Tribunal Judiciaire · DROIT COMMUN — 9 janvier 2025

MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 24/00043 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GHHC 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT 
EN DATE DU 09 JANVIER 2025



DEFENDERESSES A L’INCIDENT : 
LE :

Copie simple à :
- Me COTTET
- Me MADY

Copie exécutoire à : 
- Me MADY



SCI [10]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Me Xavier COTTET, avocat au barreau de POITIERS

SARL [14]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Me Xavier COTTET, avocat au barreau de POITIERS


DEMANDEURS A L’INCIDENT :

Maître [E] [U]
venant aux droits de l’étude SCP [13] sis [Adresse 1]

Représenté par Me Frédéric MADY, avocat au barreau de POITIERS et substitué à l’audience par Me Olivier SALOMON, avocat au barreau de POITIERS

Maître [Y] [V]
domicilié [Adresse 6]

Représenté par Me Frédéric MADY, avocat au barreau de POITIERS et substitué à l’audience par Me Olivier SALOMON, avocat au barreau de POITIERS

Maître [K] [B]
demeurant [Adresse 15]

Représenté par Me Frédéric MADY, avocat au barreau de POITIERS et substitué à l’audience par Me Olivier SALOMON, avocat au barreau de POITIERS


COMPOSITION :

JUGE DE LA MISE EN ETAT : Stéphane WINTER, Vice-président

GREFFIER : Thibaut PAQUELIN, lors de l’audience
 Marie PALEZIS, lors de la mise à disposition


Débats tenus publiquement à l’audience d’incidents du 26 septembre 2024.


EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique de vente passé le 2 février 2024 par devant Maître [Y] [V], notaire à [Localité 11] avec la participation de Maître [K] [B], notaire à [Localité 12], la SCI [10] a acquis de Madame [R] [H] un immeuble situé [Adresse 4] cadastré sections AL [Cadastre 2] et [Cadastre 5] commune de [Localité 12].

Par acte authentique du même jour, passé par devant Maître [Y] [V], notaire à [Localité 11] avec la participation de Maître [K] [B], notaire à [Localité 12], la SARL [14] a acquis de Madame [H] le fonds de commerce attaché à cet immeuble.

Soutenant que les notaires avaient commis des erreurs concernant les divisions en surface et en sous-sol de l’immeuble, les SCI [10] et SARL [14] ont, par actes du 4 janvier 2024, fait assigner en responsabilité Maître [Y] [V], notaire à [Localité 16], Maître [K] [B], ancien notaire au sein de la SCP [13], à [Localité 12] et Maître [E] [U], notaire à [Localité 12] venant aux droits de la SCP [13], au visa des articles 1382 ancien, 1240, subsidiairement, 1147 ancien et 1241-1 du code civil.

 * 
Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 19 avril 2024, auxquelles il est renvoyé par application de l’article 455 du code de procédure civile concernant les moyens et arguments développés qui seront exposés plus bas, les notaires [U], [V] et [B] ont demandé au juge de la mise en état de :

« Vu l'article 789 du code de procédure civile 
Vu les articles 54 et 56 du code de procédure civile 
Vu l'article 2224 du code civil 
Vu l’article 31 du code de procédure civile

ANNULER l'assignation délivrée le 4 janvier 2024 à Maître [Y] [V], à Maître [K] [B] et à Maître [E] [U], à la requête de la SCI [10] et de la SARL [14]

SUBSIDIAIREMENT 

JUGER irrecevables les demandes tendant à la rectification des actes du 2 février 2004, faute pour les demanderesses d'avoir appelé à la cause leur co-contractant 

JUGER irrecevables, comme prescrites les prétentions indemnitaires élevées par la SCI [10] et par la SARL [14] contre Maître [Y] [V], Maître [K] [B] et Maître [E] [U] 

EN TOUTE HYPOTHESE 

CONDAMNER solidairement la SCI [10] et la SARL [14] à payer à Maître [Y] [V], Maître [K] [B] et Maître [E] [U] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

LES CONDAMNER solidairement aux frais et dépens de l'instance ».

