Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 9 janvier 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 09 JANVIER 2025



N°2025/1













Rôle N° RG 21/11088 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH3IK







[W] [R]





C/



Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 8]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Sabrina PRATTICO



Me Grégory PILLIARD 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 16 Juin 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/00958.





APPELANT



Monsieur [W] [R]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/4771 du 03/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])



né le 07 Janvier 1949 à [Localité 11] (99), demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Sabrina PRATTICO, avocat au barreau de TOULON





INTIMEE



Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET SOLA, société par actions simplifiée au capital social de 37.000 €, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n°317.887.214, dont le siège social est sis, [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Grégory PILLIARD de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Lisa RAMOS, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

























COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, 

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur, 



chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.































































EXPOSÉ DU LITIGE



M. [W] [R] est propriétaire des lots 12 et 19 d'un ensemble immobilier en copropriété située à [Localité 6].



Une assemblée générale extraordinaire s'est tenue le 30 octobre 2017, à l'issue de laquelle a été votée la résolution n° 5 qui donnait pouvoir au syndic de faire procéder à la saisie immobilière des lots de M.[R].



Par acte d'huissier du 20 février 2018, M. [W] [R] a fait assigner le syndicat des copropropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SOLA, aux fins principalement de l'enjoindre de justifier de la signature du procès-verbal de cette assemblée générale par le président et les scrutateurs et à défaut, de juger nulles les délibérations de l'assemblée générale. Subsidiairement, il sollicitait la nullité de la résolution n° 5.

 

Par jugement contradictoire du 16 juin 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a statué ainsi :

- déclare M.[W] [R] recevable en sa demande principale d'annlation de l'assemblée générale du 30 octobre 2017 et en sa demande subsidiaire d'annlation de la resolution n°5 ;

- déboute M.[W] [R] de l'ensemble de ses demandes ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, 1e cabinet SOLA, de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

- déboute M. [W] [R] de sa demande de condamnation fondée sur les dispositionsd' l'article 37 de la loin°91-647 du 10juillet 1991 ; 

- condamne M. [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercise, le cabinet SOLA, la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne M.[W] [R] aux entiers dépens ;

- autorise la distraction des dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Le premier juge a déclaré recevable la demande en nullité de l'assemblée générale formée par M. [R], en notant qu'il avait agi dans les délais requis.

Il a rejeté la demande de nullité au motif d'une absence de signature du procès-verbal de l'assemblée générale par le président et les scrutateurs.

Il a estimé recevable l'action en nullité de la résolution n° 5 formée par M. [R].

Il a relevé qu'il ressortait de la convocation à l'assemblée générale que le projet de résolution n° 5 était subdivisé en trois-sous résolutions, chacune d'elles devant être soumises au vote. Il en a conclu que les prescriptions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 avaient été respectées. Il a ajouté que l'assemblée générale avait pu se prononcer en toute connaissance de cause. Il a relevé que l'estimation erronée du syndicat selon laquelle les sommes dues par M.[R] n'apparaissaient pas définitivement perdues ne pouvait entraîner l'annulation de la résolution.



Aux termes de sa déclaration du 22 juillet 2021, M. [R] indique faire appel de cette décision en ce qu'elle l'a débouté de sa demande d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 30 octobre 2017, en ce qu'elle l'a débouté de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce qu'elle l'a débouté de sa demande au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de sa demande aux fins d'être exonéré de sa quote-part dans les dépens,les frais et les honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires et en ce qu'elle l'a condamné aux dépens et à une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.



Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2021 auxquelles il convient de se reporter, M.[R] demande à la cour, au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 et des articles 11 et 13 de ce même décret: 

- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

*à titre principal,

- d'annuler l'assemble générale du 30 octobre 2017 ainsi que l'intégralité de ses résolutions,

*à titre subsidiaire,

- d'annuler la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 30 octobre 2017,

*en tout état de cause,

- de condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, au titre des frais irrépétibles de première instance,

- de condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, au titre des frais irrépétibles d'appel,

- de condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés par Maître Sabrina PRATTICO, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

- de dire et juger que M.[R] sera exonéré de sa quote-part des dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Il soulève à titre principal la nullité de l'assemblée générale du 30 octobre 2017au motif du défaut de signature du procès-verbal de cette assemblée par le président et les scrutateurs.

