Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 8 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■

2ème chambre 


N° RG 23/03215 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZARP

N° MINUTE : 


Assignation du :
23 Février 2023









ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 08 Janvier 2025

DEMANDEURS 

S.C.I. [T]
[Adresse 3]
[Localité 11]

Monsieur [K] [C] [T]
[Adresse 13]
[Localité 7]

Représentés par Maître Delphine POISSONNIER FABREGUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0023


DEFENDERESSES 

La S.C.I. LHS
[Adresse 2]
[Localité 6]

Représentée par Maître Carole YOUNES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0528

La société BO CONSEILS
[Adresse 10]
[Localité 8]

Représentée par Maître Michael HADDAD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2092


La syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] représenté par son syndic en exercice, la société AMG GESTION
[Adresse 5] 
[Localité 8] 

Représenté par Maître Alyson DJEHICHE de l’AARPI ARKEO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0007

La S.A.R.L. CONCILIA
[Adresse 1]
[Localité 9]

Non représentée

* * * 

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière. 


DEBATS

A l’audience du 06 Novembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 08 Janvier 2025.


ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe
Réputée contradictoire et en premier ressort

* * * 

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 6 avril 2021, la SCI LHS a vendu à la SCI [T], par l’intermédiaire de l’agence immobilière BO CONSEILS, le lot de copropriété n°63 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11], correspondant à « dans le bâtiment du [Adresse 3], au rez-de-chaussée, donnant sur la [Adresse 12], une boutique avec réserve en sous-sol », moyennant un prix total de 425.000 euros (435.000?). Le vendeur a déclaré que « le bien est actuellement à usage commercial de studio d’enregistrement ».

Se prévalant d’une présence d’humidité anormale dans le local, au rez-de-chaussée et au sous-sol, et d’une installation de ventilation insuffisante et inopérante, par exploit de commissaire de justice en date des 23 février et 3 mars 2023, la SCI [T] et Monsieur [K] [T] ont fait assigner la SCI LHS, la SARL BO CONSEILS ayant pour nom commercial BONJOUR OSCAR et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 11] devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles résolution de la vente pour vices cachés et subsidiaire d’annulation de la vente pour réticence dolosive.

Par exploit du 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, la société AMG GESTION, a fait assigner en intervention forcée et garantie la SARL CONCILIA, ancien syndic de l’immeuble, devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 7 février 2024. L’instance a été enregistrée sous le n° de RG 23/03215.

La jonction de cette instance à la présente affaire a été prononcée le 07 février 2024.

Dans leurs dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 06 novembre 2024, la SCI [T] et Monsieur [K] [T] demandent au tribunal de:
«Vu les articles 1112-1, 1104, 1130, 1132, 1137, 1194, 1602 alinéa 1 et 1648 du Code civil, 
Vu les articles 1240 et 1241 du Code Civil, 
Vu les articles 1787 et 1792 du Code civil, 
Sur le sort de la vente du 6 avril 2021, 
A titre principal, 
Prononcer la résolution de la vente intervenue par acte notarié du 6 avril 2021 avec toutes conséquences de droit (restitution du local par l’acheteur et restitution du prix et des frais par le vendeur), en raison des vices cachés qui rendent le local impropre à sa destination de studio d’enregistrement de musique, sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil. Condamner la société SCI LHS à payer à la société SCI [T] la somme en principal de 425.000 euros au titre du remboursement du prix d’achat des biens immobiliers désignés dans l’acte notarié de vente du 6 avril 2021 ainsi que l’intégralité des frais et accessoires qui ont été mis à la charge de l’acquéreur. A titre subsidiaire, 
Si par impossible les défauts de la chose étaient considérés comme apparents, 
Prononcer l’annulation de la vente intervenue par acte notarié du 6 avril 2021 avec toutes conséquences de droit (restitution du local par l’acheteur et restitution du prix et des frais par le vendeur), pour vices du consentement et manquement au devoir précontractuel d’information, en application des articles 1112-1, 1130, 1132, 1137 et 1648 du Code civil. Condamner la société SCI LHS à payer à la société SCI [T] la somme en principal de 425.000 euros au titre du remboursement du prix d’achat des biens immobiliers désignés dans l’acte notarié de vente du 6 avril 2021 ainsi que l’intégralité des frais et accessoires qui ont été mis à la charge de l’acquéreur. En tout état de cause,
Condamner in solidum la société SCI LHS et la société BONJOUR OSCAR- BO CONSEILS à payer à la société SCI [T], à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices matériels, les sommes de : - 38.268,96 euros TTC au titre des travaux prévus au devis de l’entreprise MUR PROTEC n°4117 du 28 août 2021 : 
° reconstruction de la barrière d’étanchéité et traitement de l’humidité grimpante: pour 2.298 euros TTC hors crédit de TVA, en cas d’éligibilité, pour 191,50 euros, soit dans ce cas, un prix total crédit d’impôt inclut de 1.915 euros TTC

° traitement de la condensation et dépollution de l’air : 4.707,75 euros TTC
° traitement des infiltrations latérales et des poussées de sel : 28.275,21 euros TTC
° traitement par déshumidification : 3.371 euros TTC
- 54.340 euros TTC au titre des travaux prévus au devis de l’entreprise EPS SAS n° 2021/86 du 15 septembre 2021 pour : 
° réalisation d’un cuvelage maçonné de la cave pour 15.180 euros TTC,
° pose de doublage pour 13.750 euros TTC, 
° réfection de l’installation de VMC dans la cave pour 1.375 euros TTC, 
° réfection du parquet (pose sans fourniture) dans la cave et au rez-de-chaussée pour 8.415 euros TTC
° travaux de peinture pour 15.620 euros TTC
Juger que ces sommes correspondant au coût des travaux précités seront indexées sur l’indice BT 01 en valeur d’août 2021Condamner in solidum la société SCI LHS et la société BONJOUR OSCAR- BO CONSEILS à payer à la société SCI [T] la somme de 10.000 euros TTC au titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices immatérielsCondamner in solidum la société SCI LHS et la société BONJOUR OSCAR- BO CONSEILS à payer à Monsieur [C] [T] la somme de 25.000 euros en réparation de son préjudice matérielCondamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 11], représenté par son syndic, à effectuer les travaux sur parties communes nécessaires à la suppression des causes d’infiltrations subies dans le local de la requérante, en provenance de la façade de l’immeuble et des canalisations communes, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois après signification du jugement à intervenir, soit : ° la reprise du couronnement non étanche en façade rue de l’immeuble, 
° la mise en oeuvre d’un dispositif d’évacuation des eaux pluviales en façade sur rue. 
° reprise de la trappe de remplissage du fuel en acier détérioré en partie basse, 
° reprise du bandeau de façade en étages supérieurs, 
° reprise des bavettes des fenêtres de l’étage supérieur. 

Dire que la SCI [T] sera dispensée de contribuer et participer aux dépenses communes correspondants à ces travaux en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 11] à communiquer et remettre par courriel avec confirmation de réception, à la SCI [T], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la signification à partie du jugement à intervenir : ° la convocation complète à l’assemblée générale du 19 mars 2022, 
° la liste, le descriptif technique ainsi que les devis et factures des travaux d’entretien et de réparation qu’il a mis en oeuvre ou prévus pour mettre fin aux anomalies qui sont mentionnées ci-dessus, 
 ° le calendrier d’exécution et le cas échéant, les procès-verbaux de réception de ces travaux. 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 11] à payer à la SCI [T] des dommages et intérêts pour rétention d’information, inertie et résistance abusive pour 10.000 eurosEn tout état de cause,
Juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir (article 514 du CPC)Condamner in solidum la société SCI LHS, la société BONJOUR OSCAR- BO CONSEILS et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 11], à payer à la SCI [T] une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner in solidum la société SCI LHS, la société BONJOUR OSCAR- BO CONSEILS et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 11], à payer à Monsieur [C] [T] une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner in solidum la société SCI LHS, la société BONJOUR OSCAR- BO CONSEILS et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 11], à supporter tous les frais et dépens d’instance, en application de l'article 696 du Code de Procédure Civile, avec application de l’article 699 dudit Code au profit de Maître Delphine POISSONNIER FABRÈGUE, avocat au Barreau de Paris. »
Dans ses dernières conclusions d’incident aux fins d’expertise judiciaire signifiées par voie électronique le 30 janvier 2024, la SCI [T] et Monsieur [K] [T] demandent au juge de la mise en état de :
« Vu les articles 10, 143, 144 et 269 du Code de procédure civile, 
Vu les articles 1112–1, 1104, 1130, 1132, 1194, 1602, 1648 du Code civil. 
Vu les articles 1240 et 1241, 1787 et 1792 du Code civil, 
- Désigner tel Expert Judiciaire, spécialiste des problèmes d’humidité, avec pour mission de : 
° Se rendre sur les lieux, après y avoir convoqué les parties ; 
° Examiner les désordres et/ou désordres allégués dans l’assignation introductive d’instance et les présentes conclusions d’incident, incluant le rapport d’expertise amiable du CABINET DELFY EXPERTISES du 29 mai 2021, le diagnostic MUR PROTEC du 26 août 2021, le rapport SOGESANIT du 13 janvier 2021 et les décrire, ainsi que tous désordres connexes. 
° Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ; 
° Examiner les défauts, désordres, malfaçons, non façons, non conformités allégués dans l’assignation, les présentes conclusions et les documents cités à l’appui, dans le lot n°63 et les parties communes impliquées, 
°Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition en distinguant l’origine des défauts ainsi que la manifestation des défauts ; 
° En rechercher la ou les causes, en distinguant entre ceux qui proviennent des parties communes et des parties privatives, 
° Dire s’ils étaient visibles au jour de la vente du 6 avril 2021; 
° Décrire leurs conséquences, notamment sur les conditions d’occupation, la destination ainsi que l’usage normal auquel le local est destiné, 
° Définir les travaux nécessaires à leur suppression, 
° Examiner également tous désordres connexes ayant à l’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice de l’application de l’article 238 alinéa 2 du Code de procédure civile ; 
° Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ; en précisant autant que possible les pourcentages d’imputabilité et l’incidence des désordres, 
° Le cas échéant, après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux ; 
° Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres et défauts, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ; 
° Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un pré-rapport. 
° En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’Expert, autoriser les demandeurs à faire exécuter, à leurs frais avancés pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’oeuvre et par les entreprises qualifiées de leur choix, les travaux estimés indispensables par l’expert. 
- Juger que l’expertise judiciaire se déroulera aux frais avancés partagés entre la SCI [T] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 11], selon une proportion à préciser. 
- Statuer sur les dépens de l’incident en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile. »

Dans ses conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 25 octobre 2024, la SCI LHS demande au tribunal judiciaire de Paris de : 
- « Débouter la SCI [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions
- Débouter M. [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions
- Condamner la SCI [T] à verser la somme de 3.000 euros à la SCI LHS au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- Condamner M. [T] à verser la somme de 1.000 euros à la SCI LHS au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- Condamner la SCI [T] et M. [T] in solidum aux dépens. »

Dans ses conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 04 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande au tribunal judiciaire de Paris de: 
- « Donner acte des protestations et réserves d’usage du Syndicat des Copropriétaires sur la demande d’expertise formulée par la SCI [T] et Monsieur [T], sous réserve que la mission donnée à l’expert soit limitée à l’examen des désordres expressément listés dans l’assignation au fond, hors « désordres connexes » ; 
- Débouter la SCI [T] et Monsieur [T] de leur demande de partage des frais d’expertise qui resteront à leur charge exclusive; 
- Réserver les dépens. »


Dans ses conclusions en réplique sur incident notifiées par voir électronique le 05 novembre 2024, la société BO CONSEIL demande au tribunal de céans de : 

« Donner acte à la société BO CONSEIL, de ses protestations et réserves sur la demande d'expertise judiciaire sollicitée par Monsieur [C] [T] et la SCI [T], Si l’expertise était ordonnée, 

Ordonner comme suit la mission dévolue à l’expert qui sera désigné : 
Se rendre sur place au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11] ; Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ; Visiter les lieux ; S'entourer si besoin était de tout sachant et technicien de son choix ; Examiner les désordres allégués dans l'assignation et les pièces ; Rechercher l'origine des désordres ; Fournir les éléments techniques de fait de nature à permettre à la Juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues ; Fournir tous les éléments techniques de faite de nature à permettre à la Juridiction saisie d'évaluer les préjudices subis de toutes natures, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultants des désordres, notamment du préjudice de jouissance subi et pouvant ensuite résulter des travaux de remise en état ; Chiffrer à partir des devis fournis par les parties le coût des travaux de réfection nécessaires ; En cas d'urgence reconnue par l'Expert, autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’Expert ; ces travaux étant dirigés par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l’Expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance des travaux 
Réserver les dépens. » 

La SARL CONCILIA n’a pas constitué avocat. La présente décision sera réputée contradictoire.