Par leurs dernières conclusions d’incident en réponse notifiées par RPVA le 25 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé par application de l’article 455 du code de procédure civile concernant les moyens et arguments développés qui seront exposés plus bas, les SCI [10] et SARL [14] ont demandé au juge de la mise en état de :

« Vu les dispositions des articles 789, 54 et 56 du Code de procédure civile, 
Vu les dispositions de l’article 2224 du Code civil, 
Vu l’article 331 du Code de procédure civile, 
Vu les dispositions des articles 1382 ancien et s du Code civil, et 1240 (actuel) du même Code, à titre principal, 
Vu les dispositions des articles 1134 ancien et s du même Code, et 1103 et 1193 actuels du même code, 
Vu l’article 1147 ancien du Code civil et 1241-1 (actuel) du même code, à titre subsidiaire, 
Vu l’Article 34-3 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 
Vu l’article 331 du Code de procédure civile, 
Vu l’acte de vente, 
Vu l’acte de cession, 

DEBOUTER Maître [Y] [V], Maître [K] [B] et Maître [E] [U] de leurs demandes incidentes, 

ORDONNER la jonction de la présente procédure avec l’instance enrôlée auprès du tribunal judiciaire de Poitiers sous n° RG provisoire tendant à la mise en cause de Mme [H], 

DECLARER le jugement à intervenir commun à Madame [R] [H] et aux parties à l’instance initiale n° RG 24/00043. 

Subsidiairement, 

ORDONNER une mesure d’expertise des actes de vente, cession de fonds de commerce du 2 février 2004 et état descriptif des biens, et DESIGNER tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur Le Juge, 

En tout état de cause, 

CONDAMNER Maître [Y] [V], Maître [K] [B] et Maître [E] [U] solidairement à payer une somme de 2.500 € à la SCI [10] et de la SARL [14] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les CONDAMNER solidairement aux frais et dépens ». 

L’incident a été examiné à l’audience du 26 septembre 2024, la décision mise en délibéré au 21 novembre 2024, date prorogée au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 789 du code de procédure civile dispose notamment que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour notamment statuer sur exceptions de procédure et les fins de non recevoir, et pour ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.

Sur l’exception de nullité :

Les notaires défendeurs soutiennent que l’assignation délivrée est nulle au premier motif qu’elle ne comporte pas les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées par la publicité foncière (article 54/4° du code de procédure civile), la demande ne précisant pas qu’elles sont les parties des biens visés concernées par la rectification réclamée, ce qui leur ferait grief, au deuxième motif que l’objet des prétentions n’est pas précisé (article 54/2°), la teneur des rectifications sollicitées au tribunal n’étant pas détaillée, eux-mêmes se trouvant dans l’incapacité de savoir quelles sont les modifications à opérer et quelles formalités à effectuer auprès du cadastre, ce sur quoi, ile ne pourraient pas se défendre, ce qui leur ferait grief. Ils invoquent en troisième lieu l’absence de moyen en fait et en droit à l’appui de la demande indemnitaire, précisant que les demanderesses sont incapables de préciser les erreurs qu’elles leur reprochent d’avoir commises, les empêchant de s’en défendre, ce qui leur ferait grief.


Les SCI [10] et SARL [14] opposent qu’il s’agit d’une action en responsabilité principale, la demande de rectification des actes n’étant présentée qu’à titre subsidiaire et à la charge pour le tribunal de l’ordonner et à charge pour le notaire de supporter les frais de rectification et de formalités auprès du cadastre, précisant que le notaire s’était proposé, il y 5 ans, de faire, cela, sans suite. Elles ajoutent que l’acte authentique rédigé était imprécis et erroné, les parcelles et biens ne correspondant pas à la réalité et l’état descriptif étant erroné, entaché tant l’acte de vente, que l’état descriptif de division et l’acte de cession du fonds de commerce.

Elles contestent par ailleurs le grief d’imprécision concernant l’identification des mentions erronées, considérant que les défendeurs les connaissent mieux qu’elles, qu’elles ont donné les précisions nécessaires en page 4 de l’assignation, dans leurs conclusions au fond notifiées le 25 septembre 2024, que les conclusions d’incident en réponse adverses ont reprises, ce qui empêcherait toute annulation.

S’agissant de l’absence de précision des demandes ou de moyen en fait et en droit, les sociétés demanderesses indiquent qu’elles se heurtent à une impossibilité de faire les travaux qu’elles envisagent sur les lieux en raison des erreurs cadastrales litigieuses – problème notamment d’utilisation d’une cave, revendiquée par un voisin, et que l’action en responsabilité vise à les faire condamner dès lors qu’elles ont subi un préjudice résultant de l’impossibilité pour elles de faire les travaux projetés. Elles ajoutent qu’une expertise pourrait permettre d’éclairer le tribunal sur les erreurs commises.

L’article 54 du code de procédure civile dispose que la demande initiale est notamment formée par assignation et qu’à peine de nullité, la demande initiale mentionne :
[…]
2° L'objet de la demande ;
[…]
4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;
[…].

L’article 56 du même code ajoute que l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 :
[…]
2° Un exposé des moyens en fait et en droit.

Il est constant que ces motifs d’annulation peuvent être couverts en cours d’instance.

Par conclusions au fond notifiées par RPVA le 25 septembre 2024, les sociétés SCI [10] et SARL [14] ont mentionné en pages 2 et 3
« C’est dans ces conditions que suivant acte authentique en date du 2 février 2004 passé par devant Me [Y] [V], notaire à [Localité 11], avec la participation de Maître [K] [B], notaire à [Localité 12], Madame [R] [N] [H], commerçante, a vendu à la SCI [10], l’immeuble à usage commercial comprenant : 
Au rez-de-chaussée : une salle à usage de café, bar, grill, office, trois WC, Au sous-sol : une cave, Terrasse. 
L’immeuble figurait au plan cadastral de la commune de [Localité 12] sous les références suivantes :

SECTION : N° Lieudit ou voie Nature Contenance 
[Cadastre 7] [Adresse 4] SOL 1A 39CA 
[Cadastre 8] [Adresse 4] SOL 53CA 
Total : 1A 92CA 

Il était précisé que « les biens vendus comprennent le lot 2 de l’état descriptif de division portant sur le sous-sol du Bâtiment cadastré [Cadastre 7] tel qu’il résulte d’un acte reçu par Maître [K] [B] notaire à [Localité 12] le 2 février 2004 qui sera publié au bureau des hypothèques de [Localité 9]… » 

Par un acte authentique subséquent en date du même 2 février 2004 passé par devant Me [Y] [V], notaire à [Localité 11], avec la participation de Maître [K] [B], notaire à [Localité 12], Madame [R] [N] [H], commerçante, a cédé à la SARL [14], son fonds de commerce situé même immeuble objet de la vente ci-dessus indiquée, savoir : 
SECTION : N° Lieudit ou voie Nature Contenance 
[Cadastre 7] [Adresse 4] SOL 1A 39CA 
[Cadastre 8] [Adresse 4] SOL 53CA 
Total : 1A 92CA 

Durant l’exploitation de son activité, la SARL [14] rencontrera des difficultés avec l’ancienne propriétaire, portant sur l’utilisation de la cave du bar vendu. 

L’ancienne propriétaire arguait de ce que la SCI ni même la SARL n’avait pas le droit de faire usage de telle partie de la cave, que telle partie lui appartenait, que des dégradations étaient à l’origine de l’exploitation de la SARL, mais qui portaient pourtant sur une partie de la cave directement en aplombs avec le bar situé au-dessus… 

La gérante de la SARL [14] tentera de désamorcer le litige que sa voisine lui opposait, compte tenu de son âge avancé, et compte tenu des projets qu’elle avait. 

A la fin de l’année 2018, projetant d’effectuer des travaux de rénovation, d’embellissement et par la suite une surélévation du bâtiment situé [Adresse 4], les associées de la SCI [10] contacteront un architecte en vue d’établir avec lui une demande de permis de construire. 

Lors de sa visite, l’Architecte et les artisans seront tous surpris, à la vue de l’acte de vente, par les divisions faites de la surface du rez-de-chaussée mais aussi et surtout par la division faite de la surface du sous-sol. 

Pour les professionnels, les projets de la SCI n’étaient pas possibles, la SCI n’étant, suivant l’acte, pas propriétaire de ce qu’elle pensait.

C’est dans ces conditions que la gérante de la SCI [10] sollicitera un rendez-vous auprès de Maître [V] pour avoir des explications. 

Elle lui adressera même un courrier la veille dudit rendez-vous, reprenant les termes de ce que l’expert-géomètre lui avait expliqué ce même jour du 8 janvier 2019, et ce afin d’orienter l’entretien du lendemain. 
Il apparaissait en effet qu’à la lecture de l’acte de vente, et conséquemment, l’acte de cession de fonds de commerce, de nombreuses irrégularités y étaient insérées de sorte que la SCI n’est finalement pas propriétaire de ce qui était prévu à la vente, et la SARL n’exploite pas ce qui était prévu à la cession du fond. 

Il ne sera fait AUCUNE réponse écrite au courrier de la gérante fait au Notaire, ni à la suite du Rendez-vous. 

Car le rendez-vous a bien eu lieu, au terme duquel, le notaire reconnaissant son erreur, il était convenu que les études de Maître [V] et Maître [B], auquel a succédé Maître [U], prennent en charge la correction des erreurs et irrégularités sans frais pour les demanderesses. »

S’il semble à la lecture de ces conclusions que la SCI [10] aurait acquis une partie de l’immeuble dont elle ne serait finalement pas propriétaire au regard des limites divisaires opérées et mentionnées dans l’acte de vente, et dont ferait apparemment partie, mais sans certitude, une cave (ou à tout le moins une portion de celle-ci), force est de constater que les erreurs dénoncées ne sont pas précisées, les règles d’exécution des jugements tribunal imposant pourtant qu’une rectification de limites cadastrales soit clairement définie, ne serait-ce qu’en référence à un plan technique définissant la bonne limite ou par rapport à un constat de la situation physique des lieux, le tribunal ne pouvant ainsi se contenter d’ordonner des rectifications limitatives de propriété sans préciser lesquelles.

Il sera par ailleurs observé que la demande de rectification de droits de propriété n’apparaît pas dans l’assignation ou dans les conclusions au fond notifiées le 25 septembre 2024 à titre subsidiaire par rapport à l’action en réparation, mais bien à titre principal ou accessoire. C’est ainsi qu’il ne semble pas que si l’action en réparation devait être jugée bien fondée, la demande de rectification soit abandonnée.

De même, l’action en responsabilité suppose la démonstration d’une faute, et par-là, son identification, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les sociétés demanderesses évoquant sans précision la commission d’erreurs qui seraient contenues dans les actes de vente et de cession de fonds de commerce litigieux alors la réparation réclamée ne peut être limitée qu’aux conséquences strictes de la faute démontrée. A noter de ce chef que les travaux évoqués qui seraient rendus impossibles par les erreurs invoquées ne sont pas eux-mêmes précisés.

Pour finir, et à titre interrogatif, il sera observé d’une part que l’articulation entre les demandes en réparation et la demande aux fins de rectification, présentée dans les conclusions d’incident en défense comme subsidiaire à la réparation, est sujette à discussion, alors que ces deux prétentions sembleraient devoir être liées (s’il y a rectification, quid du préjudice résultant de l’impossibilité de procéder à des travaux).

D’autre part, si les modifications cadastrales revendiquées devaient être de nature à faire grief à un tiers propriétaire, ce qui semble transparaître ici s’agissant un voisin, il conviendrait que celui-ci soit appelé à la cause pour éviter une éventuelle procédure en tierce opposition, outre la nécessité que l’assignation fasse l’objet d’une publication au registre de la publicité foncière.

Dans ces conditions, et faute de précisions des erreurs de limites divisaires dénoncées, précisions non couvertes par les écritures subséquentes, il sera jugé que l’assignation ne respecte pas les exigences des articles 54 et 56 précitées et que les défendeurs ne sont pas en situation de s’en défendre, ce qui constitue un grief justifiant l’annulation réclamée.

Les SCI [10] et SARL [14], succombantes, seront condamnées solidairement aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de les condamner solidairement à payer aux défendeurs la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel,

Vu les dispositions des articles 54 et 56 du code de procédure civile,

ANNULONS l’assignation délivrée le 4 janvier 2024 à Maître [Y] [V], notaire à [Localité 16], Maître [K] [B], ancien notaire au sein de la SCP [13], à [Localité 12] et Maître [E] [U], notaire à [Localité 12] venant aux droits de la SCP [13],

CONDAMNONS la SCI [10] et la SARL [14] solidairement aux dépens,


CONDAMNONS la SCI [10] et la SARL [14] solidairement à payer à Maître [Y] [V], notaire à [Localité 16], Maître [K] [B], ancien notaire au sein de la SCP [13], à [Localité 12] et Maître [E] [U], notaire à [Localité 12] venant aux droits de la SCP [13], la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière Le Juge de la mise en état