Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 9 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 09 JANVIER 2025

(n° , 17 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/19081 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CITBF



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Janvier 2018 par le Tribunal Judiciaire de MELUN - RG n° 16/00089





APPELANTE

SOCIÉTÉ D'ÉCONOMIE MIXTE D'AMÉNAGEMENT 77

[Adresse 1]

[Localité 33]

représentée par Me Alexandre BERNABÉ, du cabinet ARKHÉ AVOCATS,avocat au barreau de PARIS, toque : C1306





INTIMÉS

Monsieur [P] [U]

[Adresse 19]

[Localité 24]

représenté par Me Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : B1098



Madame [J] [U]

[Adresse 5]

[Localité 20]

représentée par Me Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : B1098





INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE 

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE ET MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Service des Evaluations Domaniales

[Adresse 14]

[Localité 33]

représentée par Madame [S] [H], en vertu d'un pouvoir général

Non comparante







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Nathalie BRET, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère





Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats



ARRÊT :



- réputé contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.





***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



Par arrêté du 28 juillet 2011 validé par arrêt du Conseil d'Etat du 11 juillet 2016, le préfet de la Seine-et-Marne a déclaré d'utilité publique les acquisitions foncières par la commune de [Localité 50] nécessaires à la réalisation de la ZAC [Localité 39] dont celles cadastrées C [Cadastre 27] et C [Cadastre 9] appartenant aux consorts [U].



L'offre d'achat faite le 03 février 2016 par la Société d'économie mixte d'aménagement et notifiée à Monsieur [P] [U] le 13 février 2016 et à Madame [J] [U] (ci-après les consorts [U]) le 26 février 2016 n'a pas fait l'objet d'un accord définitif et total.



Par requête du 02 novembre 2016, la Société d'économie mixte d'aménagement a saisi le juge de l'expropriation en vue de fixer l'indemnité devant revenir aux consorts [U] du fait de cette expropriation.



Le transport sur les lieux est intervenu le 7 mars 2017, les expropriés étant absents.



Par jugement réputé contradictoire du 18 janvier 2018, le juge de l'expropriation a : 



Fixé à 189.968 euros (Cent quatre vingt neuf mille neuf cent soixante huit euros), toutes causes confondues, l'indemnité à payer par la Société d'économie mixte d'aménagement 77 à Monsieur [P] [U] et à Madame [J] [U], pour la dépossession des parcelles situées sur la commune de [Localité 50] cadastrées C[Cadastre 9] et C [Cadastre 27] ; 

Dit que les dépens seront laissés à la charge de l'autorité expropriante en application des dispositions de l'article L.312-1 du code de l'expropriation.



L'indemnité de dépossession fixée se décompose comme suit :



- Indemnité principale : 170.880 euros

- Indemnité de remploi : 19.088 euros



La Société d'économie mixte d'aménagement 77 a interjeté appel par LRAR du jugement le 7 novembre 2023 aux motifs que le jugement a fixé le montant de l'indemnité totale due à Madame [J] [U] et Monsieur [P] [U] pour l'expropriation des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 27] et C [Cadastre 9] sises au lieudit '[Localité 48]' sur le territoire de la commune de [Localité 50], à la somme de 189.968 euros (Cent quatre vingt neuf mille neuf cent soixante huit euros) et condamné la Société d'économie mixte d'aménagement 77 à la charge des dépens. 





Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 



1) Déposées au greffe le 25 janvier 2024 par la Société d'économie mixte d'aménagement 77, appelante, notifiées le 23 février 2024 (AR intimés Monsieur [P] [U] 01/03/2024 et Madame [J] [U] non rentrant et CG le 28/02/2024) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement RG n°16/00089 du tribunal de grande instance de Melun du 18 janvier 2018 en tous points qui ne sont pas contestés dans le présent mémoire



Confirmer le jugement RG n°16/00089 du tribunal de grande instance de Melun du 18 janvier 2018 en ce qu'il considère que les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 27] et C n°[Cadastre 9], propriétés de Madame [J] [U] et Monsieur [P] [U] , sise lieudit '[Localité 46]' sur le territoire de la commune de [Localité 50], ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir mais de terrain nus, au regard de leur usage effectif ;



Infirmer le jugement RG n°16/00089 du tribunal de grande instance de Melun du 18 janvier 2018 en tous les points critiqués en cause d'appel, notamment s'agissant de l'évaluation des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 27] et C n°[Cadastre 9], propriétés de madame [J] [U] monsieur [P] [U], sise lieudit '[Localité 46] ' sur le territoire de la commune de [Localité 50]



Infirmer le jugement RG n°16/00089 du tribunal de grande instance de Melun du 18 janvier 2018 en ce qu'il condamne la SEM Aménagement 77 au paiement des dépens ;



En conséquence, 



A titre principal, si la cour considère que les termes de références portant sur des terrains ayant le même usage effectif que la parcelle des consorts [U], sont pertinents, conclus dans le périmètre de la ZAC, sont comparables à la parcelle expropriée :



Fixer à un montant total de 32.328,00 euros (trente deux mille trois cent vingt-huit euros) l'indemnité de dépossession devant revenir à Madame [J] [U] et Monsieur [P] [U] pour l'expropriation des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 27] et C n°[Cadastre 9], sises lieudit '[Localité 46]' sur le territoire de la commune de [Localité 50].



