Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre Civile — 7 janvier 2025

Copie ❑ exécutoire
❑ certifiée conforme 
délivrée le 
à 
Me Alexandre COQUE
Me Carmelo VIALETTE


TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe 
 DE [Localité 3]
 **** Le 07 Janvier 2025
1ère Chambre Civile
 
N° RG 23/02689 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KAAE
Minute n° JG24/

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant : 

S.C.E.A. MAGO, 
inscrite au RCS de [Localité 3] sous le n°900 139 973, prise en la personne de ses deux gérants, Messieurs [C] [M] et [C] [R], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Alexandre COQUE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant
 
à :

M. [T] [W] [K] [S], 
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Carmelo VIALETTE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

M. [A] [G] [E] époux [S], 
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Carmelo VIALETTE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Mme [L] [U] [O] épouse [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Carmelo VIALETTE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant


Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 05 Novembre 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu'il en a été délibéré.



EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique du 9 août 2021, M. et Mme [S] et leur fille Mme [U] [L] épouse [Y] ont vendu à la SCI Mago une maison d’habitation. 

Dès le 15 septembre 2021, soit un mois après avoir emménagé, la SCI Mago a constaté des infiltrations au rez-de-chaussée de l’immeuble et, par la suite, à chaque épisode pluvieux. 

Sur assignation de la SCI Mago, le juge des référés a ordonné une expertise par décision du 27 avril 2022. 

M. [I] a rendu son rapport d'expertise le 21 décembre 2022. 

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2023, la SCI Mago a fait assigner M. et Mme [S] et leur fille Mme [U] [L] devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins d’ordonner, à titre principal, la résolution de la vente et le paiement de diverses sommes sur le fondement de la garantie des vices cachés. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 février 2024, la SCI MAGO demande au tribunal, sur le fondement des articles 1641, 1644, 1646, 1134 et 1343-2 du code civil, de : 
- à titre principal, 
- ordonner la résolution de la vente du 9 août 2021, 
- condamner les consorts [S] à lui payer les sommes de : 
- 215.000 euros au titre de la restitution du prix de la maison, 
- 17.200 euros au titre des frais de notaire, 
- 8.570 euros au titre des honoraires de l’agent immobilier, 
- ordonner que les intérêts commencent à courir à compter du 9 août 2021 et leur capitalisation à compter de l’assignation ; 
- à titre subsidiaire, 
- condamner les consorts [S] à lui payer les sommes suivantes : 
- 3.255 euros et 2.400 euros au titre des travaux de reprise des infiltrations, 
- 21.500 euros au titre de la moins-value de l’immeuble de 10 %, en l’état des infiltrations qui ont persisté, 
- ordonner que les intérêts commencent à courir à compter du 9 août 2021 et leur capitalisation à compter de l’assignation ; 
- en tout état de cause, 
- condamner les consorts [S] à lui payer la somme de 10.000 euros, au titre de son préjudice moral et de ses troubles de jouissance, avec capitalisation des intérêts à compter de l’assignation, 
- condamner les mêmes à lui payer : 
- les dépens comprenant les frais d’expertise d’un montant de 3.000 euros et les frais d’huissier, notamment d’un constat d’un montant de 340 euros, 
- la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- maintenir l’exécution provisoire de droit. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 30 janvier 2024, les consort [S] demandent au tribunal judiciaire de : 
- à titre principal, 
- rejeter les demandes de la SCI Mago ; 
- condamner la SCI Mago à leur payer à chacun la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; 
- à titre subsidiaire, 
- fixer l’indemnisation au titre des travaux préconisés par l’expert à la somme de 3.300 euros ; 
- rejeter les autres demandes de la SCI Mago, 
- condamner la SCI Mago aux dépens. 

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

La clôture a été fixée à la date du 22 octobre 2024. A l’audience du 5 novembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2025. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes fondées sur la garantie de vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Il résulte du rapport d’expertise que des infiltrations se produisent au travers des murs du garage situé au rez-de-chaussée. Ces infiltrations affectent les parois nord et est de ce garage qui ne sont pas traitées contre les venues d’eaux et qui sont enterrées sur plusieurs mètres. L’expert explique que ces infiltrations ne surviennent qu’en cas de précipitations, que les eaux de pluie s’accumulent contre les parois enterrées et s’infiltrent à travers les murs en pierre non-étanchés. 

L’expert relève que ces parois ne sont pas en contact de locaux habitables de sorte qu’il n’existe pas d’obligation d’étanchéité ou de drainage. Il précise que la règlementation applicable au garage relève de la 2ème catégorie selon le DTU 20.1 selon lequel : « Le mur borde des locaux pour lesquels l’étanchéité de la paroi n’est pas obligatoire et où notamment des infiltrations limitées peuvent être acceptées par le maître d’ouvrage. C’est, en général le cas de murs bordant des locaux utilisés comme chaufferie, garage ou certaines caves ». 

L’expert ajoute que ces infiltrations n’affectent pas la solidité de l’immeuble et ne rendent pas l’habitation impropre à sa destination car elles n’engendrent pas de remontées d’humidité dans les locaux habitables. Il n’existe donc aucun risque pour la santé des personnes. 

Contrairement à ce que soutient la SCI, le fait que des infiltrations ne surviennent pas temps de pluie au niveau du garage ne rend pas la maison d’habitation impropre à son usage. Les locaux habitables ne sont pas concernés par des remontées d’humidité. Les infiltrations ne surviennent qu’au niveau de deux murs du garage et par temps pluvieux. Il n’est nullement démontré que ce garage serait, du fait de ces infiltrations, inutilisable. Il n’est notamment pas démontré qu’on ne peut pas y garer un véhicule sans danger pour celui-ci. 

La SCI Mago ne prouve pas davantage que ces infiltrations diminuent l’usage de leur garage à un point tel que si elle en avait en connaissance, elle n’aurait pas acquis le bien. 

Les conditions de l’action en garantie des vices cachés ne sont donc pas réunies. Le demandeur sera débouté de sa demande tendant à obtenir la résolution de la vente et la condamnation des défendeurs au paiement des sommes subséquentes. 

En application de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Par conséquent, les mêmes conditions sont applicables à l’action rédhibitoire et à l’action estimatoire, l’acquéreur étant libre de choisir entre ces deux actions. 
Dès lors que la condition d’impropriété à l’usage fait défaut, la SCI Magoi doit être déboutée de ses actions rédhibitoire et estimatoire. 


Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance

L’article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

Le vendeur d’un bien immobilier doit donner à l’acquéreur toutes les informations relatives au bien, afin de l’informer totalement de ses caractéristiques, positives et négatives. 

En l’espèce, les vendeurs n’ont pas informé la SCI Mago de ce que des infiltrations se produisaient par temps de pluie dans le garage. Ces derniers soutiennent que celles-ci étaient apparentes. De ce fait, ils ne peuvent affirmer utilement qu'ils en ignoraient l'existence. 

Aux demeurant, ils ne pouvaient pas ignorer ces infiltrations qui se produisent à chaque épisode de précipitation alors qu’ils ont acquis cette maison en 2007. 

L’expert a constaté la présence de traces de pénétration d’eau dans les parois nord et est, outre un regard de récupération des eaux reçues par la cunette périphérique. Toutefois, ces aménagements et les traces décrits par l’expert ne permettent pas à un acquéreur normalement avisé et non-sachant de déterminer leur cause et leur importance. 

Il s’ensuit que les vendeurs ont commis une faute en n’informant pas explicitement les acquéreurs de l’existence d’infiltrations intermittentes dans le garage. 

En application de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.



La SCI Mago se prévaut d’un préjudice moral dont la réalité n’est nullement démontrée. 

Il en est de même du trouble de jouissance dès lors qu’il a été constaté que les infiltrations ne portent pas atteinte à un usage normal du garage. 

Ces demandes seront également rejetées. 


Sur les demandes accessoires

La SCI Mago perd le procès et sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais d’expertise. 

L’équité commande leur condamnation à payer une somme de 600 euros à chacun des défendeurs. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort: 

REJETTE toutes les demandes de la SCI Mago ; 

CONDAMNE la SCI Mago à payer les sommes de : 
- 600 euros à M. [T] [S], 
- 600 euros à Mme [A] [E] épouse [S], 
- 600 euros à Mme [U] [L] épouse [Y] ; 

CONDAMNE la SCI Mago aux dépens. 

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,