Tribunal Judiciaire · Service des référés — 8 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS

 ■

N° RG 24/52790 

N° Portalis 352J-W-B7I-C4TLJ

N° : 2

Assignation du :
16 avril 2024
[1]

[1] 3 copies exécutoires
délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 08 janvier 2025


par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S. Cabinet Immobilière Europe [Localité 9], dont le siège social est sis
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocats au barreau de PARIS - #P0087


DEFENDERESSES

La S.C.I. [Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C0628

La S.A.S. [Adresse 10]
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Cosima OUHIOUN de l’AARPI LOG Avocats, avocats au barreau de PARIS - #P0517


DÉBATS

A l’audience du 04 décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 
Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

L’immeuble du [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

La SCI [Adresse 2] est propriétaire du lot n°1 de l’état descriptif de division ainsi désigné : « Lot n°1 : Un local commercial sis au rez-de-chaussée, ayant façade et entrée sur le [Adresse 8], à droite du porche, à usage de magasin, avec sous-sol desservi par un escalier particulier prenant naissance dans ledit magasin ».

Par acte du 11 octobre 2023, la SCI [Adresse 2] a consenti à la société [Adresse 10] un bail commercial portant sur ce local commercial, à usage exclusif de « galerie de céramiques japonaises et restauration ne nécessitant pas de conduit d’extraction d’air ».

Par acte du 16 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] a assigné en référé à heure indiquée devant le président du tribunal judiciaire de Paris la SCI [Adresse 2] et la société [Adresse 10] aux fins de voir ordonner la suspension des travaux de transformation du local commercial à usage de magasin en restaurant.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, les travaux étant à l’arrêt. 

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 4 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, de :
condamner la société [Adresse 10] à cesser tous travaux portant atteinte aux parties communes de la copropriété dans l’attente de la communication de l’ensemble des pièces et documents composant le dossier technique desdits travaux, tel que sollicité par l’architecte de la copropriété, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;condamner la société [Adresse 10] à cesser tout travaux dans l’attente d’une assemblée générale à laquelle la SCI [Adresse 2] sollicitera les autorisations qui s’imposent pour le changement de destination et les travaux portant atteinte aux parties communes, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;se réserver, au besoin, la liquidation de l’astreinte qui aura couru à défaut de respect des condamnations prononcées ;condamner solidairement les défenderesses à lui payer, chacune, la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société [Adresse 10] demande au juge des référés de :
A titre principal,
déclarer les demandes initiales du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic de copropriété, sans objet (points 2.1 et 2.2) ;dire qu’aucun dommage imminent ne doit être prévenu et qu’aucun trouble manifestement illicite n’est démontré ;dire en conséquence qu’il n’y a lieu à référé ;débouter le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic de copropriété, de l’intégralité de ses demandes ;A titre subsidiaire,
rejeter la demande de suspension des travaux litigieux portant sur les travaux privatifs et qui n’affectent pas les parties communes ;dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des travaux litigieux dans l’attente de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires s’agissant de la destination de l’immeuble ;débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation sous astreinte et du surplus de ses demandes ;En tout état de cause,
condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la SCI [Adresse 2] demande au juge des référés de :

constater que le changement d’activité dans le local commercial du rez-de-chaussée Voltaire, à droite du porche, ne constitue pas un trouble manifestement illicite ;constater l’existence d’une contestation sérieuse résultant des droits qu’elle tient du règlement de copropriété ;dire n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de voir condamner la société [Adresse 10] à cesser tous travaux dans l’attente d’une assemblée générale autorisant le prétendu changement de destination ;condamner la société [Adresse 10] à la garantir - n’étant pas maître d’ouvrage -, de toute condamnation du chef d’un percement dans le mur séparant le lot n°1 et le lot n°2 ou de tout autre chef à l’occasion des travaux ;rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation sous astreinte à lui communiquer le bail commercial du 11 octobre 2023, qui est devenue sans objet ;rejeter toutes les prétentions du syndicat des copropriétaires ;condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;le condamner en outre aux entiers dépens.
A l’issue de l’audience, la société [Adresse 10] a été autorisée à produire en cours de délibéré le texte des résolutions soumises à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en vue de l’autorisation des copropriétaires relativement aux travaux projetés, ce qu’elle a fait le 23 décembre 2024 par lettre recommandée avec avis de réception, sans toutefois justifier de la communication de cette note aux autres parties.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Il est relevé, à titre liminaire, que le syndicat des copropriétaires ne sollicite plus la communication du bail commercial conclu entre la SCI [Adresse 2] et la société [Adresse 10], ni la remise en état du mur séparant les lots n° 1 et 2 de la copropriété, de sorte qu’il n’y a pas lieu de déclarer ces demandes sans objet.

Sur la note en délibéré transmise par la société [Adresse 10] le 26 décembre 2024

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En l’espèce, si la société [Adresse 10] a été autorisée à produire une note en délibéré, elle devait à l’évidence la communiquer aux autres parties.

Or, la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à la présente juridiction le 23 décembre 2024 et reçue le 26 décembre suivant fait état d’une transmission par RPVA également mais aucun message RPVA n’a été reçu et, par conséquent, il n’est pas justifié d’une communication aux autres parties de la note en délibéré.

Celle-ci ne peut dès lors qu’être écartée, faute de respect du principe de la contradiction. 