A titre subsidiaire si la cour considère que l'éventuelle situation privilégiée de la parcelle ne serait pas prise en compte par les termes conclus au sein de la ZAC par la société Aménagement 77, retenir les termes de références portant sur des ventes de terrains à bâtir desquelles il est pratiqué un abattement de 90% au regard de la situation du foncier et par conséquent :



Fixer à un montant total de 82.453 euros (quatre-vingt deux mille quatre cent cinquante-trois euros) 1'indemnité de dépossession devant revenir à Madame [J] [U] et Monsieur [P] [U] pour l'expropriation des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 27] et C n°[Cadastre 9], sises lieudit « [Localité 46]'' sur le territoire de la commune de [Localité 50],



2) Le 19 mars 2024, une demande de signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelant a été envoyée au conseil de la SEM 77 (AR 21/03/2024). Elles ont été signifiées par voie d'huissier à Monsieur [P] [U] le 26 mars 2024 et à Madame [J] [U] le 27 mars 2024. 









3) Adressées au greffe le 8 avril 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, notifiées le 29 avril 2024 (AR manquants Madame [J] [U] et Monsieur [P] [U] n'ont pas été touchés, retour de courrier au motif 'destinataire inconnu à l'adresse) et aux termes desquelles, il conclut :



- à ce que la cour déclare recevable l'appel de la SEM Aménagement 77 ;

- à ce que la cour déclare non déchu de son appel la SEM Aménagement 77 ;

- à ce que la cour infirme le jugement de première instance en ce qu'il a retenu une indemnité totale de 189.968 euros, toutes causes confondues, pour les consorts [U] au titre de la dépossession des parcelles C [Cadastre 27] et C [Cadastre 9] situées sur la commune de [Localité 50] ;

- à ce que réformant en cela le jugement de première instance, la cour fixe le montant de la dépossession des parcelles C [Cadastre 27] et C [Cadastre 9] à la somme de 74.048 euros, indemnité de remploi de 8.405 euros en sus.





4) Adressées au greffe le 24 juin 2024 par les consorts [U], intimés, notifiées le 5 août 2024 (AR appelante 07/08/2024 et CG le 09/08/2024) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :



Au principal,



Déclarer irrecevable l'appel interjeté par la Société d'économie mixte d'aménagement 77 sur le fondement de l'article 528-1 du Code de procédure civile

Condamner la Société d'économie mixte d'aménagement 77 à la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile

Condamner la Société d'économie mixte d'aménagement 77 aux entiers dépens d'appel



A titre subsidiaire,



Confirmer le jugement du 18 janvier 2018 (RG 16/00089) rendu par le juge de l'expropriation du TGI de Melun en ce qu'il a fixé les indemnités de dépossession des terrains cadastrés section C n°[Cadastre 27] et C n°[Cadastre 9], d'une contenance cadastrale de 2.848 m² situées lieu-dit '[Localité 48]' à [Localité 50], revenant à Monsieur [P] [U] et à Madame [J] [U], à la somme de 189.968 euros décomposée comme suit:

Parcelle C[Cadastre 27] : 60 euros x 880 m²=52.800 euros

Parcelle C [Cadastre 9] : 60 euros x 1.968 m²=118.080 euros

Indemnité de remploi : 19.088 euros



Débouter la Société d'économie mixte d'aménagement 77 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions d'appel

Condamner la Société d'économie mixte d'aménagement 77 à la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile

Condamner la Société d'économie mixte d'aménagement 77 aux entiers dépens d'appel





5) Déposées au greffe le 26 août 2024 par la SEM 77, appelante, notifiées le 27 août 2024 (AR intimés 29/08/2024 et CG 02/09/2024) aux termes desquelles elle formule les mêmes demandes.









EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :





La SEM 77 fait valoir que : 



Sur la qualification juridique du bien exproprié.

Le jugement de première instance doit être confirmé en ce qu'il a considéré que les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 27] et C n°[Cadastre 9] ne remplissent pas les conditions nécessaires à la qualification de terrain à bâtir. En effet, les parcelles sont comprises dans le périmètre de l'orientation d'aménagement et de programmation (OAP) n°1 ZAC du [Localité 39], elles ne sont donc pas situées dans un secteur désigné comme constructible et ne sont pas raccordées aux réseaux. Elles ne sont pas desservies par une voie d'accès et les différents réseaux existants ne sont pas de capacité suffisante pour desservir l'ensemble des constructions, de fait le périmètre de la ZAC nécessite la réalisation de nombreuses voies d'accès supplémentaires. En outre, les parcelles ne sont pas desservies par un réseau électrique et le réseau de gaz est insuffisant pour l'ensemble du foncier de la ZAC. Le réseau d'éclairage public n'existe pas sur le périmètre de la ZAC. 



Enfin, les parcelles ne sont pas desservies par un réseau d'eau potable. En effet, le réseau actuel n'est pas suffisant pour envisager l'aménagement et la construction d'habitations supplémentaires sur le secteur. En outre, les conditions ne sont pas propices à la mise en place d'un système d'assainissement et il n'existe aucun réseau d'eaux pluviales. 



Ainsi, le juge de l'expropriation a commis une erreur d'appréciation et de droit en considérant que les parcelles étaient raccordées aux réseaux et qu'elles devaient être qualifiées de terrain à bâtir.

Les parcelles doivent donc être évaluées au regard de leur usage effectif, c'est-à-dire celui de terrain nu en nature de friche et bois taillis.



Sur les termes de référence.

La SEM 77 produit des termes de référence correspondant à des terrains nus et ne bénéficiant pas de la qualification de terrain à bâtir. La moyenne s'élève à une valeur unitaire de 10 euros/m².



Sur la valeur des parcelles expropriées.

Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu une valeur unitaire de 60 euros/m². En effet, le juge n'a pas retenu les références produites par le commissaire du Gouvernement et la SEM 77 en considérant qu'elles concernaient des terrains inconstructibles. 



A titre principal, il est demandé de retenir une valeur unitaire de la parcelle à 10 euros/m² dès lors que les termes de référence relatifs à des ventes de terrains situés dans le périmètre de la ZAC [Localité 39] peuvent être retenus. En effet, le bien ne peut pas recevoir la qualification juridique de terrain à bâtir et doit être évalué en fonction de son usage effectif de terrains nus en nature de friche et bois taillis. Les termes de comparaison produits par la SEM 77 portent sur des terrains situés dans le périmètre de la ZAC [Localité 39] de [Localité 50], sur des terrains aux caractéristiques similaires à ceux expropriés, à savoir des terrains nus en nature de friche et bois taillis, sur des terrains classés en zone à urbaniser du PLU de [Localité 50] ainsi que sur des terrains qui ne comportent pas de réseaux suffisants pour desservir l'ensemble de la ZAC.



S'agissant de la situation privilégiée, elle est déjà intégrée dans le prix unitaire des termes de comparaison produits. En outre l'évaluation ne saurait être réalisée à partir de ventes de terrains à bâtir dont le prix unitaire se verrait appliquer une décote. Ainsi, la moyenne de l'ensemble des termes de comparaison, qui seront retenus, devra prendra en compte, non seulement les caractéristiques réelles des parcelles expropriées, mais également les termes présentés par la SEM 77.





S'agissant du calcul du prix, l'indemnité principale de dépossession s'élève à 28.480 euros (2.848 m² x 10 euros/m²). L'indemnité de remploi s'élève à 3.848 euros (10% x 13.480 euros).



A titre subsidiaire, il est demandé de retenir une valeur unitaire de 26 euros/m² calculée à partir de ventes de terrains à bâtir desquelles un abattement de 90% sera pratiqué pour tenir compte de la situation des parcelles. En effet, la moyenne des trois termes de comparaison portant sur des ventes de terrains à bâtir s'élève à 265,72 euros/m². Toutefois, la parcelle expropriée n'est pas un terrain à bâtir et son urbanisation ne peut s'effectuer que dans le cadre d'une opération d'aménagement d'ensemble portant sur la totalité du secteur concerné. Davantage, faute pour les expropriés de maîtriser l'intégralité du foncier du secteur de l'opération, la valeur de leur terrain nu en nature de friche et bois taillis est considérablement réduite.



L'indemnité principale de dépossession s'élève à 74.048 euros :

(26 euros/m² x 2.848 m²).



L'indemnité de remploi s'élève à 8.405 euros (10% x 59.048 euros).



Les consorts [U] répondent que :



A titre principal



Sur l'irrecevabilité de l'appel interjeté par la SEM 77

L'appel interjeté par la SEM 77 doit être déclaré irrecevable en application de l'article 528-1 du code de procédure civile (absence de notification du jugement). En effet, le jugement rendu le 18 janvier 2018 n'a fait l'objet d'aucune signification dans le délai de deux ans à compter de son prononcé, en ce sens la SEM 77 a interjeté appel le 7 novembre 2023, soit plus de cinq ans et onze mois après le prononcé du jugement. Ainsi, l'appel doit être déclaré irrecevable.



A titre subsidiaire



Sur la demande de confirmation du jugement

Il convient d'attirer l'attention de la cour sur l'attitude déloyale de la SEM 77 vis-à-vis des consorts [U].



S'agissant de la consistance du bien, la parcelle cadastrée C n°[Cadastre 27] consiste en un terrain nu d'une surface de 880 m² libre de toute occupation, en nature de taillis, de forme quasi carrée. Elle n'est pas desservie par les réseaux divers. La parcelle cadastrée C n°[Cadastre 9] consiste en un terrain nu d'une surface de 1.968 m², libre de toute occupation, en nature de taillis, de forme très allongée, étroite à ses deux extrémités et d'une largeur d'environ 14 mètres en son centre. Elle n'est pas desservie par les réseaux divers mais la zone urbanisée l'est. De fait, l'affirmation de la SEM 77 selon laquelle les parcelles ne sont pas desservies par une quelconque voirie est fausse.



S'agissant de la date de référence, il s'agit du 7 janvier 2015 correspondant à la dernière modification du PLU.



S'agissant de la qualification juridique du bien, à la date de référence les parcelles étaient classées en zone 1AUa destinée à assurer une urbanisation cohérente du secteur dans le cadre d'une opération d'aménagement d'ensemble. Elles n'étaient pas desservies par une voie d'accès asphaltée ni par les réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement. Dans ces circonstances, les parties et le commissaire du Gouvernement se sont entendus en première instance pour dénier aux parcelles la qualification de terrain à bâtir. Contrairement à ce que prétend la SEM 77, le premier juge n'a commis aucune erreur d'appréciation sur la qualification des parcelles et ne les a aucunement qualifiées de terrain à bâtir mais de parcelles en situation privilégiée.



S'agissant des indemnités, le premier juge a écarté les termes de comparaison produits en première instance par l'expropriant et certains termes produits par le commissaire du Gouvernement aux motifs que ces références ont été consenties pendant la période de blocage de la procédure d'expropriation du fait des recours exercés contre l'arrêté de DUP. Il a retenu le prix unitaire de 60 euros demandé par les consorts [U] correspondant à une évaluation de 23% du prix du terrain à bâtir (abattement de 77%). Les consorts [U] sollicitent la confirmation de cette valeur en ce qu'elle est cohérente avec le prix de 56 euros/m² offert par un promoteur sérieux dans une promesse de vente.



Ainsi, l'indemnité principale de dépossession s'élève à 170.880 euros

(60 euros x 880 m² + 60 euros x 1.968 m²).



L'indemnité de remploi s'élève à 19.088 euros 

(10% x 103.080 euros + 10% x 37.800 euros).



Sur les frais irrépétibles.

Il est sollicité une indemnité de 6.000 euros.



Le commissaire du Gouvernement conclut que : 



Sur la qualification de la parcelle.

 Contrairement à ce prétend la partie appelante, le juge de première instance n'a pas retenu la qualification de terrain à bâtir. Cette qualification n'est donc pas discutée. Davantage, la parcelle doit être évaluée en fonction de son usage effectif. Ainsi, lesparcelles C [Cadastre 9] et C [Cadastre 27] peuvent être considérées comme bénéficiant d'une situation privilégiée. En effet, elles sont facilement accessibles par leur proximité avec des axes routiers importants (A4, francilienne et D [Cadastre 36] et [Cadastre 23]), elles sont situées à proximité de la zone urbaine de l'ancien [Localité 39] de [Localité 50], leurs superficies et configurations répondent aux règles de constructibilité fixées par le PLU et elles sont desservies par un chemin rural qui rejoint le centre-ville. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu une situation privilégiée.



Sur l'indemnité principale.

 Il y a lieu de tenir compte de la situation privilégiée dans le cadre de la valorisation. Il est proposé de retenir une valeur de 10% de celle des terrains à bâtir. Pour conforter l'application de la décote de 90%, il a été recherché des cessions de terrains en nature de jardin dans le périmètre de la commune de [Localité 50] et des communes avoisinantes. La moyenne des termes s'établit à 23,47 euros/m². Il convient de rappeler que par plusieurs arrêts rendus en 2019, la cour de céans a retenu une valeur unitaire de 26 euros/m² pour des parcelles situées sur la commune de [Localité 50], en application de la méthode de 'terrains à bâtir'. Il y a donc lieu de retenir une valeur de 26 euros/m² pour les parcelles en situation privilégiée, soit un total de 74.048 euros (2.848 m² x 26 euros/m²).



Sur l'indemnité de remploi.

Elle s'élève à 8.405 euros (10% au delà de 15.000 euros= 5.905 euros).



















Synthèse des prétentions des parties















Jugement



Expropriant





Exproprié





Commissaire du Gouvernement





Observations





Indemnité Principale



170.880 euros



60 euros/m² x 2.848 m²



A titre principal :



28.480 euros



(2.848 m² x 10 euros/m²)



A titre subsidiaire :



74.048 euros ( 26 euros/m² x 2.848 m²)



170.880 euros



Parcelle C[Cadastre 27]: 60 euros x 880 m²=52.800 euros



Parcelle C [Cadastre 9]: 60 euros x 1.968 m²= 118.080 euros 



Confirmation



74.048 euros



 (2.848 m² x 26 euros/m²)









Indemnité de remploi































19.088 euros





Parcelle C[Cadastre 27]: 10% x 37.800 euros= 3.780 euros



Parcelle C [Cadastre 9]: 10% x 103.080 euros= 10.308 euros



A titre principal :



3.848 euros



10% x 13.480 euros= 1.348 euros



A titre subsidiaire : 



8.405 euros



(10% x 59.048 euros)



19.088 euros





Parcelle C[Cadastre 27]: 10% x 37.800 euros= 3.780 euros



Parcelle C [Cadastre 9]: 10% x 103.080 euros= 10.308 euros





Confirmation









8.405 euros



10% au delà de 15.000 euros= 5.905 euros



Néant























SUR CE, LA COUR





- Sur la recevabilité des conclusions



Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 7 novembre 2023, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.







L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles, il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce, les conclusions de la SEM 77 du 25 janvier 2024, du commissaire du Gouvernement du 8 avril 2024 et des consorts [U] du 24 juin 2024 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.



Les conclusions de la SEM 77 du 26 août 2024 sont de pure réplique à celles des consorts [U] et à celles du commissaire du Gouvernement, appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.



- Sur l'irrecevabilité de l'appel de la SEM 77 soulevée par les consorts [U]



Les consorts [U] soulèvent l'irrecevabilité de l'appel de la Société d'Économie Mixte d'Aménagement 77 sur le fondement l'article 528-1 du code de procédure civile en indiquant qu'une partie qui a comparu dans le cadre de la procédure n'est plus recevable à interjeter appel d'une décision passée au-delà du délai de 2 ans à compter du prononcé de celle-ci, alors même que la décision de première instance n'aurait pas été notifiée par la partie adverse, ce qui est confirmé par la jurisprudence de la Cour de cassation (2e, 11 mars 1998, numéro 96'12 749, 2°, 9 avril 2004, numéro 14-15 789) et un arrêt de la cour d'appel de Bastia du 7 juillet 2021 - RG 20/00126.



