Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 9 janvier 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 09 JANVIER 2025



N°2025/3













Rôle N° RG 22/11391 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ4CB







[W] [B]





C/



[H] [N]

[V] [C]

[K] [C]

[X] [C]

[A] [D]

[L] [P]

[M] [P]

[T] [P]

[R] [P]

[F] [P]

[I] [P]

[U] [P]





Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me [A] GRENIER 



Me [F] SIMON-THIBAUD 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en date du 01 Juillet 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/00906.





APPELANTE



Madame [W] [B], demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Isabelle GRENIER de la SELARL CHRISTELLE & ISABELLE GRENIER, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Madame [H] [N]

née le 27 Novembre 1940 à [Localité 3], demeurant C/ Sté [Adresse 4] [Adresse 1]



Monsieur [V] [C]

né le 24 Mars 1960 à [Localité 3], demeurant C/ Société [Adresse 7]



Monsieur [K] [C]

né le 30 Novembre 1961 à [Localité 3], demeurant C/ Sté [Adresse 8]



Monsieur [X] [C]

né le 25 Août 1967 à [Localité 3], demeurant c/Sté [Adresse 5] Immobilier - [Adresse 1]



Madame [A] [D]

née le 13 Janvier 1964 à [Localité 3], demeurant Sté [Adresse 8]



Madame [L] [P]

née le 14 Juin 1932 à [Localité 10], demeurant C/ Sté [Adresse 6] [Adresse 1]



Monsieur [M] [P]

né le 03 Juillet 1939 à [Localité 9], demeurant C/ Sté [Adresse 6] [Adresse 1]



Monsieur [T] [P]

né le 12 Novembre 1942 à [Localité 9], demeurant c/ Sté [Adresse 6] [Adresse 1]



Madame [R] [P]

née le 02 Mai 1947 à [Localité 9], demeurant c/ Sté [Adresse 8]



Madame [F] [P]

née le 06 Mars 1948 à [Localité 9], demeurant c/ Sté [Adresse 8]



Madame [I] [P]

née le 04 Octobre 1952 à [Localité 9], demeurant C/ Sté [Adresse 8]





Monsieur [U] [P]

né le 03 Décembre 1949 à [Localité 9], demeurant C/ Sté [Adresse 8]



Tous représentés par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistés de Me Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE





*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, 

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur, 



chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



























EXPOSÉ DU LITIGE



Mme [W] [B] est locataire d'un bien immobilier situé à [Localité 9] selon acte sous seing privé du 15 avril 2003 à effet au premier mai 2003, moyennant un loyer mensuel de 488 euros majoré d'une provision sur charges de 61 euros.



Un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 23 octobre 2020, pour un montant principal de 6731, 20 euros.



Par acte d'huissier du 05 février 2021, Mme [H] [N] épouse [D]. M. [V] [C], M.[K] [C], Monsieur [X] [C], Mme [A] [D], Mme [L] [P] épouse [G], M. [M] [P], M. [T] [P], Mme [R] [P] épouse [S], Mme [F] [P] épouse [S], Mme [I] [P] épouse [Z], et M. [U] [P], représentés par leur mandataire la société MARCOS IMMOBILIER ont fait assigner Mme [B] aux fins principalement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et à défaut la résiliation judiciaire du bail, d'ordonner son expulsion et de la voir condamner à un arriéré locatif outre une indemnité d'occupation.



Par jugement contradictoire du premier juillet 2022, le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] a statué ainsi :



- dit que le décompte annexé au commandement de payer délivré le 23 octobre 2020 par Mme 

[H] [N] épouse [D], M. [V] [C], M. [K] [C], M. [X] [C], Mme [A] [D], Mme [L] [P] épouse [G], M. [M] [P], M. [T] [P], Mme [R] [P] épouse [S], Mme [F] [P] épouse [S], Mme [I] [P] épouse [Z], et M. [U] [P], représentés par leur mandataire la société MARCOS IMMOBILIER est erroné, 

- déclare nul et de nul effet le commandement de payer du 23 octobre 2020 visant la clause résolutoire, 

En conséquence, 

- déboute Mme [H] [N] épouse [D], M. [V] [C], M. [K] [C], M.[X] [C], Mme [A] [D], Mme [L] [P] épouse [G], M. [M] [P], M. [T] [P], Mme [R] [P] épouse [S], Mme [F] [P] épouse [S], Mme [I] [P] épouse [Z], et M. [U] [P], représentés par leur mandataire la société MARCOS IMMOBILIER de leur demande de constat de résiliation de bail fondée sur la loi du 6 juillet 1989 à l'encontre de Mme [W] [B], et de leur demande d'expulsion de la locataire et de condamnation de celle-ci au paiement d'une indemnité d'occupation. 

