Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02494 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TDPU




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 03 Janvier 2025


Etablissement public [Localité 9] METROPOLE HABITAT

 
 
 
C/

[K] [B] [X]
[I] [U] [E]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Janvier 2025

à [Localité 9] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.


Après débats à l'audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 9] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]


représentée par Mme [P] [S] muni d’un pouvoir spécial



ET


DÉFENDEURS

Mme [K] [B] [X], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

M. [I] [U] [E], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne







 


RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 avril 2021, l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X] un appartement à usage d'habitation n°54, situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 434,84 euros et une provision sur charges mensuelle de 125,13 euros.

Par contrat du 04 mai 2021, l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X] un garage n°0292-53-109, situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 57,55 euros et une provision sur charges mensuelle de 4,04 euros.

Par contrat du 23 février 2023, l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X] un garage n°0292-53- 134, situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 59,87 euros et une provision sur charges mensuelle de 4,04 euros.

Le 27 mars 2024, l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 juillet 2024, l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :
- de la somme de 3.474,19 euros, outre les échéances impayées postérieures s’il y a lieu, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 juillet 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [P] [S], munie d'un pouvoir de représentation, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.873,13 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’octobre 2024 comprise. 

Monsieur [Z] [U] [E], comparant, invoque un paiement de 2.000 euros réalisé avant l’audience et non-décompté. Il sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 100 à 200 euros par mois. Il explique qu’il vient de retrouver du travail en intérim et perçoit 2.300 à 2.400 euros par mois, avec une perspective d’être embauché en CDI en 2025, et que sa compagne touche 800 à 900 euros de salaire. Il précise qu’ils ont leur fille de 9 ans à charge et un crédit à hauteur de 320 euros par mois.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 05 juillet 2024 et présente à l’appel des causes.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.

L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a été autorisé à fournir une note en délibéré pour confirmer ou infirmer la bonne réception du paiement de 2.000 euros du 12 novembre 2024 et a transmis un nouveau décompte du 13 novembre 2024 le 19 novembre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail d’habitation conclu le 27 avril 2021 contient une clause résolutoire (article 9.1. La résiliation du contrat pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Les baux concernant les garages conclus le 04 mai 2021 et le 23 février 2023 sont l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu près après le bail d’habitation, pour des emplacements dans la même rue et entre les mêmes parties. Ces baux prévoient qu'en cas de non-paiement et huit jours après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, la clause résolutoire prévue au bail relatif à cet emplacement de stationnement n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non un mois comme stipulé. C'est donc ce délai de deux mois qu'il conviendra d'appliquer.

Un commandement de payer visant les clauses résolutoires et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.258,53 euros a été signifié le 27 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat d’habitation et à la loi applicable. 

Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X] n'ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 1.000 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 28 mai 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

L'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 13 novembre 2024 démontrant que Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X] restent devoir la somme de 2.873,13 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise, après soustraction du paiement de 2.000 euros du 12 novembre 2024.

Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.873,13 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu du règlement de 2.000 euros fait avant l’audience, payant le loyer courant et débutant le remboursement de l’arriéré, et des propositions de règlements formulées par Monsieur [I] [U] [E], démontrant la capacité des locataires à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 28 mensualités de 100 euros chacune et d'une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. 

A la demande de Monsieur [I] [U] [E], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X] pourront faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITA, Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X] seront condamnés à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 2021 entre l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT et Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X] concernant un appartement à usage d'habitation n°54, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 mai 2024 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 04 mai 2021 et 23 février 2023 entre l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT et Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X] concernant deux garages n°109 et n°134, situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 28 mai 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X] à verser à l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.873,13 euros (décompte arrêté au 13 novembre 2024, incluant une dernière facture d’octobre 2024) ;

AUTORISONS Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 100 euros chacune et une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X] soient condamnés solidairement à verser à l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X] à verser à l'EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [U] [E] et Madame [K] [B] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,