Ils ajoutent que ces dispositions du code de procédure civile, d'ordre général, s'appliquent en matière d'expropriation ; qu'en effet, l'article 749 du code de procédure civile dispose que les dispositions du présent livre (premier livre) s'appliquent devant toute juridiction de l'ordre judiciaire statuant en matière civile, commerciale, sociale, rurale ou prud'homale, sous réserve des règles spéciales à chaque matière et des dispositions particulières à chaque juridiction ; que l'article R211-6 du code de l'expropriation prévoit que les dispositions du livre premier du code de procédure civile s'appliquent devant les juridictions d'expropriation sous réserve des dispositions particulières prévues par le présent code ; que les dispositions particulières de l'expropriation en matière de procédure sont régies par les articles R 311-24 à R311-29 pour l'appel ; que l'article R311-24 prévoit que l'appel est interjeté par les parties dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement, qu'il n'existe donc pas de dispositions particulières dans le code de l' expropriation relatives aux voies de recours dérogeant aux dispositions générales du code de procédure civile dans l'hypothèse d'une absence de notification du jugement et de l'absence de recours dans le délai de deux ans de la décision première instance.



Ils ajoutent que les deux décisions de la cour d'appel de Paris du 6 avril 2023 n° 22/0 2606 n'ont pas été prises dans la même situation, puisqu'elles ne concernaient pas des situations dans lesquelles il n'y avait pas eu notification des jugements, mais dans lesquels le formalisme de la notification n'a pas été respecté par la partie qui avait procédé à notification et que l'appelant avait bien interjeté appel dans le délai de 2 ans qui lui étaient impartis pour réagir et l'échapper la prescription biennale éditée par l'article 528-1 du code de procédure civile.



La SEM 77 n'a pas répondu sur ce point, mais a versé deux arrêts de la cour d'appel de Paris du 6 avril 2023 - RG22/02606 (pièce n°24).







L'article 528-1 du code de procédure civile invoqué par les consorts [U] dispose que si le jugement n'a pas été notifié dans le délai de deux ans de son prononcé, la partie qui a comparu n'est plus recevable à exercer un recours à titre principal après l'expiration dudit délai.



Cette dispositions n'est applicable qu'aux jugements qui tranchent tout le principal et à ceux qui, statuant sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident, mettent fin à l'instance.



Cependant, l'article R 311-24 du code de l'expropriation dispose que l'appel est interjeté par les parties ou par le commissaire du Gouvernement dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement ; en outre, l'article R311'30 du code de l'expropriation dispose que la notification du jugement et arrêt aux parties et au commissaire du Gouvernement se fait conformément aux dispositions des articles à 675 à 682 du code de procédure civile par voie de signification.



Or, selon l'article R 13-42 du code de l'expropriation devenu l'article R311-30 dudit code tel qu'interprété par la Cour de cassation (3e, 30 janvier 2008, numéro 07-10 999) à défaut de  signification, la délivrance d'une partie, par le greffe du tribunal de grande instance, d'une « grosse » du jugement d'expropriation, ne fait pas courir le délai d'appel ; par arrêt du 17 juin 2009 numéro 08-11 930, la Cour de cassation a également jugé que le délai d'appel ne court pas lorsque le jugement fixant l'indemnité d'expropriation n'a pas été notifié par voie de signification.



En l'espèce, la SEM 77 indique que le jugement ne lui a pas été signifié, ce qui n'est pas contesté par les consorts [U], qui en outre, ne versent pas aux débats un acte de signification.



En conséquence, à défaut de signification, le délai d'appel n'a pas couru et il convient donc de débouter les consorts [U] de leur demande d'irrecevabilité de l'appel de la SEM 77.



- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.



Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel de la SEM 77 et l'appel incident du commissaire du Gouvernement portent sur le montant de l'indemnité de dépossession.



S'agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge a retenu en application des articles L322-2 et L 213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme la date du 7 janvier 2015, correspondant à la dernière modification à cette date du PLU approuvé le 20 avril 2007. 



S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence, la parcelle est située en zone 1AU du PLU.



 Le commissaire du Gouvernement indique que la zone 1AU correspond à cinq secteurs :

'le secteur 1 Aua dit ouest des redars au nord de la RD [Cadastre 36] et à l'ouest du [Localité 39] assure une urbanisation cohérente du secteur. La délivrance des autorisations d'occuper et d'utiliser le sol dépend de la réalisation des équipements internes nécessaires à la zone qui doit intervenir globalement dans le cadre d'une opération d'ensemble ;

'le secteur 1AUb dit des Glases, au sud de la RD [Cadastre 36], assure l'urbanisation cohérente du secteur et la liaison entre les zones UD éparses. La délivrance des autorisations d'occuper et d'utiliser le sol dépend de la réalisation des équipements internes nécessaires à la zone qui doit intervenir globalement dans le cadre d'une opération d'ensemble ;

'le secteur 1AUC au sud de la RD [Cadastre 36] et à l'est de la zone UD, ainsi qu'au nord de la RD [Cadastre 36] (est des redars) et au sud du [Localité 39]( zone AU). La délivrance des autorisations d'occuper et d'utiliser le sol dépend de la réalisation des équipements internes nécessaires à la zone qui peut intervenir soit globalement dans le cadre d'une opération d'ensemble, soit progressivement par tranches successives ;

'le secteur 1AUd à l'ouest de l'A 104. Il délimite un secteur qui comprendra des activités économiques, des équipements publics et d'intérêt général comme une centrale solaire photovoltaïque. La délivrance des autorisations d'occuper et d'utiliser le sol dépend de la réalisation des équipements internes nécessaires à la zone qui peut intervenir soit globalement dans le cadre d'une opération d'ensemble, soit progressivement par tranches successives ;

'le secteur 1AUe sur le cadran sud ouest du carré de l'esplanade. Il délimite un secteur qui permet l'extension de la zone d'activités adjacentes.



Le secteur de la Zac [Localité 38] correspond aux secteurs 1AUa, 1AUB et 1 AUC.



La zone 1AU comprend deux périmètres d'orientation d'aménagement et de programmation, les OPA numéro 1 et numéro 4, présentées en pièce numéro 4 du dossier de PLU et délimité sur les documents graphiques du règlement.



Les occupations et utilisations de ce secteur devront respecter les règles du PLU et les orientations des OAP.



Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit :

-d'une parcelle C[Cadastre 27] de 880 m² de superficie non contestée, de forme trapézoïdale en nature de friche et présentant une façade d'environ 25 m² sur le [Adresse 40] ; 

- d'une parcelle C[Cadastre 9] de 1968 m² de superficie non contestée, de forme irrégulière, en nature de friche et présentant une façade d'environ 6 mètres sur le [Adresse 40] et une façade d'environ 9 mètres sur le sentier de [Localité 52].



Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 18 janvier 2018. 



- Sur l'indemnité principale



A/ sur la qualification juridique des parcelles 



Le premier juge indique que les parties et le commissaire du Gouvernement s'entendent pour dénier aux parcelles en cause la qualification de terrain à bâtir et il a retenu une situation privilégiée, davantage encore en ce qui concerne la parcelle C[Cadastre 27] .



Le premier juge a précisé que la parcelle C [Cadastre 9] est distante de 100 m de la zone urbanisée et que la parcelle [Cadastre 27] la jouxte, et que leur superficie et configuration répondent aux conditions de constructibilité fixées par le plan local d'urbanisme.



La SEM 77 indique dans le dispositif de ses conclusions du 25 janvier 2024 qui saisi la cour qu'elle demande l'infirmation du jugement dès lors que les parcelles ne peuvent être qualifiées de terrains à bâtir mais de terrains nus, au regard de leur usage effectif, puis dans ses conclusions du 26 août 2024 qu'elle demande la confirmation du jugement qui a considéré que les parcelles expropriées ne peuvent être qualifiées de terrains à bâtir au regard de leur usage effectif.



Il ressort du jugement que les parties se sont entendues pour dénier aux parcelles expropriées la qualité de terrain à bâtir ; il en est de même en appel:cette qualification juridique est donc exclue.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



S'agissant de la qualification juridique de situation privilégiée, dans son mémoire en réponse du 26 août 2024 la SEM 77 indique qu'elle produit de nombreux termes de comparaison comparables aux parcelles expropriées, de telle sorte que l'éventuelle situation privilégiée des parcelles expropriées est déjà intégrée dans le prix unitaire des termes de comparaison produits ; elle conteste donc la qualification juridique de situation privilégiée. 



Les consort [U] et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement qui a retenu la qualification juridique de situation privilégiée. 



En l'espèce, les parcelles expropriées sont facilement accessibles par la proximité des axes routiers importants que sont l'autoroute A4, la Francilienne et les RD [Cadastre 36] et [Cadastre 23] ; elles sont situés dans un secteur à forte progression économique et démographique, à proximité de la zone urbaine de l'ancien [Localité 39] de [Localité 50] et d'une importante zone d'activité. Elles sont desservies par un chemin rural qui rejoint le centre-ville, la parcelle C [Cadastre 9] est distante de 100 m de la zone urbanisée et la parcelle C [Cadastre 27] la jouxte ; leur superficie et configuration répondent aux conditions de constructibilité fixée par le PLU. 



Il en résulte en conséquence que le premier juge a exactement retenu la qualification de situation privilégiée pour les parcelles expropriées, davantage encore en ce qui concerne la parcelle C [Cadastre 27].



B/ sur la fixation de l'indemnité principale



En première instance, les consorts [U] étant non comparants ni représentés, mais ils avaient déposé des mémoires en réponse le 9 novembre 2016, le 1er mars 2017 et le 30 octobre 2017.



Le premier juge après examen des références des parties a retenu une valeur unitaire de 60 euros/m².



La SEM 77 demande à titre principal de retenir une valeur unitaire de 10 euros/m², à titre subsidiaire une valeur unitaire de 26 euros/m², les consorts [U] une valeur unitaire de 60 euros/ m² et le commissaire du Gouvernement une valeur unitaire de 26 euros/m².



