres d'inconfort des températures dans ce hall vitré. Il engage donc sa responsabilité pour ne pas avoir dénoncé ce problème d’ordre technique.

Dans les limites de ses prétentions, la SCCV VERTIGO sera donc garantie par son assureur, la compagnie Allianz Iard, et intégralement relevée indemne par la société 4A Architectes et son assureur, les MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, la société Idmoe, et son assureur, les MMA Iard et MMA Iard assurances Mutuelles, ainsi que la société Dekra Industrial, tenus in solidum.

La SA ALLIANZ IARD, dans le respect de ses prétentions, sera intégralement garantie par la SAS 4A Architectes, son assureur, les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la SARL IDMOE, son assureur, les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la SAS DEKRA INDUSTRIAL, la SARL IDFT et son assureur la SA EUROMAF, tenus in solidum.

Si la SA EUROMAF ne conteste pas garantir son assurée, la SARL IDFT, au titre de la garantie obligatoire, elle est en revanche fondée à refuser de mobiliser sa garantie, s'agissant de la réparation du préjudice de jouissance allouée au syndicat des copropriétaires compte tenu de l’article préliminaire de ses conditions générales qui définit les dommages immatériels comme suit : « Les dommages immatériels sont constitués par tous préjudices pécuniaires subis par des tiers résultant de la privation de la jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service rendu ou de la perte d’un bénéfice ».

Le préjudice de jouissance dont se prévaut le syndicat des copropriétaires n'entrant pas dans cette définition, comme n’engendrant pas une dépense ou une perte financière, la demande de garantie de la SA ALLIANZ IARD à l'encontre de la SA EUROMAF sera donc limitée à la réparation du préjudice matériel du syndicat des copropriétaires.

Au regard des fautes précédemment caractérisées, et s’agissant des rapports entre co-obligés, à l’examen du rapport d’expertise et des pièces versées aux débats, il convient compte tenu des responsabilités respectives, de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit :

- la SAS 4A (MMA) : 50 %
- la SARL IDMOE (MMA) : 10 %
-la SAS DEKRA INDUSTRIAL : 10 %
-la SARL IDFT (EUROMAF) : 30 %


Les constructeurs déclarés responsables et leurs assureurs respectifs seront garantis des condamnations prononcées à leur encontre, à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé, dans la limite de leurs prétentions, selon les modalités précisées au dispositif de la décision, sachant que la SAS 4A et ses assureurs les SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sont irrecevables à rechercher la garantie de la SARL IDFT, faute d'avoir signifié leurs conclusions à cette partie non constituée, en application de l'article 14 du code de procédure civile.

2°) Désordre lié à l’installation sanitaire et de chauffage dans le local chaufferie

Le syndicat des copropriétaires prétend à titre principal, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, à la condamnation in solidum de la SCCV VERTIGO, la SAS 4A, la SARL IDMOE, la SAS DEKRA INDUSTRIAL, la SA ALLIANZ IARD, et les SA MMA IARD ET MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, es-qualité d'assureur de la SAS 4A et de la SARL IDMOE, à lui payer la somme de 19 361,14 € au titre des travaux réparatoires des désordres affectant l'installation sanitaire et de chauffage, avec indexation sur l’indice BT 40, à compter du 17 mars 2023.

Lors de la première réunion d'expertise du 02 octobre 2018, monsieur [O] a observé dans le local chaufferie 18 non-conformités sur le réseau de production d'eau chaude et de chauffage, non-conformités qui sont détaillées et listées en pages 106 et 107 de son rapport.
Il note en page 110 de son rapport : « Nous considérons qu’il s’agit d’installations inachevées comprenant en plus certaines erreurs de conception tels que les points 1, 2, 5, 10, 12, 15 mais qui peuvent sans problème être complétées pour les rendre conformes aux règles de l’art et normes en vigueur ».

Il précise en pages 115 et 116 de son rapport :
« Ces désordres ne compromettent pas la solidité de l’installation mais ils perturbent son fonctionnement en raison d’un défaut de réglage des vannes d’équilibrage, d’absence de calorifuge, d’un défaut d’emplacement de la sonde extérieure. Par contre, un mauvais traitement de l’eau du réseau de chauffage pourrait conduire à la dégradation des équipements notamment des radiateurs en acier par corrosion dans les années qui suivent. Un défaut de ventilation du local chaufferie peut entrainer de graves conséquences en cas