Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 3 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 5]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02646 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TEBS




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 03 Janvier 2025


S.A. CITE JARDINS

 
 
 
C/

[C] [X]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Janvier 2025

à Me Benoît SCHINTONE de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT-BAYSSET

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.


Après débats à l'audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Benoît SCHINTONE de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT-BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE


ET


DÉFENDERESSE

Mme [C] [X], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée







 









RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 juin 2022, la S.A. CITE JARDINS a donné à bail à Madame [C] [X] un appartement à usage d'habitation n° 106, situé [Adresse 3]. [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 233,51 euros et une provision sur charges mensuelle de 75,48 euros.

Par contrat du 30 juin 2022, la S.A. CITE JARDINS a aussi donné à bail à Madame [C] [X] un garage n° 11 situé [Adresse 3]. [T], pour un loyer mensuel de 30 euros. 

La S.A. CITE JARDINS a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 27 novembre 2023.

Le 17 janvier 2024, la S.A. CITE JARDINS a fait signifier à Madame [C] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, la S.A. CITE JARDINS a ensuite fait assigner Madame [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit des deux contrats de location, son expulsion immédiate et de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation provisionnelle au paiement :
- d'une indemnité d’occupation équivalente au loyer conventionnel majoré des charges jusqu’à la libération effective du logement,
- de la somme de 4.313,91 euros, au titre des loyers et charges arréragés arrêtés au 24 mai 2024, quittancement de mai non compris, somme à parfaire au jour de l'audience, 
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juin 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la S.A. CITE JARDINS, représentée par Me Benoît SCHINTONE, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.290,89 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d’octobre 2024 comprise. 

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude le 25 juin 2024, Madame [C] [X] n'était ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. CITE JARDINS justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 27 novembre 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L'article 24 I de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Les deux baux conclus le 30 juin 2022 contiennent une clause résolutoire (article 12 dans le bail d'habitation et 6 dans le bail du garage) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant ces clauses et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.363,72 euros a été signifié le 17 janvier 2024, conformément aux clauses résolutoires des contrats. 

Madame [C] [X] n'a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mars 2024.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 18 mars 2024 et Madame [C] [X] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [C] [X] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

En revanche, aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [C] [X] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La S.A. CITE JARDINS produit un décompte du 07 novembre 2024 démontrant que Madame [C] [X] reste devoir la somme de 3.276,67 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite (138,92 euros), des frais d’assurance (6,60 x 13 = 85,80 euros), du SLS (717,29 x 8 = 5.738,32 euros), de la pénalité SLS (25 euros) et d’enquête (7,62 x 8 = 60,96 euros) non justifiés. A ce titre, il est rappelé que le SLS n’est pas applicable aux locataires bénéficiaires des aides au logement et que le bailleur n’a pas l’obligation de diligenter l’enquête SLS les concernant, selon l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Madame [C] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus. 

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.276,67 euros.

Madame [C] [X] sera également condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 18 mars 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sans SLS, mensualité d’assurance ou pénalité d’enquête.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. CITE JARDINS, Madame [C] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux deux baux conclus le 30 juin 2022 entre la S.A. CITE JARDINS et Madame [C] [X] concernant un appartement à usage d'habitation n°106 et un garage n° 11 situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [C] [X] à verser à la S.A. CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 3.276,67 euros (décompte arrêté au 07 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois d’octobre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [C] [X] à payer à la S.A. CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, sans application du supplément de loyer de solidarité et de pénalités d’enquête ;

CONDAMNONS Madame [C] [X] à verser à la S.A. CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.


La greffière, Le juge,