Il doit en tout état de cause être relevé que la note transmise se bornait à reprendre les projets de résolution soumis à l’assemblée générale de l’immeuble du [Adresse 2], ce qui atteste de la volonté de la société [Adresse 10] de solliciter l’accord des copropriétaires mais également de l’absence d’autorisation obtenue à ce jour pour les travaux en cours.

Sur la demande de condamnation de la société [Adresse 10] à cesser tous travaux dans l’attente d’une assemblée générale autorisant le changement de destination et les travaux portant atteinte aux parties communes

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble », et conformes à la destination de celui-ci.

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

En l’espèce, le règlement de copropriété précise que sont parties communes, notamment, « la totalité du sol du bâtiment, de la cour et de la courette ; les fondations ; les gros murs des façades, des pignons et des mitoyennetés, les murs de refend, l’ossature en maçonnerie ainsi que les cloisons séparant entre deux les appartements [...], les poutres et solives des planchers et plus généralement le gros oeuvre des planchers et voûtes [...], les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées [...], les conduites, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz, d’électricité et de distribution d’eau froide (sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affectés à l’usage exclusif et particulier de ceux-ci) ». 

Or, il résulte du rapport de l’architecte de la copropriété du 11 mars 2024 et des photographies du chantier que les travaux entrepris dans le lot n° 1 par la société [Adresse 10] affectent les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble puisqu’ils portent sur le plancher haut du sous-sol, les trémies et la façade et ont pour objet, notamment, la création d’une fosse dans la dalle du sol pour l’installation d’un bac à graisse, la modification de la façade avec devanture et enseigne, l’installation d’une climatisation et des travaux de plomberie et de raccordement aux réseaux d’eaux usées et eaux vannes.

Ces travaux devaient être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’a pas été le cas.

La demande du syndicat des copropriétaires de cessation des travaux dans l’attente de la décision de l’assemblée générale est donc fondée et sera accueillie, sous astreinte, dans les conditions précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte.

En revanche, comme sollicité par la société [Adresse 10], la suspension des travaux ne peut concerner que ceux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, et non les travaux privatifs.

Par ailleurs, le changement d'usage du lot n° 1 (de « magasin » à « galerie de céramiques japonaises et restauration ne nécessitant pas de conduit d’extraction d’air ») ne nécessite pas d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ou, en tout cas, ne nécessite pas une telle autorisation avec l’évidence requise en référé, dès lors qu’il n’est pas établi qu’il soit contraire aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble (3e Civ., 11 décembre 2012, pourvoi n° 11-25.339 ; 3e Civ., 8 juin 2017, pourvoi n° 16-13.280). 

En effet, l’activité de restauration n’est pas, en elle-même, interdite par le règlement de copropriété, lequel précise que les locaux situés au rez-de-chaussée pourront être occupés « commercialement pourvu que le commerce ou l’industrie exploité ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou l’odeur les personnes habitant l’immeuble ».

Le règlement ajoute qu’« aucun entrepôt de matières [...] périssables [...] ne pourra être fait dans les appartements et autres locaux » et qu’« aucun moteur ne pourra être installé dans les parties non communes de l’immeuble, sauf les moteurs des appareils ménagers ».

Ces stipulations du règlement n’interdisent pas, en elles-mêmes, l’activité de petite restauration japonaise avec une cuisine de préparation froide « ne nécessitant pas de conduit d’extraction d’air », pour un maximum de dix couverts assis le long du comptoir, telle que prévue par la société [Adresse 10]. De même cette activité n’a pas vocation à donner lieu à la création d’un « entrepôt » de matières périssables et n’implique pas l’utilisation d’un moteur ou, en tout cas, ne l’implique pas en l’état des éléments du dossier et avec l’évidence requise en référé.

Dès lors, la demande de cessation des travaux dans l’attente d’une assemblée générale autorisant le changement de destination du lot n’est pas fondée et il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de cessation des travaux dans l’attente de la communication de l’ensemble des pièces et documents composant le dossier technique afférents auxdits travaux

L’ensemble des documents relatifs aux travaux envisagés ont été communiqués par la société [Adresse 10] en cours de procédure, de sorte que cette demande est devenue sans objet et qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de garantie de la SCI [Adresse 2]

La SCI [Adresse 2] ne faisant l’objet d’aucune condamnation, sa demande de garantie dirigée contre la société [Adresse 10] est sans objet.

Sur les frais et dépens

Les défenderesses ont mis en oeuvre (en qualité de locataire) ou autorisé (en qualité de bailleur/propriétaire du lot) des travaux affectant les parties communes de l’immeuble sans solliciter une autorisation préalable des copropriétaires. 

Elles sont donc parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile et seront, par suite, tenues in solidum aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, et condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.






PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société [Adresse 10] à cesser tous travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble situé [Adresse 2], dans l’attente d’une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, à laquelle la SCI [Adresse 2] sollicitera les autorisations qui s’imposent relativement à ces travaux et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de trois mois ;

Rappelons que cette suspension ne concerne pas les travaux privatifs, qui n’affectent pas les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble ;

Disons n’y avoir lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des travaux dans l’attente de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires relativement au changement de destination du lot n° 1 ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons in solidum les sociétés [Adresse 3] aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum les sociétés [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme globale de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi fait à Paris, le 8 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,




Arnaud FUZAT Rachel LE COTTY