Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02601 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TD4K




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 25/00091



DU : 08 Janvier 2025


[F] [N]

 
 
 
C/

[V] [D]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Janvier 2025

à Me GROC

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mercredi 08 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 08 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEUR

M. [F] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE


ET


DÉFENDEUR

M. [V] [D], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne



 














EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [N] a donné à bail à Monsieur [V] [D] un appartement à usage d’habitation meublé (N°97), soumis à la loi du 6 juillet 1989, et une place de parking aérien (n°97) situés [Adresse 7] [Localité 6]) par contrat signé électroniquement prenant effet au 17 novembre 2023, moyennant un loyer de 527 euros et une provision pour charges de 42 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [N] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [V] [D] le 21 mars 2024 pour un montant en principal de 2.120,47 euros.

Monsieur [F] [N] a ensuite fait assigner Monsieur [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé le 21 juin 2024.

Aux termes de l'assignation, il a sollicité de :

- constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 22 mai 2024 ; 
- ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [D] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique ; 
- ordonner que faute par Monsieur [V] [D] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; 
- le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 3440,52 euros, mensualité de mai 2024 incluse représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ; 
- le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation soit le 22 mai 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ; 
- le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- le condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières. 

Après renvoi, à l’audience du 8 novembre 2024, Monsieur [F] [N], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4.425,66 euros, selon décompte du 6 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse.

Monsieur [V] [D] a comparu en personne, a soutenu avoir versé la somme de 570 euros et la CAF la somme de 370 euros au titre du loyer courant. 

Souhaitant rester dans les lieux, il a sollicité la suspension de la clause résolutoire et proposé de verser la somme 500 euros par mois en sus du loyer courant afin d’apurer la dette.

Le conseil de Monsieur [F] [N] s’est opposé aux demandes de délais et maintenu ses demandes.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025 et le conseil du demandeur a été autorisé à produire en délibéré un décompte actualisé de la dette locative.

Par note en délibéré en date du 20 novembre 2024, un décompte arrêté à cette date a été adressé par le conseil du demandeur à la présente juridiction faisant apparaître le versement de la CAF de

 370 euros et celui de Monsieur [D] de 570 euros au titre du loyer courant de novembre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 25 mars 2024.

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux .”

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2024 pour un montant en principal de 2.120,47 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [F] [N] produit un décompte arrêté au 20 novembre 2024 justifiant d’une dette locative d’un montant de 3195,23 euros, mensualité de novembre 2024 incluse, frais de poursuites déduits (58,79 + 131,64).

Monsieur [V] [D] sera en conséquence condamné au paiement de cette somme de 3195,23 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET L’ATTESTATION D’ASSURANCE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que :

"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de novembre 2024 a été réglé par Monsieur [V] [D] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [V] [D] étant en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l'apurement de la dette.

Monsieur [V] [D] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [V] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [F] [N], Monsieur [V] [D] devra lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 17 novembre 2023 entre Monsieur [F] [N] et Monsieur [V] [D] relatif à un appartement à usage d’habitation meublé (porte n°97) ainsi qu’une place de parking aérien (n°97) situés [Adresse 8], sont réunies à la date du 3 mai 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à verser à Monsieur [F] [N] à titre provisionnel la somme de 3.195,23 euros (décompte arrêté au 20 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse);

AUTORISONS Monsieur [V] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 500 € chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; 

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [V] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [F] [N] ;

* que Monsieur [V] [D] soit condamné à verser à Monsieur [F] [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à verser à Monsieur [F] [N] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [F] [N] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Le Greffier La Première Vice-Présidente