- condamne Mme [W] [B] à payer à Mme [H] [N] épouse [D]. M. [V] [C], M.[K] [C], Monsieur [X] [C], Mme [A] [D], Mme [L] [P] épouse [G], M. [M] [P], M. [T] [P], Mme [R] [P] épouse [S], Mme [F] [P] épouse [S], Mme [I] [P] épouse [Z], et M. [U] [P], représentés par leur mandataire la société MARCOS IMMOBILIER la somme de 2259, 40 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 02 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 05 février 2021, 

-ordonne à Mme [H] [N] épouse [D]. M. [V] [C], M.[K] [C], Monsieur [X] [C], Mme [A] [D], Mme [L] [P] épouse [G], M. [M] [P], M. [T] [P], Mme [R] [P] épouse [S], Mme [F] [P] épouse [S], Mme [I] [P] épouse [Z], et M. [U] [P], représentés par leur mandataire la société MARCOS IMMOBILIER de mettre à jour le décompte en intégrant les règlements de Mme [B] non pris en compte et la dette réelle au 02 juin 2022,

- déboute Mme [W] [B] de sa demande de réalisation de travaux,

- condamne Mme [H] [N] épouse [D]. M. [V] [C], M.[K] [C], Monsieur [X] [C], Mme [A] [D], Mme [L] [P] épouse [G], M. [M] [P], M. [T] [P], Mme [R] [P] épouse [S], Mme [F] [P] épouse [S], Mme [I] [P] épouse [Z], et M. [U] [P], représentés par leur mandataire la société MARCOS IMMOBILIER à payer à Mme [W] [B] une somme de 2000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, 

- déboute Mme [W] [B] de sa demande de désignation d'un expert pour déterminer les travaux incombant aux bailleurs, 

- Déboute les parties de toutes demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens, 

- rappelle que l'exécution provisoire de la décision est de droit, 

- dit n'y avoir lieu de l'écarter, 

- déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.





Le premier juge a déclaré nul le commandement de payer visant la clause résolutoire en raison du caractère erroné du décompte annexé à cet acte. Il a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail, en soulignant que le fondement légal d'une telle demande n'était pas précisé et qu'il n'était pas précisé que les manquements de Mme [B] seraient graves et répétés.

Il a condamné cette dernière au paiement d'un arriéré locatif.

Il a indiqué que les bailleurs avaient remplacé les fenêtres du logement avec une installation de VMC, si bien que la demande de travaux formée par Mme [B] n'était pas justifiée. 

Il a condamné les bailleurs à indemniser cette dernière en raison de la défectuosité des fenêtres qui empêchait une isolation à l'air et l'eau.





Le 06 août 2022, Mme [B] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a condamnée au versement de la somme de 2259,40 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 02 juin 2022, en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte pour remédier aux problèmes de décence du logement et subsidiairement de sa demande d'expertise et en ce qu'elle a été déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [H] [N] épouse [D]. M. [V] [C], M.[K] [C], Monsieur [X] [C], Mme [A] [D], Mme [L] [P] épouse [G], M. [M] [P], M. [T] [P], Mme [R] [P] épouse [S], Mme [F] [P] épouse [S], Mme [I] [P] épouse [Z], et M. [U] [P] ont constitué avocat et formé un appel incident.



Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter, Mme [B] demande à la cour :



- de réformer la décision dont appel en ce qu'elle l'a condamnée au paiement d'une somme de 2.259,40 euros au titre des loyers et charges impayées au 2 juin 2022, en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte pour remédier aux problèmes de décence du logement et, subsidiairement, de sa demande d'expertise pour déterminer les travaux à réaliser par le bailleur, 

Statuant à nouveau, 

- de débouter Mme [H] [N] épouse [D], M. [V] [C], M.[K] [C], M.[X] [C], Mme [A] [D], Mme [L] [P] épouse [G], M. [M] [P], Monsieur [Y] [P], Mme [R] [P] épouse [S], Mme [F] [P] épouse [S], Mme [I] [P] épouse [Z], M. [E] [P] de leur demande en paiement de l'arriéré locatif contesté et de leur ENJOINDRE d'avoir à fournir un décompte intégrant la totalité des règlements opérés par la locataire,

- de condamner solidairement Mme [H] [N] épouse [D], M. [V] [C], M.[K] [C], M.[X] [C], Mme [A] [D], Mme [L] [P] épouse [G], M. [M] [P], Monsieur [Y] [P], Mme [R] [P] épouse [S], Mme [F] [P] épouse [S], Mme [I] [P] épouse [Z], M. [E] [P] à réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux problèmes de décence du logement pris à bail, à savoir : 

- Aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement, sous astreinte de 50 euros par jours de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. 

Si la Cour ne s'estimait pas suffisamment informée, 

- de désigner tel expert qu'il lui plaira avec la mission habituelle en la matière, et notamment de déterminer les travaux incombant au bailleur et d'en chiffre le coût ainsi que de donner tout élément d'appréciation sur le préjudice subi par la locataire,

- de condamner solidairement Mme [H] [N] épouse [D], M. [V] [C], M.[K] [C], M.[X] [C], Mme [A] [D], Mme [L] [P] épouse [G], M. [M] [P], Monsieur [Y] [P], Mme [R] [P] épouse [S], Mme [F] [P] épouse [S], Mme [I] [P] épouse [Z], M. [E] [P] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner solidairement Mme [H] [N] épouse [D], M. [V] [C], M.[K] [C], M.[X] [C], Mme [A] [D], Mme [L] [P] épouse [G], M. [M] [P], Monsieur [Y] [P], Mme [R] [P] épouse [S], Mme [F] [P] épouse [S], Mme [I] [P] épouse [Z], M. [E] [P] au paiement des dépens de l'instance.



Elle soutient que lesdécomptes produits au débat sont erronés, puisqu'ils n'ont pas pris en compte les versements qu'elle avait effectués. Elle indique que les loyers de février à mai 2018 ne peuvent pas être réclamés puisqu'elle n'a pu jouir de son logement durant cette période en raison d'un incendie provoqué par la colonne d'alimentation électrique. Elle explique avoir logé chez sa fille, puis dans un autre appartement appartenant au même bailleur et avoir finalement réintégré son logement, les travaux ayant été terminés en avril 2020.

Elle conteste une régularisation de charge pour l'année 2017 qui a été réclamée à deux reprises et qui est par ailleurs prescrite. Elle déclare que le loyer de janvier 2018 est également prescrit.

Elle expose que le premier juge a relevé à tort que le décompte débutait au mois de mai 2019 alors qu'il débutait au mois d'avril ; elle ajoute que le premier juge a tenu compte d'un loyer de 1116,74 euros en juin 2022 qui ne correspond pas au montant du loyer, ce loyer ayant de surcroît été réglé.

Elle soulève l'indécence du logement en raison d'une absence de dispositif de ventilation efficace et adaptée et d'une absence d'étanchéité des portes et fenêtres. Elle sollicite des travaux. A défaut, elle sollicite une expertise. 





Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 février 2023 auxquelles il convient de se reporter, Mme [H] [N] épouse [D], M. [V] [C], M.[K] [C], Monsieur [X] [C], Mme [A] [D], Mme [L] [P] épouse [G], M. [M] [P], M. [T] [P], Mme [R] [P] épouse [S], Mme [F] [P] épouse [S], Mme [I] [P] épouse [Z], et M. [U] [P] demandent à la cour :

- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [B] au versement de la somme de 2259,40 euros, en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de travaux et de sa demande d'expertise,

- d'infirmer le jugement pour le surplus,

*statuant à nouveau :

- de dire que le commandement de payer qui a été signifié à Mme [B] le 23 octobre 2020 est valable,

- de dire que Mme [B] n'a pas respecté ses obligations contractuelles,

- de constater et de prononcer la résiliation survenue le 23 décembre 2020 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,

- d'ordonner la libération des lieux par Mme [B] et celle de tous occupants de son chef et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, 

- d'ordonner la libération des lieux par Mme [B] et de tout occupant de son chef et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,

- d'ordonner l'expulsion de Mme [B] et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique,

- d'ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Mme [B],

- d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés,

- de se réserver la compétence pour la liquidation de l'astreinte,

-de condamner Mme [B] à payer à Mme [H] [N] épouse [D], M. [V] [C], M.[K] [C], Monsieur [X] [C], Mme [A] [D], Mme [L] [P] épouse [G], M. [M] [P], M. [T] [P], Mme [R] [P] épouse [S], Mme [F] [P] épouse [S], Mme [I] [P] épouse [Z], et M. [U] [P] la somme de 2971, 70 euros, 

- de condamner Mme [B] à payer à Mme [H] [N] épouse [D], M. [V] [C], M.[K] [C], Monsieur [X] [C], Mme [A] [D], Mme [L] [P] épouse [G], M. [M] [P], M. [T] [P], Mme [R] [P] épouse [S], Mme [F] [P] épouse [S], Mme [I] [P] épouse [Z], et M. [U] [P] une indemnité d'occupation de 637,53 euros par mois, de la résiliation du bail, soit le 23 décembre 2020, jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié,

- de condamner Mme [B] à payer à Mme [H] [N] épouse [D], M. [V] [C], M.[K] [C], Monsieur [X] [C], Mme [A] [D], Mme [L] [P] épouse [G], M. [M] [P], M. [T] [P], Mme [R] [P] épouse [S], Mme [F] [P] épouse [S], Mme [I] [P] épouse [Z], et M. [U] [P] les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées,

- de condamner Mme [B] à payer à Mme [H] [N] épouse [D], M. [V] [C], M.[K] [C], Monsieur [X] [C], Mme [A] [D], Mme [L] [P] épouse [G], M. [M] [P], M. [T] [P], Mme [R] [P] épouse [S], Mme [F] [P] épouse [S], Mme [I] [P] épouse [Z], et M. [U] [P] les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, 

- de juger que Mme [B] n'établit pas la réalité du préjudice allégué,

- de débouter Mme [B] de ses demandes, 

- de condamner Mme [B] à payer à Mme [H] [N] épouse [D], M. [V] [C], M.[K] [C], Monsieur [X] [C], Mme [A] [D], Mme [L] [P] épouse [G], M. [M] [P], M. [T] [P], Mme [R] [P] épouse [S], Mme [F] [P] épouse [S], Mme [I] [P] épouse [Z], et M. [U] [P] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles,

- de condamner Mme [B] aux dépens. 



Ils contestent le caractère erroné du décompte annexé au commandement de payer. Ils sollicitent en conséquence la résiliation du bail en raison de l'acquisition de la clause résolutoire. Ils relèvent avoir affecté les paiements de Mme [B] sur ses dettes les plus anciennes qui datent de 2017 et 2018. Ils relèvent que cette dernière ne démontre pas avoir payé les loyers de juillet, octobre et novembre 2019. Ils ajoutent que les relevés bancaires produits au débat ne permettent d'identifier que le paiement de neuf mensualités sur l'année 2019.

Ils notent que les cinq premiers mois de l'année 2018 sont demeurés impayés.

Ils contestent toute prescription pour le mois de janvier 2018 et pour la régularisation de charges de l'année 2017.

Ils font état d'une dette locative d'un montant de 5211,10 euros arrêté au mois de janvier 2023. Ils précisent que le décompte de février 2023 tient compte du jugement déféré assorti de l'exécution provisoire.



Ils indiquent que Mme [B] a été relogée immédiatement à la suite de l'incendie. Ils expliquent que la demande de suppression de cinq mois de loyers n'est pas justifiée.

Ils relèvent que Mme [B] n'a subi aucun préjudice à la suite de l'incendie. 

Ils contestent tout manquement à leur obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état de réparations. Ils relèvent que la VMC a été refaite.

Ils sollicitent la résiliation judiciaire du bail en raison de l'arriéré locatif.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 mai 2024.





MOTIVATION



Sur la nullité du commandement de payer



Selon l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Le commandement de payer contient, à peine de nullité :



1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;



2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;



3° Le décompte de la dette ;



4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;



5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;



6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil (...).



La nullité prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une nullité de forme, qui ne peut donc être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité.



Par ailleurs le commandement de payer peut être annulé si le décompte n'est pas précis et ne permet pas à la locataire de vérifier et comprendre le bien-fondé.



Le commandement de payer fait état d'une dette principale de 6741, 20 euros. Dans le décompte, il est évoquée une ventilation entre 'les indemnités d'occupation' (en réalité, le loyer, étant précisé qu'aucune confusion n'existe, puisqu'il est clairement indiqué dans la première page du commandement qu'il s'agit de loyers), les provisions sur charges (d'un montant de 80 euros) et les provisions pour la T.O.M (d'un montant de 26 euros). Il est demandé à Mme [B] les loyers de février 2020 à octobre 2020 inclus, majoré des provisions sur charges et provisions sur T.O.M ainsi que le montant de la taxe des ordures ménagères de l'année 2019.



Mme [B] soutient que décompte est erroné, en indiquant avoir payé des loyers durant cette période. Il ressort effectivement d'un décompte du mandataire des bailleurs (sa pièce 6) qui débute au mois d'avril 2019, que Mme [B] a effectué des versements durant la période visée par le commandement de payer, pour un montant total de 4255, 54 euros (mars 2020-1411,20 euros-; juin 2020-2116, 80 euros et juillet 2020 -727, 54 euros).

Les bailleurs soutiennent que ce même décompte témoigne d'une absence de versement d'avril 2019 à décembre 2019, ce que conteste Mme [B] qui s'appuie sur un autre décompte du mandataire des bailleurs (sa pièce 15), qui fait état de versements pour les mois d'avril, mai, juin, août et septembre 2019.

Il apparaît en outre qu'une somme de 2910, 16 euros a été versée par Mme [B] en novembre 2020, dans le mois du commandement de payer.



Il ressort de ces éléments que le décompte annexé au commandement de payer délivré à Mme [B], qui était en contradiction avec un décompte précédent, ne permettait absolument pas à cette dernière de comprendre ce qui lui était réclamé. Dès lors, c'est à juste titre que le premier juge a déclaré nul et de nul effet ce commandement de payer.



Les bailleurs sollicitent la résiliation judiciaire du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire. Le commandement de payer étant été annulé, les bailleurs seront donc déboutés de cette demande et des demandes qui en sont la conséquence (expulsion sous astreinte; condamnation de Mme [B] au versement d'une indemnités d'occupation).





Sur l'arriéré locatif



Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :



a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;(...)



L'article 7-1 de cette même loi énonce que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.



Selon l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Il est également obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...); 



b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;





c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;







Il n'est pas contesté que l'appartement loué par le preneur a subi un incendie. 

Mme [B] explique avoir dû quitter son appartement dès le mois de février 2018, avoir été relogée par sa fille, puis dans un autre appartement appartenant au même bailleur pui avoir réintégré son logement. Elle soutient qu'il ne peut lui être réclamé de loyer pour la période de février 2018 à mai 2018. 

Les bailleurs ne fournissent aucune information précise sur ce point.



Il ressort d'un décompte établi par le mandataire du bailleur (pièce 15 de l'appelante) que les échéances de janvier 2018 à mai 2018 n'ont pas été payées ni les régularisations de charges de l'année 2017. Ce même décompte laisse apparaître qu'aucun loyer n'est réclamé à Mme [B] pour la période de juin 2018 à décembre 2018. Par ailleurs, les versements de Mme [B], pour la période débutant en janvier 2019 sont évoqués, le mandataire les ayant imputés sur les mois concernés (janvier, février, mars, avril, mai, juin, août, septembre).



L'assignation délivrée à Mme [B] date du 05 février 2021. Les bailleurs ne peuvent réclamer, compte tenu de la prescription, aucun arriéré antérieur au 05 février 2018. Ainsi, ils ne peuvent prétendre au loyer de janvier 2018. Les charges 2017 n'ont fait l'objet d'une régularisation qu'en décembre 2018, si bien qu'elles ne sont pas prescrites. Les bailleurs peuvent prétendre au paiement de la régularisation de charges 2027 d'un montant de 208, 24 euros (il ne sera pris en compte que cette somme ; en effet, le décompte stipule ce même montant, sous le même libellé, à deux reprises, sans explication).



Mme [B] soulève une exception d'inexécution pour les loyers de février 2018 à mai 2018. Elle démontre (sa pièce 12), que les marins pompiers sont intervenus le 11 février 2018 pour un feu d'habitation et qu'elle a été relogée par l'ingénieur de la Ville. Des travaux 'de rénovation d'un appartement suite incendie' sont intervenus en avril 2020, travaux comprenant notamment des travaux d'électricité, de fourniture et pose de sols, de plinthes, de parquets flottants, d'un faux plafond, de peintures et de fourniture d'un châssis PVC, le tout pour un montant de 16400, 74 euros. Elle souligne avoir été relogée par ses bailleurs sans donner la date de son relogement; aucun loyer ne lui a été réclamé pour la période de juin à décembre 2018. Les bailleurs ne démontrent pas que le logement incendié, quitté en février 2018 par Mme [B], pouvait à nouveau être habité pendant la période durant laquelle ils sollicitent un arriéré locatif, alors qu'il leur incombe de justifier qu'ils ont délivré un appartement décent, en bon état de réparation locative. En conséquence de quoi, il convient de faire droit à la demande de Mme [B] et de rejeter la demande des bailleurs au titre de l'arriéré locatif pour la période de février 2018 à mai 2018.





Mme [B] conteste la somme sollicitée au titre de l'échéance du mois de juin 2022 s'élevant à 1166, 74 euros ; l'échéance sollicitée en mai 2022 (qu'elle ne conteste pas) s'élevait à 729, 13 euros ; celle de juillet 2022 (qu'elle ne conteste pas) s'élevait à 744,55 euros. Les bailleurs ne justifient pas du montant de l'échéance de juin 2022. L'échéance de juin 2022 doit être fixée à la somme non contestée par Mme [B] de 729, 13 euros, à défaut pour les bailleurs de justifier du montant sollicité.



En tenant compte de ces éléments, des pièces produites et des décomptes (pièces 6 et 15 de l'appelante;), alors que Mme [B] ne justifie pas avoir payé les loyers de juillet, octobre, novembre et décembre 2019 et en tenant compte de l'ensemble de ses versements, Mme [B] est redevable de la somme de 863, 42 euros arrêtée au mois de janvier 2023 inclus. Elle sera condamnée à payer cette somme.

Elle sera déboutée de sa demande tendant à obtenir un nouveau décompte, la cour statuant sur le montant de son arriéré locatif.





Sur les demandes de travaux et d'expertise sollicitées par Mme [B]



Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

- le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants

- certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents

- des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.



Ce décret énonce notamment que le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires aux conditions suivantes :

Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ; 

Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.



Il est établi que l'appartement a été rénové en avril 2020 à la suite de l'incendie qui a affecté ce logement.



Le 08 juillet 2021, la Ville de [Localité 9], dont l'inspecteur de la salubrité, après une visite du 02 juillet 2021, avait relevé des infractions au règlement sanitaire départementale, faisait injonction au mandataire des bailleurs, après visite du logement du 02 juillet 2021, de procéder à la réfection des fenêtre du salon, des chambres et de la cuisine, d'assurer l'étanchéité des fenêtres et d'aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement. 

Les bailleurs justifient avoir changé les fenêtres du logement en octobre 2021 avec un équipement de VMC.



Dès lors, Mme [B] est mal fondée à solliciter des travaux de ventilation sous astreinte; elle ne rapporte pas la preuve que les travaux effectués seraient insuffisants. Elle sera également déboutée de sa demande tendant à voir ordonner une expertise. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.





Sur les dépens et sur les frais irrépétibles 



Chaque partie est partiellement succombante. Chaque partie supportera en conséquence les dépens qu'elle a exposés en première instance et en cause d'appel.



Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le jugement déféré qui a laissé à chaque partie la charge de ses dépens et les a déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles sera confirmé.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,





CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [W] [B] à verser la somme de 2259,40 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 05 février 2021 ; 





STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT; 





CONDAMNE Mme [W] [B] à verser la somme de 863,42 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2023 inclus ; 





REJETTE la demande de Mme [W] [B] tendant à obtenir un nouveau décompte locatif ; 





REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles ;







DIT que chaque partie supportera les dépens qu'elle a exposés en cause d'appel.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,