Tribunal Judiciaire · REFERES GENERAUX — 8 janvier 2025

T R I B U N A L J U D I C I A I R E 
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E


REFERE n° : N° RG 24/05667 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KKT2

MINUTE n° : 2025/ 11

DATE : 08 Janvier 2025

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT




DEMANDERESSE

S.A.S. SOCIETE INTERNATIONALE DE FINANCEMENT DE TITRES (SIFT), dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Etienne FEILDEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE


DEFENDERESSES

A.S.L. TERRES BLANCHES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE

S.A.S. GOLF RESORT TERRE BLANCHE (GRTB), dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me François CREPEAUX, avocat au barreau de GRASSE

S.A.S. D&O MANAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me François CREPEAUX, avocat au barreau de GRASSE


DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 23/10/2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 27/11/2024 et prorogée au 04/12/2024, 11/12/2024, 18/12/2024, 03/01/2025 et 08/01/2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe. 


copie exécutoire à 
Me Gilles BROCA
Me François CREPEAUX
Me Etienne FEILDEL

copie dossier

délivrées le 

Envoi par Comci à Me Gilles BROCA
Me François CREPEAUX
Me Etienne FEILDEL



EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 juillet 2024, auxquels il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SAS Société Internationale de Financement de Titres (SIFT) a fait assigner l’association syndicale Libre “Terres Blanches” (ASL), la SAS Golf Resort Terres Blanches (GRTB) ainsi que la SAS D&O Management à comparaitre devant la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire notamment pour analyser et donner son avis sur la répartition des tantièmes et du paiement des charges entre les sociétés sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile. Elle sollicite en outre le bénéfice d’une indenmité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
Par conclusions notifiées par RPVA le 09 septembre 2024 auxquelles elle se réfère, l’ASL “Terre Blanche” conclut au débouté de la partie demanderesse et à sa condamnation au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 octobre 2024 auxquelles elles se réfèrent , la SASU GRTB et la SASU D&O MANAGEMENT concluent au débouté de la partie demanderesse et à sa condamnation au paiement de la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 octobre 2024 auxquelles elle se réfère , la SAS SIFT maintient sa demande principale d’expertise judiciaire et sollicite la condamnation in solidum des défenderesses au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 


SUR QUOI

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La mesure d'instruction ne peut consister en un audit général.

Selon une définition usuelle, est constitutive d'un abus de majorité la décision sociale prise contrairement à l'intérêt général de la société et dans l'unique dessein de favoriser les membres de la majorité des associés au détriment de la minorité. L'abus de majorité suppose donc deux conditions cumulatives, à savoir la démonstration d’une contrariété à l'intérêt social ainsi que la rupture intentionnelle d'égalité entre associés, la décision contestée étant prise dans le seul but de procurer un avantage à l'associé majoritaire (ou au groupe d'associés majoritaires), dont sont privés les minoritaires.

En l’espèce, la demande d’expertise judiciaire porte sur la vérification des charges d’ASL appelées pour les exercices 2021 à 2023 en vue d’une potentielle action en annulation des résolutions d’approbation des charges pour abus de majorité, et plus précisément l’annulation de la résolution d’assemblée générale du 15 avril 2022 ayant approuvé les comptes de l’ASL au titre de l’excercice clos au 31/12/2021, l’annulation de la résolution d’assemblée générale du 24 mars 2023 ayant approuvé les comptes de l’ASL au titre de l’excercice clos au 31/12/2022 et l’annulation de la résolution d’assemblée générale du 29 mars 2024 ayant approuvé les comptes de l’ASL au titre de l’excercice clos au 31/12/2023.




La requérante tend à démontrer l’existence d’un motif légitime à sa demande d’expertise judiciaire par le seul fait de la position majoritaire de la société GRTB, détentrice majoritaire des tantièmes de l’ASLlui permettant seul d’approuver la quasi-totalité des décisions d’assemblée générale. Ce seul argument est insuffisant à caractériser un motif légitime à une mesure d’expertise qui doit apprécier de la réalité “d’un désordre” support d’un possible préjudice ou d’une potentielle action en justice. Elle résulte des modalités de constitution du lotissement organisé sous la forme d’une association syndicale libre organe de gestion de la “[Adresse 4]” dans laquelle la société SIFT s’est portée acquéreur d’un terrain appartenant anciennement à Monsieur [Z]. 

Concernant les trois éléments factuels allégués comme support d’un possible abus de majorité, il peut-être ainsi établi :

- que s’agissant de la minoration prétenue des tantièmes détenus par la société GRTB, celle-ci est l’aménageur de la [Adresse 4] et en cette qualité propriétaire de l’ensemble des lots constituant l’assiette de l’ASL. Elle est donc propriétaire notamment des lots sur lesquels ont été édifiés les équipements dits commerciaux exploités par la société D&O MANAGEMENT ainsi que des lots à bâtir qu’elle n’a pas encore vendu. Il appert que la répartition des charges est déterminé en fonction de la situation foncière existante au 1er jour de l’exercice comptable et du nombre de points correspondant à la situation ; les points sont attribués en tenant compte de la surface au sol de la parcelle divise en mètres carrés avec référence à la surface à retenir comme celle indiquée dans le tableau de division parcellaire ( article 28 des statuts ASL) outre une majoratino liée à la surface hors oeuvre nette (SHON). Dès lors que le total des tantièmes de l’ASL est de 5.490.280, il ne peut être allégué par la requérante que la GRTB est détentrice de 6.149.845 tantièmes pour une soutenir une mesure d’expertise.

- que s’agissant de la répartition hasardeuse des charges entre les copriétaires, il suffit pour la requérante de se reporter aux statuts de l’ASL qui stipulent la participation de tous les propriétaires aux charges communes et dont les relevés annuels de répartition des charge mentionnent cette participation à proportion de leurs tantièmes comme par exemple le lot n°502 propriété de M [S], pour 53860,21 euros d’appel de charges en 2024. 

- que l’augmentation qualifiée d’invraisemblable des charges communes affectés à la zone ZB7 sur les trois années querellées n’est pas non plus une réalité avec des budget prévisionnels sur le secteur de 237.100 euros pour l’exercice 2021 et un budget réalisé à hauteur de 223.227 euros, de 260.350 euros pour l’exercice 2022 et un budget réalisé à hauteur de 216.721 euros, de 286.700 euros pour l’exercice 2023 et un budget réalisé à hauteur de 250.501 euros, ce qui n’atteste pas d’une augmentation importante sur les trois années consécutives, l’année intermédiaire ayant même connu une diminution du montant des charges. Il sera utilement rappelé qu’une décision rendue le 24 février 2022 par la cour d’appel d’Aix en provance a déjà jugé que les charges échues juqu’au 1er juillet 2021 étaient justifiées sur la base de la répartition actuelle des charges, et a condamné la société SIFT à leur paiement. 

Il s’en suit qu’aucun motif légitime ne soutenant la demande d’expertise de la SAS SIFT, il n’y a pas lieu à référé. 

Eu égard à la nature du litige, il apparaît inéquitable de laisser à la charge des parties défenderesses les frais irrépétibles engagés, la SASU SIFT sera condamnée à verser à l’association Syndical Libre “TERRE BLANCHE” la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’articvle 700 du code de procédure civile ainsi qu’à la SASU D&O MANAGEMENT et la SAS GOLF RESORT TERRE BLANCHE la somme de 1.800 euros sur le même fondement.

Succombant à l’instance, la SAS SIFT sera condamnée aux entiers dépens. 










PAR CES MOTIFS

Nous Juge des Référés, 
Statuant suivant décision contradictoire et en premier ressort, 
Par mise à disposition au greffe,


DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SAS SIFT, 


CONDAMNONS la SAS SIFT à verser à l’association Syndical Libre “TERRE BLANCHE la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 


CONDAMNONS la SAS SIFT à verser à la SASU D&O MANAGEMENT et la SAS GOLF RESORT TERRE BLANCHE la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 


CONDAMNONS la SAS SIFT aux entiers dépens de l’instance.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. 



LE GREFFIER LA PRESIDENTE