Cour d'Appel · 4e chambre civile — 9 janvier 2025

ARRÊT n°































Grosse + copie

délivrées le

à





























COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



4e chambre civile



ARRET DU 09 JANVIER 2025



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/00385 - N° Portalis DBVK-V-B7H-PWCT



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 02 janvier 2023 

Tribunal judiciaire de BÉZIERS - N° RG 21/02647





APPELANTE :



S.C.I. [Localité 5] Invest - société civile immobilière au capital de 2000 euros immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n°881 696 843, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Pauline AQUILA, avocat au barreau de BEZIERS, substituant Me Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant





INTIMEE :



S.C.I. [Localité 5] 34 - société civile immobilière, immatriculée au RCS de SARREGUEMINES sous le numéro 751 677 113, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me François Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 novembre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Charlotte MONMOUSSEAU

ARRET : 



- contradictoire ; 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Charlotte MONMOUSSEAU, Greffière.



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* *



FAITS ET PROCÉDURE 



1- Le 4 juin 2020, la S.C.I [Localité 5] Invest (ci-après l'acquéreur) a acquis par acte authentique de la S.C.I [Localité 5] 34 (ci-après le vendeur) les lots 7 et 8 d'une copropriété sise à [Localité 5], pour la somme de 650 000 €.



2- L'acte de vente précise que le bien objet de la vente est loué au profit de la société Actiform [Localité 5] (ci-après le locataire), en vertu d'un bail commercial en date du 1er février 2017, pour une durée de dix ans, moyennant le paiement d'un loyer annuel d'un montant de 61 405 € hors charges et taxes.



Le bail a fait l'objet de deux avenants : 

- l'un en date des 13 octobre 2017 et 14 novembre 2017, afin de mettre à la charge du locataire un paiement mensuel des taxes foncière et d'ordures ménagères.

 - l'autre en date des 29 janvier 2018 et 3 février 2018, afin de modifier la durée du bail et le montant du loyer mensuel. 



Dans le bail initial, une clause intitulée « Majoration temporaire de loyer » prévoyait que le locataire versera au bailleur une somme mensuelle de 1 200 euros TTC (1 000 euros HT) en complément du loyer et charges au titre du remboursement des travaux d'agencement financés par le bailleur et ce jusqu'à épurement de la dette s'élevant à la date du 31 janvier 2017 à la somme de 119 789,48 euros TTC. 



3- Au mois de juillet 2020, l'acquéreur a ainsi facturé au locataire le loyer mensuel de 5 117,08 € HT et la majoration de loyer de 1 000 € HT. Le locataire s'est opposé au paiement de la majoration de loyer au motif qu'il aurait remboursé l'entière somme due à ce titre de façon anticipée au vendeur. 



4- L'acquéreur a interrogé le vendeur quant à ce remboursement anticipé. Dans un courriel du 17 juillet 2020, ce dernier a répondu que la part restant due par le locataire a fait l'objet d'une remise pour solde de tout compte afin d'alléger ses charges. 



5- Suite à de nombreux échanges, par un courrier du 1er mars 2021, l'acquéreur a exprimé son désaccord au vendeur, avançant que le versement direct entre lui et le locataire constituait des man'uvres dolosives, et a demandé comment il pourrait être remboursé. 



Le vendeur a répondu qu'il considérait ne rien devoir à l'acquéreur au motif que la majoration de loyer payée par le locataire devait s'apparenter à un prêt conclu entre le vendeur et le locataire.



 6- A défaut de règlement amiable du litige, l'acquéreur a fait assigner le vendeur par acte d'huissier de justice du 26 novembre 2021 devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins, notamment, de la voir condamner à payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice de perte de chance subi. 



7- Par jugement du 2 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Béziers a débouté la société [Localité 5] Invest de l'ensemble de ses demandes, la condamnant à payer à la société [Localité 5] 34 la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Le tribunal a rappelé que la présente décision est exécutoire par provision et a rejeté le surplus des demandes. 



8- La société [Localité 5] Invest a relevé appel de ce jugement le 24 janvier 2023.



PRÉTENTIONS 



9- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 20 septembre 2023, la société [Localité 5] Invest demande en substance à la cour de :



- Rejeter toutes fins, demandes et conclusions contraires ;



- Déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;



- En conséquence, la déclarer recevable et bien fondée en son appel. 



Y faisant droit, 



- Infirmer le jugement rendu le 2 janvier 2023 en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes et condamnées à payer les frais irrépétibles et les dépens ;



Statuant à nouveau : 



- Juger que constitue un dol les man'uvres frauduleuses de la société [Localité 5] 34 consistant à présenter les accords qu'elle avait passés avec le locataire à la société [Localité 5] Invest en un élément déterminant du bail commercial au bénéfice du bailleur ;



- Juger que la société [Localité 5] Invest est fondée à demander des dommages et intérêts à la société [Localité 5] 34 ; 



- Condamner la société [Localité 5] 34 à lui payer la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice de perte de chance subi ;



- Débouter la société [Localité 5] 34 de l'ensemble de ses demandes ; 



- Condamner la société [Localité 5] 34 à lui payer la somme de 3000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



10- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 17 juillet 2023, la société [Localité 5] 34 demande en substance à la cour de :



- Dire irrecevable et en tout cas mal fondée la société [Localité 5] Invest en son appel, 



- Confirmer dans toutes ses dispositions le jugement du 2 janvier 2023 et débouter la société [Localité 5] Invest de toutes ses demandes, fins et conclusions, 



- La condamner au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



11- Vu l'ordonnance de clôture en date du 15 octobre 2024.



Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 



MOYENS 



12- Deux thèses s'affrontent :



Selon l'acquéreur, la clause du bail commercial stipulant le versement d'un complément de loyer au profit du bailleur doit lui bénéficier, le bail ne mentionnant pas qu'elle est stipulée au profit du bailleur initial ; en lui remettant une note faisant apparaître le complément de loyer et en négociant, nécessairement avant la vente une remise du solde dû, quand bien même fut-elle révélée postérieurement à la vente, la venderesse lui a dissimulé intentionnellement une information déterminante lui ouvrant droit à une action indemnitaire au titre de la perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. 



Selon la venderesse, la clause, peu important la formulation inadéquate de 'majoration de loyer', était la contrepartie clairement énoncée des travaux financés par elle et elle était libre d'en disposer par un accord avec le locataire dont il n'est pas démontré qu'il soit antérieur à la vente et alors qu'elle dénie être l'auteur de la note alléguée en demande.



13- Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.



14- La clause sur le fondement de laquelle les parties s'opposent, telle que rapportée dans l'énoncé ci-dessus, trouve sa cause dans le financement, par le bailleur de l'époque, la SCI [Localité 5] 34, de travaux. L'impropre qualification de 'majoration temporaire de loyer', explicitée par l'insertion dans le bail commercial gouvernant les relations locataire/bailleur de l'époque, ne peut utilement contrer l'énoncé clair et univoque qui rattache la dette remboursée par une mensualité complémentaire de 1000 € HT à des travaux d'aménagement financés par la seule SCI venderesse et qui lui bénéficie seule.



15- Il n'est nullement établi par l'acquéreur que la venderesse lui a laissé entendre par la remise d'une 'note de travail sur bail actiform', document dactylographié sur feuille sans entête ni signature, que le bénéfice de la somme mensuelle de 1000 € HT lui était transféré, la venderesse contestant tout à la fois être rédactrice et en avoir fait usage, un tel document pouvant très bien avoir été rédigé par les services de l'acquéreur qui se seraient alors fourvoyés sur le sens et la portée de la clause.



16- Dès lors qu'il n'est démontré aucune dissimulation, la SCI acquéreur, professionnel de l'immobilier, dotée de services juridiques pouvant en cas de doutes sur le sens et la portée de la clause provoquer les explications nécessaires de la venderesse préalablement à la signature de l'acte d'achat, le vice du consentement allégué n'est pas caractérisé, ce d'autant moins que ne l'est pas plus l'intention de la venderesse.



Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.



17- Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI [Localité 5] Invest supportera les dépens d'appel.







PAR CES MOTIFS



Statuant contradictoirement,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne la SCI [Localité 5] Invest aux dépens d'appel.



Condamne la SCI [Localité 5] Invest à payer à la SCI [Localité 5] 34 la somme de 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier Le Président