Dans le cadre de la méthode par comparaison, pour des superficies de 1968 m² et de 800 m², avec une fixation en valeur libre, ces points n'étant pas contestés en appel, il convient d'examiner les références proposées par les parties :



a) Les références de la SEM 77



Elle demande à titre principal de retenir une valeur unitaire de 10 euros/m² à partir de terrain situés dans la ZAC et à titre subsidiaire de 26 euros/m², en retenant des ventes de terrains à bâtir en appliquant un abattement de 90%.



Elle propose trois termes correspondant à des terrains nus, ne bénéficiant pas de la qualification de terrain à bâtir en indiquant qu'ils correspondent à des biens situés dans un environnement comparable

 ( Pièce n°14 : acte de vente du 7 décembre 2016) soit une moyenne de 10 euros/m², les deux premiers termes avec les références de publication:



T1 : 7 décembre 2016, BE [Cadastre 3], BE [Cadastre 4], BA [Cadastre 11], 4826 m², 54956 euros, soit 9,88 euros/m², zone 1AU/1 AUa ;



Ce terme comparable en terme de superficie sera retenu ; il s'agit d'une valeur basse s'agissant d'un terrain nu qui n'est pas en situation privilégiée.



T2 : 4 juillet 2012, C[Cadastre 29], 320 m², 3200m², 10 euros/m², zone 1 Aub ;



T3 : 19 septembre 2012, C[Cadastre 15], 201m², 10 euros/m², zone AUb.



Ces deux termes sont trop anciens datant de plus de 5 ans et seront donc écartés.



La SEM 77 demande ensuite de prendre en compte des accords intervenus avec des propriétaires expropriés portant sur des terrains situés dans le périmètre de la ZAC aux caractéristiques très proches des parcelles expropriées ; en effet, si ces accords ne remplissent pas les conditions prévues par les dispositions de l'alinéa 1er de l'article L322-8 du code de l'expropriation, il convient de les prendre en compte dans l'évaluation des valeurs de la parcelle expropriée.









Parcelles



Actes ventes

signature et publication



Prix indemnité principale/

euros



Prix indemnité de remploi/

euros



Prix foncier global/

euros



Surface/

m²



Prix/m²



Zonage





 pièce n° 16

 C [Cadastre 35]

C [Cadastre 8]



10 juin 2013

4 juillet 2013 











20'540



 2054



 10



1AUa





Pièce n° 17

 BH [Cadastre 34]

BH [Cadastre 10]



 11 mars 2015

 22 avril 2015











31'155



 3371



 9,24



1aUb 





Pièce n° 18

 cent 59,65, 123,125 et 1543



 15 novembre 2016



 7 décembre 2016



 47'689



 

7276 



 54'965



 

4 826 



 

9,88 





1aUb

1aUa 

(pour BA[Cadastre 11]) 





Pièce n°19 C[Cadastre 7]

B [Cadastre 2]

BH [Cadastre 32] 



28 avril 2017



29 mai 2017



 29'655 



 

5024 





34679



 

 3071 



 

9,66 





1AUa





Pièce n°20

C[Cadastre 12]

BE[Cadastre 2]

BH[Cadastre 32]



15 septembre 2017

4 octobre 2017





10398





2080





12478





1094





9, 50



1aUb

1aUa 

(pour C[Cadastre 12])







Ces termes seront retenus pour base en application de l'article L322-8 du code de l'expropriation ; il s'agit cependant de valeurs basses s'agissant de terrains nus qui ne sont pas en situation privilégiée.



La SEM 77 soumet enfin à la cour de nouveaux éléments de comparaison :



- pièce n°26 : acte de vente du 13 septembre 2023, parcelles cadastrées section C [Cadastre 30],C [Cadastre 31], C[Cadastre 16] et C[Cadastre 17], prix unitaires d'environ 9,5 m² ;



- pièce n° 26 :vente du 25 juillet 2023, parcelle cadastrée section B[Cadastre 13], prix unitaire 10 euros/m² ;



- pièce n° 26 :vente du 14 avril 2023, parcelle cadastrée section C [Cadastre 25] et C [Cadastre 4], valeur unitaire de 10 euros/m² ;



- pièce n° 26 : parcelle cadastrée C n° [Cadastre 28], arrêt de la cour d'appel de Paris du 23 janvier 2020,26 euros/m².



Ces termes postérieurs au jugement déféré du 18 janvier 2018 seront écartés.



b) Les références des consorts [U]



Ils demandent la confirmation du jugement en reprenant cinq termes du commissaire du Gouvernement correspondant à des terrains à bâtir qui seront examinés ci après pour un prix moyen de 259 euros/m².



Ils demandent la confirmation de la valeur unitaire de 60 euros/m² retenue par le premier juge en indiquant qu'elle est cohérente avec le prix de 56 euros/m² offert par un promoteur KAUFMAN &BROAD dans une promesse de vente du 24 septembre 1990 (pièce n° 7 ) étant précisé que les prix immobiliers de 1997 en moyenne sont dévalués de plus de 150 % par rapport à un prix immobilier en 2018.



Cependant, cette promesse de vente ne correspondant pas à mutation effective sera écartée.



Ils indiquent ensuite que l'évaluation retenue par le premier juge de 60 euros/m² correspond à 23 % du prix d'un terrain à bâtir, soit un abattement pratiqué de 70 % sur le prix d'un terrain à bâtir, et que l'abattement de 90 % proposé par le commissaire du Gouvernement semble excessif, puisqu'il est pratiqué pour des parcelles à usage de trottoir ou voirie de petite superficie inconstructible et non pour des terrains auxquels, il manque un raccordement réseau pour être qualifiés de terrains à bâtir.



Ce moyen sera examiné ci-après au titre de l'abattement à retenir.



c) Les références du commissaire du Gouvernement



Le commissaire du Gouvernement indique que la valeur vénale du bien exproprié doit être déterminée au regard des avantages et contraintes d'urbanisme, par comparaison avec des biens similaires et par référence à des mutations peu éloignées dans l'espace et dans le temps ; que les parcelles expropriées bénéficient d'une situation privilégiée.



Il propose des mutations de terrain à bâtir sur le secteur, antérieures à la date de première instance, avec les références cadastrales et de publication :









N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie



Prix en euros



Prix en euros/m²





T1



6 janvier 2015



[Adresse 18] à [Localité 42]



800



220'000



275





T2



16 septembre 2016



[Adresse 26] à [Localité 42]



830



205'000



247





T3



29 septembre 2016



[Adresse 6] à [Localité 42]



900



250'000



278





T4



6 juin 2016



[Adresse 21] à [Localité 42]



1 099



252 000



229





T5



3 juin 2015



[Adresse 22] à [Localité 50]



637



170'000



267





moyenne



















259







Le commissaire du Gouvernement propose de retenir une valeur de 10 % de celle des terrains à bâtir, cette estimation correspondant usuellement à la valeur d'un terrain en nature de jardin.



Pour conforter l'application de la décote de 90 %, le commissaire de Gouvernement indique qu'il a recherché des cessions de terrains en nature de jardin dans le périmètre de la commune de [Localité 50] et des communes avoisinantes avec les références de publication :









N° du terme



Date de vente



Adresse



surface terrain/m²



Prix en euros



Prix en euros/m²



Observations





T1



23 juin 2016



[Adresse 45] à [Localité 37]



124



2480



20



jardin





T2



22 mai 2017



[Adresse 47] à [Localité 41]



325



1630



5,02



jardin potager





T3



28 septembre 2017



[Adresse 43] à [Localité 49]



205



8000



39,02



terrains nus à usage de jardin d'agrément





T4



31 juillet 2017



[Adresse 44] à [Localité 51]



134



4000



29,85



terrain nu à usage de jardin d'agrément













Le commissaire du Gouvernement indique que la moyenne des termes s'établit à 23,47 euros/m² (29,62 euros/m² si on exclut les mutations sur [Localité 41], décrochées du reste du marché), à comparer aux 26 euros/m² (259 euros X 10 %), issue de la méthode « terrain à bâtir ».



La cour retient les mutations de terrain à bâtir correspondant au même secteur, et écarte en conséquence les cessions de terrains en nature de jardin, en appliquant selon les usages comme proposé par le commissaire du Gouvernement une valeur de 10 % de la valeur du terrain à bâtir.



La cour a retenu en conséquence :

- pour base les références de la SEM pour une valeur unitaire de 10 euros/m² ;

- les références du commissaire du Gouvernement pour une valeur unitaire de 26 euros/m².



Les références de la SEM correspondant à des terrains nus, les parcelles à évaluer étant en situation privilégiée, il convient de privilégier la méthode du commissaire du Gouvernement consistant à retenir des termes correspondant à des terrains à bâtir et d'y appliquer un abattement de 90%, qui n'est pas excessif comme l'indiquent les consorts [U], puisque cet abattement correspond à celui qui est appliqué usuellement à la valeur d'un terrain en nature de jardin.



Il convient en conséquence de privilégier les termes du commissaire du Gouvernement et de retenir une valeur unitaire de 26 euros/m².





L'indemnité principale est donc de :

1968 m² + 880 m²=2848 m² X 26 euros/m²= 74 048 euros en valeur libre.



Le jugement sera infirmé en ce sens.





- Sur l'indemnité de remploi



Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit : 

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 X15%=1 500 euros

10% au-delà de 15 000 euros= 5 905 euros

soit un montant total de 8 405 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



L'indemnité totale de dépossession en valeur libre est donc de :

74 048 (indemnité principale)+ 8 405 (indemnité de remploi)= 82 543 euros en valeur libre.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



- Sur l'article 700 du code de procédure civile



L'équité commande de débouter les consorts [U] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



- Sur les dépens



Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.



Les consorts [U] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel.













PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Statuant dans la limite des appels ;



Déclare recevables les conclusions des parties ; 



Déboute les consorts [U] de leur demande d'irrecevabilité d'appel de la Société d'Économie Mixte d'Aménagement 77 ;



Infirme partiellement le jugement entrepris ;



Statuant à nouveau,



Fixe l'indemnité à payer par la Société d'Économie Mixte d'Aménagement 77 à M. [P] [U] et Mme [J] [U] pour la dépossession des parcelles situées sur la commune de [Localité 50] cadastrées C [Cadastre 9] et C[Cadastre 27] à la somme de 82 453 euros en valeur libre se décomposant comme suit :

' indemnité principale : 74 048euros ;

' indemnité de remploi : 8 405 euros ;



Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Condamne M. [P] [U] et Mme [J] [U] aux dépens d'appel ;



Déboute M. [P] [U] et Mme [J] [U] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT