Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 10 Janvier 2025
Dossier N° RG 23/07845 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KA2E
Minute n° : 2025/12

AFFAIRE : 

[W] [F], [I] [Y] C/ Société SAFER, [N] [C] veuve [V]



JUGEMENT DU 10 Janvier 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2024 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024, prorogé au 10 Janvier 2025

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort








copie exécutoire à :

Maître Valérie COLAS de L’AARPI GIOVANNANGELI COLAS
Maître Ségolène TULOUP de la SELARL ITEM AVOCATS


Délivrées le 10 Janvier 2025

Copie dossier



NOM DES PARTIES :


DEMANDEURS :

Monsieur [W] [F]
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [I] [Y]
demeurant [Adresse 9]

représentés par  Maître Ségolène TULOUP de la SELARL ITEM AVOCATS, avocat au barreau de TOULON

D’UNE PART ;


DÉFENDERESSES :

Société SAFER, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Maître Valérie COLAS de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [N] [C] veuve [V]
demeurant [Adresse 6]
non représentée

D’AUTRE PART ;

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 EXPOSE DU LITIGE


Par exploits d’huissier délivrés les 30 et 31 octobre 2023 à la SAFER et à Mme [C], MM. [F] et [Y] saisissaient le tribunal de céans sur le fondement des articles L 412-8, L 143-13 du code rural et de la pêche maritime.

Propriétaires de parcelles à [Localité 12] qu’ils exploitaient en qualité d’agriculteurs, MM. [F] et [Y] avaient acquis les parcelles cadastrées D [Cadastre 2] et [Cadastre 10] en 2008 et les parcelles cadastrées D [Cadastre 11], [Cadastre 4], [Cadastre 5] en 2009.

Mme [C] était propriétaire d’une parcelle D [Cadastre 7] se trouvant à la jonction des deux tènements fonciers. Elle avait accepté de la vendre aux demandeurs pour le prix de 20 000 euros.

Par lettre du 31 mai 2023 la SAFER notifiait au notaire un avis de préemption fondé sur l’article L 143-2 du code rural : “2° la consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable (...) et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes (...)”.

Elle reconnaissait que le projet des demandeurs s’inscrivait dans une restructuration parcellaire, n’excluant donc pas qu’ils puissent se porter acquéreurs mais organisait un appel à projet auprès de plusieurs exploitations viticoles.


Par acte d’huissier du 1er août 2023 MM. [F] et [Y] mettaient la SAFER en demeure de passer l’acte authentique avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’avis de préemption du 31 mai 2023, conformément à l’obligation résultant de l’article L 412-8 du code rural et de la pêche maritime.

Aucun acte authentique n’était passé avant les quinze jours impartis par la mise en demeure.

La SAFER objectait par courriers du 13 et du 28 septembre 2023 qu’aucune carence ne lui était imputable et que l’absence de réitération dans le délai n’entraînait pas la nullité de la préemption. La venderesse ne s’était pas présentée au rendez-vous de signature.

MM. [F] et [Y] demandaient donc au tribunal d’annuler la décision de préemption de la SAFER du 31 mai 2023, d’ordonner que la vente puisse être conclue sans délai entre les demandeurs et Mme [C], de condamner la SAFER à leur verser la somme de 3000 euros, et à régler les dépens incluant les frais de mise en demeure signifiée le 1er août 2023. Ils sollicitaient que l’exécution
rovisoire ne soit pas écartée et que le jugement à intervenir soit commun et opposable à Mme [C].

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, ils persistaient dans l’intégralité de leurs prétentions.


Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, la SAFER exposait qu’à réception de la déclaration d’intention d’aliéner du notaire en date du 4 avril 2023 elle avait consulté ses organismes de tutelle et exercé son droit de préemption. Elle en avait informé le notaire et les acquéreurs évincés. L’avis avait été régulièrement affiché en mairie.

A réception de la mise en demeure des demandeurs, elle avait sollicité la fixation d’un rendez-vous de signature chez le notaire lequel fermait l’étude huit jours. Avait suivi la fermeture de la SAFER les 14 et 15 août 2023. Malgré plusieurs échanges par lesquels la concluante protestait de sa volonté de poursuivre la signature, le 22 septembre 2023, un procès-verbal de carence était établi par le notaire, la venderesse ne s’étant pas présentée.

Au visa de l’article L 412-8 du code rural et de la pêche maritime la SAFER maintenait que la procédure demeurait valide. Elle n’avait disposé que de cinq jours ouvrés sur les quinze jours impartis par la mise en demeure et évoquait plusieurs arrêts fondés sur la non-imputabilité à la SAFER de l’absence de régularisation.

La demande de nullité de la préemption devait donc être rejetée.

A titre reconventionnel, la SAFER sollicitait que le jugement à intervenir la déclare propriétaire du bien cadastré D [Cadastre 3].

Elle demandait la condamnation de Mme [C] à lui rembourser le coût du procès-verbal de carence soit 281,86 euros, et des demandeurs à lui verser 3500 euros de frais irrépétibles et à régler les dépens.

Mme [C] ne constituait pas avocat.

La clôture était prononcée par ordonnance du 13 mai 2024 au 5 septembre 2024. L’affaire était audiencée pour être plaidée à l’audience du 19 septembre 2024.

A l’audience du 19 septembre 2024 les parties s’interrogeaient sur la signification des conclusions de la SAFER à Mme [C]. Le tribunal autorisait la SAFER à produire ladite signification en délibéré, au contradictoire des demandeurs.


Par courrier du 20 septembre 2024 la SAFER reconnaissait que cette signification de conclusions à Mme [C] n’avait pas été effectuée. Elle sollicitait la réouverture des débats à cette fin en application de l’article 16 du Code de procédure civile.

