Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 9 janvier 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 10]-[Localité 9]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 09 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 24/06860 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QDYP

NAC : 72I

Jugement Rendu le 09 Janvier 2025

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES AQUARELLE, situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 347 450 454, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR


ET :

Monsieur [B] [U], demeurant [Adresse 2]

Non comparant,

DEFENDEUR



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 28 Octobre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 Novembre 2024 et mise en délibéré au 09 Janvier 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [U] est propriétaire des lots numéros 58, 65 et 66 au sein de la résidence en copropriété [7] sise [Adresse 6] à [Adresse 8] [Localité 1].

Par exploit de commissaire de Justice du 28 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7], représenté par son syndic en exercice, la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, a fait assigner M. [B] [U] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : 

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la résidence AQUARELLE située [Adresse 5], représentée par son Syndic en exercice la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, en son action;

L’EN DECLARER bien fondé;

En conséquence :

CONDAMNER M. [B] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence AQUARELLE située [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 5 004,06 euros, correspondant à :
• 3 686,46 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 1er octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 décembre 2023 qui porteront également intérêt conformément à l’article 1343-2 du Code Civil;
• 1 317,60 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice 2023/2024 devenues exigibles par anticipation;


CONDAMNER M. [B] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence AQUARELLE située [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNER M. [B] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence AQUARELLE située [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

CONDAMNER M. [B] [U] aux entiers dépens.

A l’audience du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence AQUARELLE a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [U], bien que régulièrement assigné, n'a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.



MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :
“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.»


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence AQUARELLE verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 20 décembre 2023, adressée en recommandé avec avis de réception à M.[B] [U], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 2 118,99 euros au titre des charges de copropriété et des frais de procédure afférents.
Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;
-les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 3 mars 2022 et 23 novembre 2023, et les attestations de non recours sur ces assemblées générales,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée
- et un décompte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er octobre 2024 pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024 APPEL 4ème TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 3 686,46 euros.

S’agissant des charges de copropriété impayées: 

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées échues sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024, appel 4ème trimestre 2024 inclus, s’élève effectivement à la somme de 3 686,46 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 2 118,99 euros à compter de la mise en demeure, soit à compter du 20 décembre 2023, et à compter de l’assignation introductive d’instance du 28 octobre 2024 pour le surplus.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Les manquements répétés de M.[B] [U] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Cependant il convient de noter des paiements certes partiels mais importants depuis le 26 juillet 2024 ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

Il convient donc de condamner M.[B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence AQUARELLE une somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette: frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 1317, 60 euros au titre des frais de recouvrement dans le corps de son assignation, une erreur matérielle ayant été commise dans le par ces motifs de son assignation.

Il convient de rejeter le remboursement des frais de 480,00 euros de transmission avocat,et les frais de suivi 120,00 euros de SUIVI PROCEDURE en ce qu’il n’est pas justifié qu’il s’agit de diligences exceptionnelles.

Les frais de mise en demeure sont fondés, sauf à préciser que les frais de lettre comminatoire seront réduits à la somme de 45, 60 euros conformément au contrat de syndic. 

En conséquence, M.[B] [U] sera condamné à payer la somme de 283,20 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement.


Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M.[B] [U], qui succombe, est condamné aux dépens de l'instance.

M. [B] [U] est par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétairesde la résidence [7], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M.[B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] la somme de 3 686,46 euros au titre des charges de copropriété échues sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024, APPEL 4ème TRIMESTRE 2024 inclus, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 118,99 euros à compter du 20 décembre 2023, et à compter de l’assignation introductive d’instance du 28 octobre 2024 pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ; 

CONDAMNE M.[B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ; 

CONDAMNE M.[B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] la somme de 283,20 euros au itre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M.[B] [U] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [7], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[B] [U] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,