Il sollicite la nullité de la résolution n° 5 à titre subsidiaire, en raison de la présence, dans la convocation, d'une seule résolution pour la question de la saisie immobilière, traitant à la fois du montant des sommes estimées définitivement perdues, du principe de la saisie immobilière et du montant de la mise à prix, en violation de l'article 11 du décret du 17 mars 1967. Il souligne que l'assemblée des copropriétaires a voté sur une résolution globale, alors que les trois questions étaient distinctes. Il relève que la présentation d'une résolution subdivisée en sous-résolution a pu induire en erreur les copropriétaires votants. Il ajoute que la mention, dans la résolution proposée au vote, selon laquelle il n'apparaît pas que les sommes dont il est redevable seraient définitivement perdues, l'est en violation de l'article 11 du décret. Il fait observer que l'information donnée aux copropriétaires était parcellaire, d'autant plus que le syndicat, qui s'est contenté de reporter la totalité de sa dette, a omis l'existence de ses propres créances qui modifient substantiellement le quantum des sommes définitivement perdues.





Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] demande à la cour :



- de déclarer et juger irrecevable M.[W] [R] à solliciter de la cour qu'elle annule l'assemblée générale extraordinaire du 30 octobre 2017 du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9], ainsi que l'intégralité de ses résolutions ;



- de dire et juger irrecevable, en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, M. [W] [R] à solliciter l'annulation des résolutions 5a, 5b et 5c de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9] en date du 30 octobre 2017 et réformer, en ce sens, le jugement rendu, le 16 juin 2021, par le Tribunal Judiciaire de Toulon ; 

 

- de débouter M. [W] [R] de l'ensemble de ses demandes et confirmer, en ce sens, le jugement rendu, le 16 juin 2021, par le Tribunal Judiciaire de Toulon ; 

 

- de rejeter toutes demandes de condamnation présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9] et confirmer, en ce sens, le jugement rendu, le 16 juin 2021, par le Tribunal Judiciaire de Toulon ; 

 

- de condamner M.[W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et réformer, en ce sens, le jugement rendu, le 16 juin 2021, par le Tribunal Judiciaire de Toulon ; 

 

- de condamner M. [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et confirmer en ce sens, le jugement rendu, le 16 juin 2021, par le Tribunal Judiciaire de Toulon ; 

 

- de condamner M. [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel distraits au profit de Maître Grégory PILLIARD, Avocat, en application des dispositions de l'article 699 du même code. 







Il souligne que la cour n'est pas saisie de la demande de nullité de l'assemblée générale. Il conclut à l'irrecevabilité de la demande faite en ce sens par M.[R].



Il ajoute que l'omission de signatures sur le procès-verbal d'une assemblée générale n'entraîne pas en soi la nullité des décisions prises. Il précise que les signatures ne sont pas exigées sur les copies, sauf sur celle de la personne qui l'a certifiée conforme. Il fait observer justifier d'une copie de l'original signée tant par le président que par ses scrutateurs et son secrétaire.



Il estime irrecevable la demande de M.[R] tendant à voir annuler la résolution n°5 au motif que ce dernier, exclu du vote de cette résolution en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, n'a pas qualité à la contester.

Sur le fond, il estime que la résolution n° 5 répond aux exigences de l'article 11. Il en veut pour preuve le projet de résolution stipulé dans la convocation qui évoque une subsdivision de la résolution 5 (en 5a, concernant la détermination des sommes estimées définitivement perdues; en 5b, qui mentionne la saisie immobilière; en 5c, qui mentionne le montant de la mise à prix). Il souligne qu'il y a eu trois résolutions.

Il ajoute que l'article 11 ne conditionne pas la saisie immobilière d'un lot au fait que la créance détenue à l'encontre d'un copropriétaire serait ou non définitivement perdue. Il déclare que le décompte annexé à l'ordre du jour faisait état des compensations effectuées entre les créances des parties. Il en conclut que l'assemblée générale des copropriétaires a été parfaitement informée et que la résolution n°5 n'encourt aucune nullité.



Il sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 mai 2024.





MOTIVATION



Sur l'effet dévolutif relatif à la demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 octobre 2017



En vertu de l'article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s'opérant pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



En outre, seul l'acte d'appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement.



M.[R] ne vise pas, dans sa déclaration d'appel, le chef du jugement qui l'a débouté de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 octobre 2017. Sa demande n'est pour autant pas irrecevable; la sanction de son omission est une absence d'effet dévolutif ; la cour n'est donc pas saisie de la question de l'annulation de l'assemblée générale du 30 octobre 2017.





Sur la demande d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 30 octobre 2017



Sur la recevabilité de la demande formée par M. [R]



Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.



Le fait que M.[R] ne pouvait voter sur la résolution tendant à autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente de son lot, ne l'empêche pas de contester cette résolution. Sa demande est recevable et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur le bien fondé de la demande formée par M. [R]



Selon l'article 954 du code de procédure civile, dans sa version applicable, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

La cour ne doit statuer que sur les moyens de nullité de la résolution n° 5 soulevés par M.[R] dans ses conclusions et qui sont les suivants :

- existence, dans la convocation, d'une seule résolution pour la question de la saisie immobilière, traitant à la fois du montant des sommes estimées définitivement perdues, du principe de la saisie immobilière et du montant de la mise à prix, en violation de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 , 

- vote de l'assemblée générale sur une résolution globale portant sur ces points,

- mauvaise information donnée à l'assemblée générale.



Selon l'article 13 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.



Par ailleurs, selon l'article [Immatriculation 1]° du même décret, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot.



La convocation à l'assemblée générale mentionnait un projet de résolution n° 5, portant sur la saisie immobilière des lots de M.[R], projet subdivisé en trois points :



a) montant des sommes estimées définitivement perdues (avec le montant des sommes sollicitées; les décisions judiciaires étaient visées ainsi qu'un arrêté de compte)

b)saisie immobilière (avec le projet à voter autorisant le syndic à poursuivre la saisie immobilière des lots 12 et 19 de M.[R], ceux-ci étant décrits),

c) montant de la mise à prix ( fixé à 50.000 euros). 



Chaque subdivision devait, selon la convocation, faire l'objet d'un vote. Par ailleurs, était joint à la convocation un décompte qui faisait état des sommes versées par M.[R].



Il ressort du procès-verbal d'assemblée générale que celle-ci a voté de façon séparée, sur le principe de la saisie et sur la mise à prix, après avoir pris connaissance et voté le montant des sommes estimées définitivement perdues. 



Dès lors, les projets de résolution pour la saisie immobilière des lots de M.[R] étaient conformes aux dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 et l'assemblée générale a voté en toute connaissance de cause.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré qui a rejeté la demande de M.[R] tendant à voir annuler la résolution n° 5 de cette assemblée générale.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires pour procédure abusive 



Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l'action intentée par M.[R], même si elle n'a pas abouti, aurait dégénéré en abus de droit. En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur les dépens et sur les frais irrépétibles 



M. [R], essentiellement succombant, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Il sera débouté de ses demandes tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Il sera également débouté de sa demande tendant à être exonéré de sa quote-part des dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés en première instance et en appel.



Le jugement déféré qui a condamné M.[R] aux dépens et au versement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles sera confirmé.



M. [R] sera en outre condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe



DIT que l'effet dévolutif n'a pas joué concernant la demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 octobre 2017 ; 



DIT que la cour n'est donc pas saisie de cette demande ; 



CONFIRME le jugement déféré ; 



Y AJOUTANT,



CONDAMNE M.[W] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 9] à [Localité 7] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; 



REJETTE la demande de M.[W] [R] faite sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; 



REJETTE la demande de M.[W] [R] tendant à être exonéré de sa quote-part des dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 



CONDAMNE M.[W] [R] aux dépens de la présente procédure qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,