Par courrier du 25 septembre 2024, les demandeurs observaient que dès ses conclusions du 4 janvier 2024 la SAFER avait formé des demandes autonomes distinctes de l’objet de l’assignation à l’encontre de Mme [C]. Elle avait par la suite conclu à plusieurs reprises sans jamais notifier ses conclusions à la partie non représentée. Dans ses conclusions notifiées le 3 septembre 2024 elle avait modifié ses demandes à l’encontre de Mme [C]. Il lui appartenait de régulariser la signification avant la clôture de la procédure le 5 septembre 2024, date connue depuis le 13 mai 2024.
Les demandeurs soutenaient que le défaut de diligences des parties ne constituait pas une cause grave au sens de l’article 784 du Code de procédure civile et que l’ordonnance de clôture ne pouvait pas être révoquée.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la révocation de l’ordonnance de clôture et l’irrecevabilité des demandes de la SAFER à l’encontre de Mme [C]

L’article 803 du Code de procédure civile exige une cause grave pour révoquer l’ordonnance de clôture, d’office ou à la demande des parties. Cette cause grave doit s’être produite depuis qu’elle a été rendue.
Dès le 4 janvier 2024, la SAFER a formé des demandes reconventionnelles à l’encontre de Mme [C]. Elle a disposé de huit mois avant le 5 septembre 2024 pour signifier ses conclusions à Mme [C] qui n’avait été assignée par les demandeurs qu’aux fins de lui rendre commun et opposable le jugement portant annulation de la préemption et validation de la vente entre les parties.
Dans ces conditions, la cause grave n’est pas caractérisée et l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée.
Il en résulte que les demandes formées par la SAFER à l’encontre de Mme [C] sont irrecevables.


Sur la déclaration de jugement commun et opposable à Mme [C]

Le présent jugement sera déclaré commun et opposable à Mme [C] régulièrement assignée.


Sur la demande de nullité de la décision de préemption

Le droit de préemption de la SAFER est exorbitant du droit commun. Aussi est-il strictement encadré sur le fond comme sur le plan procédural.
L’article L 412-8 al. 4 du code rural et de la pêche maritime dispose : “En cas de préemption, celui qui l'exerce bénéficie alors d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l'acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure qui lui aaite par acte d'huissier de justice et restée sans effet. L'action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l'acquéreur évincé lors de la préemption.”

La SAFER a l’obligation de passer l’acte authentique dans un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de la réponse au propriétaire. Si elle ne s’accomplit pas, il appartient au vendeur ou au tiers acquéreur de la mettre en demeure, par acte d’huissier, de réaliser l’acte de vente à peine de nullité.

L’interpellation restée sans effet pendant un délai de quinze jours provoque la nullité de plein droit de la déclaration de préemption.
Le délai supplémentaire de quinze jours laissé à la SAFER pour passer l’acte authentique est un délai de rigueur à l’expiration duquel la sanction s’abat (Cass. 3e civ., 19 nov. 2008 : Bull. civ. 2008, III, n° 18).
Pour y échapper, la SAFER doit avoir effectivement signé l’acte durant le délai imparti, ou démontrer que l’absence de régularisation est due aux desideratas illégitimes des vendeurs (Cass. 3e civ., 18 juin 2014, n° 13-13.617).
 
En l’espèce, la SAFER produit des échanges électroniques avec le notaire démontrant que le 2 août 2023 elle lui a demandé de prérarer l’acte et de convoquer Mme [C] sous quinzaine. L’étude du notaire étant fermée jusqu’au 8 août, la SAFER demandait à nouveau un rendez-vous de signature le 16 août 2023, jour d’expiration du délai de quinze jours.
Le rendez-vous de signature se tenait finalement le 22 septembre 2023 et Mme [C] ne s’y présentait pas.

La SAFER estime que l’irrespect du délai de quinze jours ne lui est pas imputable. Néanmoins, elle n’ignorait pas que le délai de deux mois expirait le 1er août, ni que celui-ci était susceptible d’être prorogé de quinze jours par l’effet d’une mise en demeure de la venderesse ou des acquéreurs évincés. Elle n’ignorait pas que le mois d’août est un mois de fermeture pour cause de congés annuels, ses propres bureaux ayant fermé le lundi 14 août 2023, jour ouvré. Il lui appartenait donc de se prémunir de cette difficulté prévisible et d’engager l’étude à convoquer Mme [C] sans attendre le mois d’août.

Le délai de deux mois outre quinze jours a été conçu pour éviter aux parties de demeurer dans l’attente d’une signature. Les dispositions de l’article L 421-8 du code rural et de la pêche maritime sont d’interprétation stricte. Il convient donc de faire droit à la demande et d’annuler la décision de préemption de la SAFER en date du 31 mai 2023.

Les parties ont donc recouvré leur droit de régulariser la vente sans délai.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la SAFER est condamnée aux entiers dépens incluant les frais de signification de la mise en demeure du 1er août 2023.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, il convient de condamner la SAFER à payer aux demandeurs la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes formées par la SAFER à l’encontre de Mme [N] [C] veuve [V],

Déclare commun et opposable à Mme [N] [C] Veuve [V] le présent jugement,

Annule la déclaration de préemption de la SAFER sur le bien cadastré D [Cadastre 7] à [Localité 12],

Dit que Mme [N] [C] Veuve [V] a recouvré le droit de céder la parcelle cadastrée D [Cadastre 7] sans délai,

Condamne la SAFER aux dépens de l’instance incluant le coût de la mise en demeure en date du 1er août 2023,

Condamne la SAFER à payer à M. [W] [F] et M. [I] [Y] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le Greffier, Le Président,