Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 10 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me EOCHE DUVAL
Copies certifiées 
conformes délivrées le:
à Me HEYTE


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 21/10810
N° Portalis 352J-W-B7F-CVBQM

N° MINUTE : 

Assignation du :
27 août 2021









JUGEMENT

rendu le 10 janvier 2025
DEMANDERESSE

S.C.I. CARTE BLANCHE
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Laurent HEYTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0348


DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société DUPOUY-FLAMENCOURT
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1383


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,


Décision du 10 janvier 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/10810 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVBQM

DÉBATS

A l’audience du 11 octobre 2024 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
Premier ressort


EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Carte Blanche est propriétaire du lot n°20 au sein de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété.

La société Les Films 13 est pour sa part propriétaire des lots n°1, 2, 6, 9, 10, 11, 12, 13, 17 et 18.

Lors de l'assemblée générale du 30 juin 2021, les copropriétaires ont adopté les résolutions 33.1, 33.2 et 33.3 portant respectivement sur la « reconnaissance et prise d'acte de l'affectation commerciale des lots 1-6-9-17 et 18 propriété de la société Les Films 13 », la « reconnaissance de propriété de la société Les Films 13 sur des parties communes au sous-sol de l'immeuble » et sur l' « approbation du projet d'acte modificatif au RCP et à l'EDD relatif à la création des lots n°55 à 59 issues des parties communes ».

Par acte délivré le 27 août 2021, la SCI Carte Blanche a fait assigner le syndicat des copropriétaires afin d'obtenir l'annulation de ces trois résolutions.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 03 août 2023, la SCI Carte Blanche demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 700 du code de procédure civile, de :
« DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
ANNULER pour inobservation des conditions de majorité imposées par les articles 24, 25 et 26 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
- la résolution n°33.1, laquelle modifie l’affectation des lots 1, 6, 9, 17 et 18 ;
- la résolution 33.2, laquelle attribue la propriété de parties communes à la société LES FILMS 13 (sans contrepartie !) ;
- la résolution 33.3, laquelle modifie l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ;
l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] du 30 juin 2021. 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à verser à SCI CARTE BLANCHE la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] aux entiers frais et dépens de la présente instance avec faculté de recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
DIRE que la SCI CARTE BLANCHE sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965. »

Aux termes de ses conclusions en défense n°2, notifiées par voie électronique le 07 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 24, 25, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 2255 et 2261 du code civil et 9 du code de procédure civile de :
« DEBOUTER la SCI CARTE BLANCHE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER la SCI CARTE BLANCHE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à PARIS 8 ème la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la SCI CARTE BLANCHE aux entiers dépens de l’instance ».

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 septembre 2023 et la date de plaidoirie a été fixée au 11 octobre 2024, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'annulation des résolutions 33.1, 33.2 et 33.3

Aux termes de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 « les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. »

La SCI Carte Blanche considère que ces résolutions ont consisté à céder des parties communes à un copropriétaire sans contrepartie et à modifier l'affectation de lots privatifs, de telle sorte qu'elles n'auraient pas dû être votées à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle soutient en effet que la résolution 33.1, qui modifiait l'affectation des lots 1, 6, 9, 17 et 18, et la résolution 33.2, qui attribuait des parties communes à la société Les Films 13, auraient dû être votées à l'unanimité et que la résolution 33.3, qui modifiait l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, aurait dû l'être à la majorité de l'article 25.

En réponse aux moyens opposés par le syndicat des copropriétaires, elle soutient que son action n'est pas prescrite puisque le point de départ du délai de prescription de son action personnelle court, pour une durée de 10 ans, à compter du mois de septembre 2017, date à laquelle une nouvelle activité de club/restaurant privé, a été exercée au sein des lots auparavant exploités comme salle de montage/projection.

Elle conteste toute légitimité de l'exploitation commerciale de ces lots en expliquant tout d'abord que le règlement de copropriété prévoit qu'ils doivent être occupés bourgeoisement, ce qui exclut donc toute activité commerciale.
Elle soutient ensuite que le protocole d'accord dont se prévaut le syndicat des copropriétaires n'a été signé qu'entre le propriétaire des lots et un copropriétaire et ne lui est pas opposable dans la mesure où il n'a été accompagné d'aucune modification du règlement de copropriété, de telle sorte que l'accord de transformation des lots qu'il entérine n'a aucune valeur.
Elle indique enfin que l'assemblée générale ayant adopté ce protocole a toutefois émis des réserves tenant à la non création de troubles de jouissance caractérisés, condition qui n'est plus respectée depuis septembre 2017 et qu'à supposer que ces lots aient bien reçu une autorisation d'usage commercial, il n'en demeure pas moins qu'aucune assemblée générale n'a modifié leur désignation, ces lots étant toujours qualifiés de caves et de remise dans le règlement de copropriété.

Elle conteste l'usucapion des parties communes dont fait état le syndicat des copropriétaires en faisant état des nuisances générées par l'activité qui y est exploitée, de telle sorte que l'exploitation ne peut être qualifiée de paisible et que l'absence de possession paisible, telle que requise par l'article 2261 du code civil, empêche donc le copropriétaire de se prévaloir d'un usucapion.

Le syndicat des copropriétaires explique pour sa part qu'au début des années 1970, la société Les Films 13 a fait réaliser, dans les lots lui appartenant, d'importants travaux d'aménagement afin de créer notamment une salle de projection privée et un auditorium d'enregistrement et que lors de ces travaux, des parties communes correspondant à des bouts de couloir et autres ont été intégrés dans le projet et partant, dans les parties privatives de la société.
Il indique donc que l'état actuel des locaux correspond à celui dans lequel ils se trouvaient après réalisation de ces travaux, ayant donné lieu à l'établissement d'un certificat de conformité le 18 avril 1973 et que c'est dans ce contexte qu'ont été soumises aux votes les résolutions contestées, afin de voir reconnaître la reconnaissance de propriété de la société sur des parties communes ainsi que l'affectation commerciale des lots.

Il indique en effet que l'assemblée générale du 24 juin 1969 a approuvé le protocole d'accord signé avec la société Les Films 13 prévoyant l'acceptation de la transformation des locaux appartenant à cette société et ayant vocation à l'habitation en locaux commerciaux et que ce protocole ne peut être remis en cause puisqu'il a été valablement entériné par l'assemblée générale, peu important la qualité du signataire.
Il considère donc que la question de l'opposabilité du changement d'affectation des lots n'a pas lieu d'être puisque cette affectation est prescrite.
Il fait ainsi valoir que la résolution contestée portant sur l'adoption d'un acte modificatif au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division ne consiste en réalité qu'en une demande de régularisation d'une situation de droits acquis, la société Les Films 13 ayant souhaité mettre en conformité ces actes avec la situation et la consistance réelle de ses biens.
S'agissant du point de départ de la prescription, il indique qu'il convient de prendre en compte l'usage des lots, et non le type d'activité exercée, l'affectation d'un lot étant générale et ne correspondant pas à un type d'activité.
Or il indique que ces lots sont, depuis 1969, à usage commercial, leur exploitation par la société MOMA GROUP, en lieu et place de la société Les Films 13 n'ayant nullement modifié cette affectation.

Il soutient également l'acquisition de la prescription acquisitive de parties communes par la société Les Films 13, puisqu'à l'occasion des travaux réalisés dans les années 1970, des bouts de couloir et autres ont été intégrés à ses parties privatives.
Il précise que depuis cette date la configuration des lieux est strictement la même de telle sorte que cette incorporation ayant été réalisée il y a plus de trente ans, la prescription acquisitive trentenaire peut s'appliquer, les nuisances dont fait état la SCI Carte Blanche apparaissant totalement étrangères à l'acquisition de cette prescription.
Il fait ainsi valoir qu'il ne s'agissait pas pour l'assemblée générale de céder des parties communes mais de constater la propriété de la société Les Films 13 sur des parties communes.
Ainsi, la régularisation de l'usucapion ne pouvant être assimilée à une cession de partie commune, la résolution devait bien être adoptée à la majorité de l'article 24 de la loi de 1965, laquelle constitue la majorité par défaut s'il n'en est pas ordonné autrement par la loi.

-sur la résolution n°33.1

En l'espèce, le règlement de copropriété destine les locaux à l'habitation bourgeoise.
Il ressort toutefois des pièces produites que l'assemblée générale du 15 septembre 1969 a accepté « la transformation en locaux commerciaux des parties de l'immeuble appartenant aux « Films 13 » considérés comme ayant une vocation à l'habitation ».
La société Les Films 13 a en effet fait réaliser d'importants travaux de rénovation avec l'agrément du Ministère de l'équipement et du logement, portant notamment sur l'aménagement d'une salle de projection cinématographique ainsi que de locaux d'enregistrement dans les lots dont elle est propriétaire.
Ces travaux ont été certifiés conformes par l'administration le 18 avril 1973.

Il est donc démontré que depuis a minima cette dernière date, les lots de la société Les Films 13 font l'objet d'une exploitation commerciale, peu important que l'activité exercée à compter de 2017 ne soit plus la même que celle exercée initialement, la nature précise de cette activité étant en effet sans incidence puisque les lots restent toujours à usage commercial.
Dès lors, c'est à juste titre que le syndicat des copropriétaires soutient que la question de l'opposabilité de cette transformation en locaux commerciaux n'a pas lieu d'être puisqu'elle est prescrite, la modification ayant été autorisée en 1969 soit il y a plus de cinquante ans.
La résolution contestée n'a donc nullement modifié l'affectation des lots 1, 6, 9, 17 et 18, déjà entérinée par l'assemblée générale du 15 septembre 1969, mais simplement pris acte de cette situation, cette résolution s'inscrivant dans un contexte plus général de régularisation de la situation de la société Les Films 13 afin qu'elle corresponde à la désignation matérielle faite par l'état descriptif de division.

Par conséquent, cette résolution n'avait pas à être adoptée à l'unanimité des copropriétaires mais bien à celle de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle n'encourt donc aucune annulation.

Décision du 10 janvier 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/10810 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVBQM

-sur la résolution n°33.2

L'article 2272 du code civil énonce que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

L'article 2261 du code civil prévoit, pour sa part, que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

Il n'est pas contesté que les travaux d'aménagement réalisés par la société Les Films 13, au début des années 1970, ont conduit à intégrer dans ses parties privatives, des parties communes.
Ces travaux ayant fait l'objet d'un certificat de conformité, délivré le 18 avril 1973, cette intégration a donc été réalisée il y a plus de trente ans.

La SCI Carte Blanche conteste toutefois cette usucapion en faisant valoir que la possession n'a pas été paisible puisque les activités exercées dans les locaux de la société Les Films 13 génèrent des nuisances.

Cependant, comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, ces nuisances, à les supposer avérées, sont totalement étrangères à l'acquisition de l'usucapion.
En effet, une possession paisible s'entend d'une appréhension du bien qui ne doit pas résulter d'une voie de fait ou de l'utilisation de la force ou de la violence et non d'une possession ne générant aucune nuisance.
Cette condition apparaît en l'espèce remplie, tout comme les cinq autres posées par l'article 2261 du code civil à savoir que la possession est en l'espèce continue, puisqu'elle est exercée sans interruption assez prolongée pour constituer une rupture, publique, puisqu'elle est connue de tous et non dissimulée, non équivoque, dans la mesure où la société Les Films 13 a manifesté sans ambiguïté son intention de se comporter comme le propriétaire et est considérée comme tel par les tiers, et enfin exercée à titre de propriétaire puisque la société Les Films 13 exerce sur le bien les actes que ferait un réel propriétaire.

Or, comme le soutient à juste titre le syndicat des copropriétaires, la reconnaissance de l'usucapion n'équivaut pas à une cession de parties communes de telle sorte que la résolution contestée n'avait pas à être votée à l'unanimité des copropriétaires, mais en l'absence de dispositions particulières sur ce point, simplement à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle n'encourt donc aucune annulation.

-sur la résolution n°33.3

Comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, la SCI Carte Blanche n'explique nullement pour quelles raisons cette résolution aurait dû être votée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 alors que la majorité fixée par l'article 24 constitue la majorité applicable sauf à ce que la loi en décide autrement.

Par conséquent, la résolution n°33.3 n'encourt aucune annulation.

La SCI Carte Blanche est ainsi déboutée de sa demande d'annulation des résolutions n°33.1, 33.2 et 33.3.

Sur les autres demandes

Partie perdante, la SCI Carte Blanche est condamnée aux dépens de l'instance.

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et est déboutée de sa demande formulée à ce titre ainsi que de celle tendant à être dispensée des frais de procédure au titre de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI Carte Blanche de l'intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI Carte Blanche aux dépens ;

CONDAMNE la SCI Carte Blanche à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à Paris le 10 janvier 2025


La greffière La présidente