L’incident a été plaidé le 06 novembre 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

La SCI [T] et Monsieur [K] [T] motivent dans le corps de leurs conclusions leur demande d‘expertise judiciaire au motif qu’elle permettra:

D’examiner les défauts et désordres qui affectent le lot n°63Distinguer précisément l’origine des dégâts, défauts et désordres, en distinguant ceux qui proviennent des parties communes et des parties privativesDire à quelle date ils sont apparus, en distinguant l’origine des défauts et la manifestation des défautsDire s’ils étaient visibles ou non au jour de la vente du 6 avril 2021Définir les travaux nécessaires à leur suppressionRechercher la cause des désordres et défauts, leur étendueDécrire les conséquences, notamment sur les conditions d’occupation, la destination ainsi que l’usage normal auquel le local est destinéFournir les éléments permettant de déterminer ultérieurement les responsabilités et la prise en charge in fine des coûts correspondants à la réparation des désordres et à la remise en état du bien.Fournir les éléments permettant l’évaluation des préjudicesIls demandent également, sans le motiver dans le corps de leurs conclusions, qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’Expert, ils soient autorisés à faire exécuter, à leurs frais avancés pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’oeuvre et par les entreprises qualifiées de leur choix, les travaux estimés indispensables par l’expert. 

La SCI LHS oppose que la mesure d’expertise n’est pas destinée à pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve, qu’il appartient aux demandeurs de prouver que la SCI LHS connaissait l’existence de désordres d’humidité pour écarter la clause d’exclusion des garanties incluse dans l’acte de vente, ce qu’une expertise de l’immeuble ne peut renseigner, ni que la venderesse a manqué à son devoir d’information et les a induit en erreur dans le cadre de l’action subsidiaire pour vice du consentement.

La société BO CONSEILS s’en remet à l’appréciation du juge de la mise en état quant à l’opportunité de la mesure d’expertise, relevant qu’elle apparaît inopérante pour établir une prétendue connaissance des vices allégués par l’agent immobilier.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic, la société AMG GESTION émet les plus vives protestations et réserves sur cette demande d’expertise en l’absence de reconnaissance de responsabilité et de garantie et de la reconnaissance de la recevabilité et du bien-fondé des demandes qui pourraient être formulées contre lui ultérieurement et préconise que la mission sollicitée se limite à l’examen des désordres expressément mentionnés dans l’assignation, hors désordres connexes.

Sur ce, 

Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible (article 143 du code de procédure civile). De telles mesures peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer (article 144 du même code). Elles ne peuvent être ordonnées que si la partie alléguant un fait ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver et ne peut en aucun cas suppléer sa carence dans l’administration de la preuve (article 146).

L'article 789 du code de procédure civile dispose que: « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.» 

En l'espèce, les écritures au fond des parties dessinent manifestement un désaccord quant à l'existence d'un vice caché ou d'un dol, s'agissant de la vente de la boutique transformée en studio d’enregistrement situé [Adresse 4] à [Localité 11].

L’existence de désordres consistant en des infiltrations dans le bien litigieux n’est pas contesté par l’ensemble des parties suite au rapport d’expertise produit par les demandeurs et au diagnostic architectoral établi à l’initiative du syndicat des copropriétaires.

La connaissance par les vendeurs et l’acquéreur des vices affectant le bien ne sauraient être établis par l’expertise. Elle ne permettra pas non plus de déterminer, quatre ans après, si les vices étaient visibles au jour de la vente. En outre, la question de savoir si l’origine des défauts et leur manifestation provient des parties communes ou privatives de l’immeuble et de déterminer la responsabilité de chacun est sans lien avec le litige dont est saisi le tribunal. Enfin, il n’appartient pas au juge de la mise en état d’autoriser l’acquéreur à faire exécuter des travaux à ses frais en cas de péril.

Par conséquent la demande d’expertise sera rejetée.

Sur les autres demandes

Les dépens et les demande au titre des frais irrépétibles seront réservés.

L’affaire sera renvoyée à l’audience du 19 mars 2025 à 13heures 30 pour conclusions au fond des défendeurs suite aux nouvelles conclusions au fond des demandeurs notifiées par voie électronique le 6 novembre 2024.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état statuant publiquement, par décision réputé contradictoire et susceptible d’appel, rendue par mise à disposition au greffe

REJETONS la demande d’expertise formulée par la SCI [T] et Monsieur [K] [T];

RÉSERVONS les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile; 

RENVOYONS l'affaire à l’audience du 19 mars 2025 à 13heures 30 pour conclusions au fond, avant le 17 mars 2025 au plus tard, de:
- la SCI LHS
- le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] 
- la société BO CONSEIL.


Faite et rendue à Paris le 08 Janvier 2025


La Greffière Le Juge de la mise en état
Adélie LERESTIF Caroline ROSIO