Tribunal Judiciaire · Référés — 7 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
B.P. 3009
[Adresse 3]
[Localité 6]
 ☎ [XXXXXXXX01]
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Référé civil

N° RG 24/00193 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IXFI
MINUTE n° 

République Française
Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 7 janvier 2025

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. VALADI
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Michel ARCAY, avocat au barreau de MULHOUSE


requérante

à l’encontre de :

S.A.R.L. MALIKA NEGAFA
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Yüksel DEMIR, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Kader SAFIDINE, avocat au barreau de PARIS (plaidant)


requise



Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l'ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 5 novembre 2024, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :


EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2016, la SCI VALADI a donné à bail dérogatoire, à compter du 1er décembre 2018, à la société MALIKA NEGAFA un local commercial sis [Adresse 5], pour une durée d’un an renouvelable et moyennant un loyer mensuel de 950 euros, outre une provision sur charge de 100 euros.

Le 2 mars 2019, un « bail dérogatoire n° 2 » a été conclu pour la période du 1er décembre 2018 au 30 novembre 2019.

Ce contrat incluait une clause de résiliation de plein droit acquise un mois après la signification d’un commandement de payer demeurer infructueux.

Par acte du 15 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier d’une assurance, pour un montant de 4 197,07 euros, représentant les loyers et charges impayés.

Par assignation signifiée le 28 mars 2024, la SCI VALADI a attrait la société MALIKA NEGAFA devant la juridiction des référés.

Dans ses dernières conclusions reçues le 27 août 2024 et reprises à l’audience de plaidoirie, la SCI VALADI demande à la juridiction des référés de :

- dire et juger recevable et bien fondée l’assignation,
- constater la résolution de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties portant sur les locaux sis [Adresse 5], et ce aux torts exclusifs de la société MALIKA NEGAFA,
- condamner la société MALIKA NEGAFA, ainsi que tous les occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux commerciaux, sous peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter d’un délai de huit jours passé la signification de la présente ordonnance,
- autoriser le commissaire de justice instrumentaire chargé de l’exécution de la présente ordonnance à se faire assister en tant que besoin du concours de la force publique,
- condamner la société MALIKA NEGAFA à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle de 50 euros par jour plus charges, à compter du 15 février 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, et ce jusqu’à totale libération des lieux,
- condamner la société MALIKA NEGAFA à lui payer la somme de 3 247,07 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au 1er février 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024, date du commandement de payer,
- condamner la société MALIKA NEGAFA à lui payer une provision d’un montant de 525 euros pour la période échue entre le 1er février 2024, date du décompte, et le 15 février 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, au titre des impayés locatifs, outre les intérêts de droit à compter de l’ordonnance à intervenir,
- condamner la société MALIKA NEGAFA à justifier de l’assurance des locaux et contre les risques locatifs, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de huit jours après la signification de l’assignation,
- condamner la société MALIKA NEGAFA à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts de droit à compter de l’assignation,
- dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
- condamner la société MALIKA NEGAFA en tous frais et dépens, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 janvier 2024,
- rappeler le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

À l’appui de sa demande, la SCI VALADI fait valoir :

- qu’à l’expiration du bail dérogatoire n° 2, la société MALIKA NEGAFA a été laissée en possession du bien, de sorte que le bail a été automatiquement requalifié en bail commercial ;
- que la société MALIKA NEGAFA ne conteste pas le montant dû et l’absence de régularisation des arriérés dans le délai d’un mois du commandement de payer ;
- que le contrat de bail commercial né du maintien dans les lieux de la société MALIKA NEGAFA comporte nécessairement la clause résolutoire visée dans les deux contrats de baux dérogatoires ;
- que la société MALIKA NEGAFA est dans l’incapacité totale de justifier de sa possibilité de pouvoir financièrement assumer des délais de paiement.

Suivant conclusions reçues le 18 juin 2024 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société MALIKA NEGAFA demande au juge des référés de :

A titre principal,

- débouter la SCI VALADI de sa demande d’évacuation immédiate et sans délai des locaux loués au [Adresse 5],
- débouter la SCI VALADI de sa demande pécuniaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouter la SCI VALADI de sa demande d’indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 50 euros par jour à compter du 15 février 2024, et de 650 euros pour la période du 1er février 2024 au 15 février 2024,
- débouter la SCI VALADI de sa demande de production de l’attestation d’assurance des locaux loués,

A titre reconventionnel,

- ordonner la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire pendant le cours d’un délai de grâce de quatre mois.

À l’appui de sa demande, la société MALIKA NEGAFA fait valoir :

- que l’assignation est nulle pour défaut de moyen en droit et en fait ;
- que les demandes de la SCI VALADI ne constituent pas des prétentions au sens légal ;
- qu’il existe une contestation sérieuse quant à la régularité du commandement de payer ;
- que les demandes concernant le montant de l’indemnité d’occupation ne sont pas justifiées ;
- qu’elle produit son attestation d’assurance portant sur les locaux loués depuis le début de son activité ;
- qu’elle connaît des difficultés économiques liées aux conséquences de la crise sanitaire de la COVID-19, temporaires au regard des commandes futures.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la nullité de l’assignation :

L’article 56 du code de procédure civile dispose que « L'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 : (…) 2° Un exposé des moyens en fait et en droit ».

Aux termes de l’article 114 alinéa 2 du code de procédure civile, la nullité pour vice de forme ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.


La société MALIKA NEGAFA soulève la nullité de l’assignation qui lui a été délivrée, à défaut de mention des moyens de droit sur lesquels la SCI VALADI fonde sa demande. Elle soutient que cette irrégularité la prive de son droit de se défendre utilement. 

Elle ajoute que la SCI VALADI n’expose aucun moyen en fait qui justifierait l’urgence de son acte introductif d’instance devant la juridiction des référés. 

En premier lieu, la juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail. 

En second lieu, l’assignation contestée est suffisamment explicite pour que la société MALIKA NEGAFA ne se soit pas méprise sur la nature des demandes, et soit en état d’y répondre, ce qu’elle a d’ailleurs fait dans ses conclusions du 18 juin 2024 reprises oralement à l’audience. 

La société MALIKA NEGAFA ne justifie ainsi d’aucun grief à l’appui de sa demande de nullité.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de l’assignation. 


Sur les demandes de « constater » et de « donner acte » :

Il n’appartient pas en principe à la juridiction de céans de « constater » ou de « donner acte », mais uniquement de trancher des prétentions juridiques, conformément aux dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile.

Cela étant, il est de jurisprudence constante que le juge des référés peut « constater » la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet.


Sur les demandes en résiliation du bail et en paiement de l’arriéré de loyer, formées par la SCI VALADI contre la société MALIKA NEGAFA : 
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De plus, l'article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

À l’appui de sa demande, la SCI VALADI fait grief à la société MALIKA NEGAFA de ne pas s’être acquittée des loyers échus depuis le mois de février 2024, et de ne pas avoir produit d’attestation d’assurance du local. 

Elle se prévaut du commandement de payer, visant la clause de résiliation de plein droit incluse dans le contrat de bail, qu’elle a fait signifier à la société MALIKA NEGAFA en date du 15 février 2024. 

Pour s’opposer à la demande, la société MALIKA NEGAFA fait valoir que le commandement de payer qui lui a été signifié vise « le bail dérogatoire n° 2 signé entre les parties en date du 2 mars 2019 », alors que le bail dérogatoire n° 2 a été automatiquement requalifié en bail commercial. Elle conclut que c’est à tort que l’acte du 15 janvier 2024 se réfère à une violation des stipulations d’un bail dérogatoire, alors que les parties contractantes sont régies par le statut des baux commerciaux, de sorte que la demande de la SCI VALADI se heurte à une contestation sérieuse. 


Selon l’article L145-5 du code de commerce, « les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

En l’espèce, il est constant qu’à l’issue du bail dérogatoire régularisé par les parties le 2 mars 2019 pour une durée d’un an, à compter du 1er décembre 2018 pour se terminer le 30 novembre 2019, la société MALIKA NEGAFA a été laissée en possession. 

Conformément aux dispositions de l’article L145-5 du code de commerce, un nouveau bail pour une durée de neuf ans a succédé au bail dérogatoire et se trouve soumis au statut des baux commerciaux. 

Certes, le commandement de payer du 15 janvier 2024 vise expressément le bail dérogatoire n° 2 signé par les parties en date du 2 mars 2019. Cependant, il est de jurisprudence constante que les clauses du bail originaire survivent, si elles ne sont pas en contradiction avec les dispositions du statut des baux commerciaux, ce qui est le cas en l’espèce. 

Dès lors, le contrat de bail commercial né du maintien dans les lieux de la société MALIKA NEGAFA comporte nécessairement la clause résolutoire insérée au bail dérogatoire n° 2, reproduite dans le commandement de payer signifié à cette dernière. 

Partant, le grief invoqué par la société MALIKA NEGAFA ne saurait constituer une contestation sérieuse faisant obstacle à la résiliation du contrat de bail. 

En conséquence, les sommes n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois à compter de la signification dudit commandement.

De plus, la société MALIKA NEGAFA n’a pas saisi dans ce délai la juridiction des référés, aux fins de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, de sorte que celle-ci est acquise au bailleur.

Dans ces conditions, la société MALIKE NEGAFA ainsi que tous occupants de son chef, doivent être condamnés à quitter les lieux dans le délai de deux mois à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, au besoin, passé ce délai, avec le concours de la force publique.

La mesure d’astreinte sollicitée n’apparaît pas opportune en l’espèce, et il n’y sera pas fait droit.

Par ailleurs, il n’est pas sérieusement contestable que la société MALIKA NEGAFA reste devoir à la SCI VALADI la somme de 3 247,07 euros, correspondant aux loyers et charges restants dus selon décompte arrêté au 1er février 2024 inclus.

En conséquence, il convient de condamner la société MALIKA NEGAFA à payer à la SCI VALADI, à titre de provision, la somme de 3 247,07 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024, date du commandement de payer.

Il n’est pas non plus sérieusement contestable que la société MALIKA NEGAFA est également redevable à la SCI VALADI, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation que le juge des référés est fondé à fixer à un montant de 1 050 euros par mois, du 1er mars 2024 jusqu’à la date de complète libération des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.


Aussi, il y a lieu de condamner la société MALIKA NEGAFA à payer à la société SCI VALADI ladite indemnité, à titre de provision.


Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement : 
L'article 1343-5 dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes de l’article L145-14 alinéa 2, « les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

La société MALIKA NEGAFA sollicite des délais de paiement sur quatre mois pour s’acquitter de sa dette. 

Toutefois, elle ne formule aucune proposition concrète quant à l’apurement de la dette, et ne produit aucun élément sur sa situation financière actualisée.

Il y a donc lieu de rejeter ce chef de demande.


Sur la demande de production de pièces sous astreinte : 

La société MALIKA NEGAFA verse aux débats son attestation d’assurance.

Il s’ensuit que la demande en production de pièces formée par la SCI VALADI est devenue sans objet.


Sur les autres demandes : 

La capitalisation des intérêts est de droit, dès lors qu’elle est demandée, et s’opérera par années entières en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société MALIKA NEGAFA, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 15 janvier 2024, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais exposés par la société SCI VALADI et non compris dans les dépens.


PAR CES MOTIFS


Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETONS l'exception de procédure tirée de la nullité de l'assignation pour défaut d'exposé des moyens en faits et en droit ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant la société MALIKA NEGAFA à la SCI VALADI, concernant la location d’un local commercial sis [Adresse 5] ;

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la société MALIKA NEGAFA ;

CONDAMNONS la société MALIKA NEGAFA, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai de deux mois à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNONS la société MALIKA NEGAFA à payer à la SCI VALADI la somme provisionnelle de 3 247,07 euros (trois mille deux cent quarante-sept euros et sept centimes), correspondant aux loyers restants dus selon décompte arrêté au 1er février 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024, date du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société MALIKA NEGAFA à payer à la SCI VALADI la somme provisionnelle de 1 050 euros (mille cinquante euros) par mois, du 1er mars 2024 jusqu’à la date de la complète libération des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DISONS qu’en vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus pour une année entière seront capitalisés et porteront eux-mêmes intérêts au taux légal ; 

CONSTATONS que la demande de production de pièces formée par la SCI VALADI est devenue sans objet ; 

CONDAMNONS la société MALIKA NEGAFA à payer à la SCI VALADI la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société MALIKA NEGAFA aux dépens, comprenant les frais du commandement du 15 janvier 2024 s’élevant à la somme de 153,47 euros (cent cinquante trois euros et quarante sept centimes) ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente ordonnance ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.


La greffière, La présidente,