Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Sébastien MENDES GIL

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Madame [D] [J]
Me Kahina TADJADIT
Monsieur [E] [F]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09370 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OSD

N° MINUTE : 
5 JCP






JUGEMENT 
rendu le mercredi 08 janvier 2025


DEMANDERESSE
Société [Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEURS
Madame [D] [J], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [J], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Kahina TADJADIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1932

Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 octobre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 08 janvier 2025
PCP JCP fond - N° RG 23/09370 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OSD

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 octobre 2010, la société [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à M. [V] [J] un logement , situé [Adresse 2].
M. [V] [J] étant décédé le 16 janvier 2018, son épouse Mme [D] [J] est restée seule locataire. 
La société [Localité 5] HABITAT OPH a vainement mis en demeure Mme [D] [J] de régulariser une situation d’occupation du logement par un tiers par courrier AR reçu le 9 mars 2023.
Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2023, la société [Localité 5] HABITAT OPH a obtenu d’un membre du personnel de sécurité l’information que Mme [D] [J] n’avait pas été aperçue depuis un moment.
Par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2023 sur autorisation judiciaire, la société [Localité 5] HABITAT OPH a constaté que le logement était occupé par M. [Y] [J] et M. [E] [F] et évoqué l’absence de produits de beauté sur place.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, la société [Localité 5] HABITAT OPH a assigné M. [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.
Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, la société [Localité 5] HABITAT OPH a assigné à étude Mme [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.
Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, la société [Localité 5] HABITAT OPH a assigné à étude M. [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

La société [Localité 5] HABITAT OPH fait les demandes suivantes au visa des articles 1134, 1184 anciens, 1103 s., 1713, 1738 du code civil et 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 10 de la loi du 1er septembre 1948, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail
- condamner Mme [D] [J] à libérer les lieux loués sans délai à compter de la décision à intervenir, et à défaut ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de chef et notamment M. [Y] [J] et M. [E] [F] avec concours de la force publique au besoin,
- autoriser [Localité 5] HABITAT OPH à faire séquestrer les meubles aux frais et risques de M. [Y] [J] et M. [E] [F],
- condamner in solidum Mme [D] [J] , M. [Y] [J] et M. [E] [F] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges le tout majoré de 30%, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner in solidum Mme [D] [J] , M. [Y] [J] et M. [E] [F] à lui payer 500 € de frais irrépétibles outre les entiers dépens, comprenant les frais de PV de constat, de commandement et d’assignation.



***
Dans ses conclusions n°1, M. [Y] [J] fait les demandes suivantes au visa de la loi du 6 juillet 1989 :
- le débouté des demandes de la société [Localité 5] HABITAT OPH ,
- sa condamnation à lui payer 1500 € pour procédure abusive, 
- sa condamnation à lui payer 1500 € de frais irrépétibles outre les entiers dépens, 
Subsidiairement :
- lui accorder un délai de douze mois pour quitter le logement sur le fondement de l’article L 412-3 s. du CPCEX.

M. [Y] [J] indique que la demanderesse n’établit pas l’inoccupation du logement, ni la sous-location illicite, ni la mise à disposition à titre gratuit.
Il affirme que le 06/11/2025, son grand père M. [V] [J] avait informé [Localité 5] HABITAT OPH qu’il hébergeait son petit-fils, lequel, licitement hébergé à l’exclusion de toute sous-location, s’occupe depuis des années de sa grand-mère, âgée et malade, qui va quelque fois chez ses enfants à [Localité 6] (M. [E] [F] étant l’oncle de M. [Y] [J]) environ deux semaines tous les deux mois mais pas plus de quatre mois par an, le contraire n’étant pas démontré.
Il précise que sa grand-mère n’utilise pas de produits de beauté.
Subsidiairement sa présence en tant qu’hébergé déclaré depuis 2015 atteste de sa bonne foi, si bien qu’il demande un délai pour se reloger.

A l'audience du 21 octobre 2024, [Localité 5] HABITAT OPH et M. [Y] [J] ont repris oralement leurs écritures.
Dûment assignés, Mme [D] [J] et M. [E] [F] n’ont pas comparu.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.
 
MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien-fondée.

I. Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de la loi du 6 juillet 1989, le locataire :
-est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (article 7) ;
-ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer (article 8) ;
Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, Mme [D] [J] est liée par les termes du bail signé le 19 octobre 2010 par M. [V] [J] relativement au logement situé [Adresse 2], qui lui a été transféré au décès de son mari le 16 janvier 2018, lequel contrat indique que le locataire s’engage à l’occuper exclusivement pour son habitation principale et que le local ne peut être sous loué. 


La société [Localité 5] HABITAT OPH, pour démontrer que Mme [D] [J] a violé ces deux clauses, se prévaut de deux constats de commissaire de justice :

Un constat du 11 avril 2023 qui mentionne qu’un membre anonyme du personnel de proximité l’a infirmé que Mme [D] [J] , absente, n’avait pas été aperçue « depuis un moment ».
La boite aux lettres est au nom de feu [V] [J].
Un constat du 13 juillet 2023 sur autorisation judiciaire, indiquant que le logement est occupé par M. [Y] [J] et M. [E] [F] (respectivement petit-fils et fils de la locataire). M. [E] [J] déclare ne pas habiter le logement et une enveloppe montre son adresse à [Localité 4].
Un courrier du 6 juillet 2023 adressée à la locataire en titre est trouvé ouvert.
Un autre courrier adressé à [Y] [J], non ouvert.
Le constat évoque l’absence de vêtements féminins et de produits de beauté ou de toilette sur place.
La boite aux lettres est toujours au nom de feu [V] [J].

M. [E] [F] ne semble pas, au vu des éléments, concerné par les soupçons du bailleur.
M. [Y] [J] produit un courrier de [Localité 5] HABITAT en date du 10/11/2015 prenant acte de ce que son grand père l’avait déclaré en qualité d’occupant, ce qu’atteste également son avis d’IR 2015, un courrier de FREE pour souscription d’une box, en date de 2017, en échéancier d’assurance (auto) de 2016, des bulletins scolaires de BTP CFA de 2016 à 2018… autant d’éléments démontrant qu’il vit habituellement de longue date à l’adresse de la locataire sans que cela puisse lui être reproché dès lors que la locataire est occupante à titre principal au moins huit mois par an.

En l’espèce, le nom inchangé sur la boite aux lettres et le courrier du 6 juillet 2023 adressée à la locataire vont à l’encontre de ce que M. [Y] [J] serait devenu l’occupant principal, puisqu’on peut en déduire que Mme [D] [J] y conserve une attache.
L’absence de vêtements féminins et de produits de beauté / toilette prête certes à interroger, si ce n’est l’explication fournie par M. [Y] [J] (hébergement ponctuel par son fils à [Localité 6]).
Mme [D] [J] n’a pas comparu pour fournir des explications, ce que son âge (près de 90 ans) peut justifier. 

Un éloignement de la locataire de son habitation principale semble donc avéré et d’une certaine importance, mais les éléments aux débats ne démontrent pas suffisamment qu’elle en serait absente plus de huit mois par an. 
Au reste, les raisons de santé, qui font exclusion à ce principe – raisons certes déclaratives, mais qui découlent de l’âge de la locataire - peuvent au demeurant expliquer que son fils et son petit-fils se répartissent sa prise en charge, là encore jusqu’à preuve contraire.

Face à cette carence probatoire, il convient donc de rejeter la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes, aucun incident de paieme,nt du loyer et des charges n’étant par ailleurs déploré.

II. Sur les demandes accessoires :

Partie succombante, [Localité 5] HABITAT OPH sera condamnée aux entiers dépens.
Il convient également de condamner [Localité 5] HABITAT OPH à verser à M. [Y] [J] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

REJETTE la  demande de résiliation judiciaire du bail conclu le  19 octobre 2010 entre [Localité 5] HABITAT OPH et M. [V] [J], et transféré à Mme [D] [J] concernant les locaux situés [Adresse 2].

REJETTE la demande d’expulsion,

REJETTE toutes les autres demandes, 

CONDAMNE [Localité 5] HABITAT OPH à payer à M. [Y] [J] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [Localité 5] HABITAT OPH aux entiers dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, et des procès-verbaux de constat, 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection