Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02765 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TE3V




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 03 Janvier 2025


S.A. ALTEAL
anciennement dénommée [Localité 5] HABITAT

 
 
 
C/

[P] [X]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Janvier 2025

à Me Isabelle DURAND

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL anciennement dénommée [Localité 5] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5]


représentée par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Mme [P] [X], demeurant [Adresse 4] - [Localité 2]

non comparante, ni représentée







 









RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 05 février 2016, la SA [Localité 5] HABITAT a donné à bail à Madame [P] [X] un [Adresse 4] à usage d'habitation n°[Adresse 4], un jardin et un [Adresse 4], situés [Adresse 4], [Localité 2] pour un loyer mensuel de 367,25 euros pour le logement, 16,24 euros pour le jardin et 41,25 euros pour le garage euros, outre des provisions sur charges.

Le 29 février 2024, la SA [Localité 5] HABITAT, devenue la SA ALTEAL, a fait signifier à Madame [P] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juillet 2024, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 1.313,12 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 03 juin 2024, somme à parfaire au jour de l'audience, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge conventionnels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 juillet 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la SA ALTEAL, représentée par Maître Isabelle DURAND, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.313,12 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d'octobre 2024 comprise. 

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 03 juillet 2024, Madame [P] [X] n'est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 05 février 2016 contient une clause résolutoire (article 10 : Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 29 février 2024, pour la somme en principal de 1.313,12 euros. 

Tout d’abord, c’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois. 

Ensuite, un règlement par chèque de 504,26 euros en date du 14 février 2024, réalisé par Madame [P] [X], n’a pas été pris en compte (selon le décompte annexé au commandement de payer et daté du 13 février 2024) et doit donc être déduit des sommes réclamées à Madame [P] [X], comme ayant déjà été réglé avant le commandement. En effet, celle-ci ne devait plus que la somme de 808,86 euros à son bailleur, à la date du commandement de payer le 29 février 2024.

Aussi, il convient de vérifier si Madame [P] [X] s’est acquittée de la somme de 808,86 euros dans le délai de deux mois.

Madame [P] [X] a réglé la somme de 1.008,52 euros dans le délai de deux mois, ses paiements s’imputant sur les sommes mentionnées dans le commandement de payer en priorité, de sorte qu’il y a lieu de constater que le commandement de payer a été intégralement régularisé. 

Ainsi, la clause résolutoire n’est pas acquise. La demanderesse sera donc déboutée de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, à ordonner l’expulsion et à fixer une indemnité d’occupation.
 
II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA ALTEAL produit un décompte du 06 novembre 2024 démontrant que Madame [P] [X] reste devoir la somme de 1.288,12 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise, après soustraction des frais de 25 euros qui ne sont pas justifiés à l’instance.

Madame [P] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.288,12 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [P] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, à l’exception du commandement de payer et de sa signification à la CCAPEX, restant à la charge de la demanderesse.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Madame [P] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS la SA ALTEAL de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [P] [X] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 1.288,12 euros (décompte arrêté au 06 novembre 2024, comprenant les loyers et charges impayés jusqu'à l'échéance du mois d’octobre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [P] [X] à verser à la SA ALTEAL une somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [P] [X] aux dépens, à l’exception du commandement de payer et de sa signification à la CCAPEX, restant à la charge de la SA ALTEAL ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,