Tribunal Judiciaire · Référés — 10 janvier 2025

DU 10 Janvier 2025 Minute numéro : 

N° RG 24/01080 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N6FX

Code NAC : 30B

Société SCIC HLM AB HABITAT
C/
Monsieur [K] [J]
Monsieur [F] [S]
Monsieur [G] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ 

LA JUGE DES REFERES : Tiffaine REISS, vice-présidente 

LE GREFFIER : Xavier GARBIT, lors des plaidoiries
 Isabelle PAYET, lors du prononcé par mise à disposition

LES PARTIES :

DEMANDEUR

SCIC HLM AB HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 154
Situation : 

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [J], demeurant Cabinet infirmier - [Adresse 2]

non représenté

Monsieur [F] [S], demeurant Cabinet infirmier - [Adresse 2]

non représenté
Monsieur [G] [Z], demeurant Cabinet infirmier - [Adresse 2]

non représenté 
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Débats tenus à l’audience du 06 décembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe 
le 10 Janvier 2025

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Par acte en date du 15 novembre 2024, la société AB HABITAT, venant aux droits de la société ICF LA SABLIERE, propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 2], a assigné Monsieur [G] [Z], Monsieur [F] [S] et Monsieur [K] [J], preneurs à bail desdits locaux par acte sous seing privé du 24 février 2017, modifié par avenants des 1er mars 2019, 26 avril 2021 et 14 avril 2023, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce et des articles 834 et suivants du code de procédure civile, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 24 février 2017, par l’effet d’un commandement de payer délivré le 11 juin 2024 demeuré infructueux, 
- prononcer l’expulsion des preneurs, avec l’assistance de la force publique, dans les 10 jours de la signification de la décision, 
- condamner solidairement ces derniers au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnelle, fixée à une somme mensuelle égale au montant du loyer majoré de 10% par jour de retard augmentée des charges jusqu’à la libération des locaux,
- condamner solidairement les preneurs au paiement de la somme provisionnelle de 12 763,17 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2024,
- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, soit du 11 juin 2024, et pour le surplus, à compter du prononcé de la décision,
- condamner solidairement les preneurs au paiement par provision, de la somme de 1 276,31 euros au titre de la clause pénale, à parfaire au jour de l’audience,
- ordonner la séquestration des marchandises et mobiliers garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meuble au choix du requérant et aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus,
- juger que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 11 juin 2024.

Assignés selon procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [G] [Z], Monsieur [F] [S] et Monsieur [K] [J] n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai."

En l’espèce, le bail commercial liant les parties à effet du 20 janvier 2017 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer ou de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit, un mois après une sommation de payer demeurée sans effet, si bon semble au bailleur.

Le preneur ne s’est pas acquitté de la totalité du paiement des causes du commandement de payer délivré le 11 juin 2024 pour un montant total de 8 658,65 euros, visant la clause résolutoire contractuelle insérée au bail, et ce, dans le délai d’un mois imparti.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 11 juillet 2024 à 24h.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation du locataire de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, ni contestée, il convient d’accueillir la demande d’expulsion à défaut de restitution volontaire des locaux.

Le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer, majoré des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, due par Monsieur [G] [Z], Monsieur [F] [S] et Monsieur [K] [J] à compter du 12 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. 

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties prévoit que le locataire est tenu de payer un loyer annuel de 9 000 euros hors taxes et hors charges, payable par trimestre et à terme à échoir le premier jour de chaque trimestre, outre une provision sur charges payable en même temps que chaque terme de loyer. Le bail contient également une clause d’échelle mobile prévoyant l’indexation du loyer et met à la charge du preneur le paiement de l’ensemble des réparations locatives et d’entretien, outre le paiement de la taxe foncière. 
Selon le décompte actualisé versé aux débats, l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 12 763,17 euros, arrêtée au 30 septembre 2024.

Monsieur [G] [Z], Monsieur [F] [S] et Monsieur [K] [J] seront donc condamnés in solidum au paiement de la somme de 12 763,17 euros à titre provisionnel, qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse au sens des dispositions précitées. Cette somme portera intérêt aux taux légal, sur la somme de 8 469,23 euros à compter du 11 juin 2024 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

Sur la clause pénale et le dépôt de garantie

Le bail conclu le 24 février 2017 stipule dans l’article “Clause pénale” que dans le cas où le bail serait résilié par application de la clause résolutoire, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale.

Le paiement d’une indemnité due au titre de la clause pénale n’est que l’exécution d’une clause librement acceptée qui vise à sanctionner le manquement d’une partie à ses obligations contractuelles. 

Si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause, qui n’a d’autre limite que le montant prévu au contrat. 

En l’espèce, en l’absence de contestation du défendeur, le montant du dépôt de garantie détenu par le bailleur pourra être conservé à titre provisionnel, à valoir sur la clause pénale, comme ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.

En revanche, il n’y a pas lieu à référé sur la demande en paiement de la somme provisionnelle de 1 276,31 euros au titre de la clause pénale, qui se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où la société requérante ne communique pas aux débats le justificatif d’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet quinze jours après son envoi, conformément aux stipulations contractuelles.

Sur les demandes accessoires 

L’équité commande d’allouer à la société AB HABITAT la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [Z], Monsieur [F] [S] et Monsieur [K] [J], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le commandement de payer du 11 juin 2024.

L’exécution provisoire est de droit.

 


PAR CES MOTIFS


Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 11 juillet 2024 à 24h00,

A défaut de restitution volontaire des locaux dans le délai de dix jours suivant la signification de la présente ordonnance, ordonnons l’expulsion de Monsieur [G] [Z], Monsieur [F] [S] et Monsieur [K] [J] et de tous occupants de leur chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 2], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique, 

Rappelons que le sort les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 

Condamnons Monsieur [G] [Z], Monsieur [F] [S] et Monsieur [K] [J] in solidum à payer à la société AB HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, à compter du 12 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, majorée des charges,

Condamnons Monsieur [G] [Z], Monsieur [F] [S] et Monsieur [K] [J] in solidum à payer à la société AB HABITAT la somme provisionnelle de 12 763,17 euros, à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 30 septembre 2024,

Disons que cette somme portera intérêts au taux légal, sur la somme de 8 469,23 euros à compter du 11 juin 2024 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

Disons que la société AB HABITAT conservera à titre provisionnel le montant du dépôt de garantie à valoir sur la clause pénale contractuelle stipulée au bail, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la somme de 1 276,31 euros à titre provisionnel,

Condamnons Monsieur [G] [Z], Monsieur [F] [S] et Monsieur [K] [J] in solidum à payer à la société AB HABITAT la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons Monsieur [G] [Z], Monsieur [F] [S] et Monsieur [K] [J] in solidum aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 11 juin 2024, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, 

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Et l’ordonnance est signée par la présidente et la greffière. 


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE