Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02795 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TFA4




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 25/



DU : 08 Janvier 2025


[I] [L]
[D] [N] épouse [L]

 
 
 
C/

[P] [M]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Janvier 2025

à Me Olivier GROC

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mercredi 08 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. 
 
Après débats à l'audience du 08 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

M. [I] [L], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Mme [D] [N] épouse [L], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE



ET


DÉFENDEUR

M. [P] [M], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne


 
 







EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [L] et Madame [D] [N] épouse [L] ont donné à bail à Monsieur [P] [M] un appartement à usage d’habitation (porte b10) et une place de parking en premier sous-sol (n°1-8) situés [Adresse 2] à [Localité 9] par contrat signé électroniquement prenant effet au 27 octobre 2023, moyennant un loyer de 586 euros et une provision pour charges de 65 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [L] et Madame [D] [N] épouse [L] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 avril 2024 pour un montant en principal de 1.876,16 euros.

Monsieur [I] [L] et Madame [D] [N] épouse [L] ont ensuite fait assigner Monsieur [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé le 09 juillet 2024.

Aux termes de l'assignation, ils ont sollicité de :
- constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire au 18 juin 2024,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [M] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, 
- le condamner à leur régler à titre provisionnel la somme de 1.711,99 euros, mensualité de juin 2024 incluse, somme représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience, 
- le condamner à leur régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;
- le condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 08 novembre 2024, Monsieur [I] [L] et Madame [D] [N] épouse [L], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.015,66 euros en précisant que Monsieur [P] [M] avait repris le paiement des loyers et que le loyer courant avait été réglé le 06 novembre 2024. 

Monsieur [P] [M] a comparu en personne, a reconnu la dette en indiquant que le loyer courant soit celui de novembre 2024 avait été payé. 

Par ailleurs, souhaitant rester dans les lieux, il a proposé d’apurer la dette par le versement d’une somme de 150 euros par mois outre le loyer courant.

Il précisé qu’il était conseiller en gestion patrimoniale, sous contrat à durée indéterminée, et percevoir à ce titre un salaire d’environ 1.400 euros par mois.

Il a par ailleurs indiqué être marié, son épouse ne travaillant pas, et ne pas avoir d’enfant à charge.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2025 et le conseil des demandeurs a été autorisé à faire parvenir à la présente juridiction un décompte actualisé au jour de l’audience.

Par courriel du 20 novembre 2024, un décompte arrêté au 19 novembre 2024 a été adressé par le conseil des demandeurs à la présente juridiction faisant apparaître le virement de 700 euros effectué par Monsieur [M] en règlement du loyer courant de novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 
Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 17 avril 2024.
L’action est donc recevable. 


- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 avril 2024 pour un montant en principal de 1.876,16 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
Monsieur [I] [L] et Madame [D] [N] épouse [L] produisent un décompte faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 2.010,59 euros en date du 19 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, et frais de poursuites déduits.
Monsieur [P] [M] sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.010,59 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :
L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que :
"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”
En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de novembre 2024 a été réglé par Monsieur [P] [M] avant l’audience.
En conséquence, Monsieur [P] [M] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l'apurement de la dette.
Monsieur [P] [M] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [P] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Monsieur [P] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [I] [L] et Madame [D] [N] épouse [L], Monsieur [P] [M] devra leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 27 octobre 2023 entre Monsieur [I] [L] et Madame [D] [N] épouse [L] d’une part et Monsieur [P] [M] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (n°b10) et une place de parking en premier sous-sol (n°1-8) situés [Adresse 2] à [Localité 9], sont réunies à la date du 30 mai 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] à verser à Monsieur [I] [L] et Madame [D] [N] épouse [L] à titre provisionnel la somme de 2.010,59 euros, selon décompte en date du 19 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [P] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 150 € chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [P] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [I] [L] et Madame [D] [N] épouse [L] ;

* que Monsieur [P] [M] soit condamné à verser à Monsieur [I] [L] et Madame [D] [N] épouse [L] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
 
CONDAMNONS Monsieur [P] [M] à verser à Monsieur [I] [L] et Madame [D] [N] épouse [L] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

 CONDAMNONS Monsieur [P] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [I] [L] et Madame [D] [N] épouse [L] de toute demande plus ample ou contraire ;
 
 RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


 Le Greffier La Première Vice-Présidente