Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 3 octobre 2024

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 4]
Tel : [XXXXXXXX01] 






N° RG 24/00879 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-753W7

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 05 Décembre 2024





Société PAS DE CALAIS HABITAT


C/

[N] [W]





REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE
du 05 Décembre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


L'EPIC PAS DE CALAIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

régulièrement représenté par Madame [V] [F]




ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [N] [W], demeurant [Adresse 5]
comparante






COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 OCTOBRE 2024 

Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 DECEMBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier












 


PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2023, l’EPIC PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) a donné à bail, à compter du 6 avril suivant, à Mme [N] [W] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 382,04 euros, payable à terme échu, outre 76,73 euros de charges.

En présence de loyers impayés par Mme [N] [W], PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) a, par acte de commissaire de justice signifié le 21 janvier 2024, fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 984,45 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2023, outre 84,14 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX du PAS DE CALAIS a été saisie de la situation d'impayé de loyer par courrier électronique enregistré le 29 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 mai 2024, PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) a fait citer Mme [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer lui demandant de : 

constater la résiliation du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire et consenti à Mme [N] [W], portant sur un logement d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6];
ordonner l'expulsion de Mme [N] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
autoriser le transport et le séquestre des biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs en vertu de l'article R433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamner Mme [N] [W] au paiement :
* de la somme en principal de 2869,33 euros, montant de l'arriéré des loyers arrêté au 28 mai 2024, le tout avec intérêt légal à compter de la présente assignation ;

* d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, à compter du 28 mai 2024, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois et jusqu'à a libération effective des lieux ;

* de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

* de tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
 
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 3 juin 2024.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 3 octobre 2024 où elle a été retenue.

PAS DE CALAIS HABITAT (OPH), représentée par Mme [V] [F], régulièrement munie d'un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 5028,07 euros. Elle précise que le dernier paiement partiel de la locataire remonte au 12 juin 2024 et qu’apparemment elle n’occuperait plus le logement. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Mme [N] [W], comparante en personne, ne conteste pas la dette locative. Elle précise être toujours dans les lieux et rencontrer des difficultés financières car la CAF n’a pas revu son dossier depuis novembre 2023 et que son allocation logement est bloquée. Elle ne perçoit qu’une pension d’orphelin et souhaite un appartement plus adapté à sa situation.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier puis l'affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.
 
SUR CE

Sur la résiliation du bail

–    Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
 
L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.
 
En l'espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 29 janvier 2024.
 
L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.
 
En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 3 juin 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.
 
–    Sur le constat de la résiliation du bail
 
En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.
 
En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 27 janvier 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.
 
En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 27 mars 2024.
 
Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
 
Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 5 avril 2023, le commandement de payer du 27 janvier 2024, un décompte de créance du 1er octobre 2024.
 
Au vu de ces pièces, Mme [N] [W] sera condamnée au paiement de la somme de 5028,07 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2024 sur la somme de 984,45 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.
 
Sur la suspension de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [N] [W] ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant, son dernier règlement remontant au 12 juin 2024. Elle ne sollicite pas de délais de paiement et sa situation apparaît particulièrement obérée à défaut de pouvoir bénéficier, en l’état, de prestations sociales.

Le tribunal relève par ailleurs que la dette locative s’est très sensiblement aggravée depuis la délivrance du commandement de payer.

Dans ce contexte des délais de paiement ne peuvent pas être accordés à la locataire.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d'exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l'article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n'est qu'à défaut de cette indication que l'huissier de justice chargé de l'expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d'en dresser inventaire conformément aux dispositions de l'article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le bailleur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes

Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que Mme [N] [W] succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 150 euros de PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,
 
DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [N] [W] à payer à l’EPIC PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) la somme de 5028,07 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2024 sur la somme de 984,45 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;
 
DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ;
 
CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] conclu le 5 avril 2023, entre l’EPIC PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) et Mme [N] [W], à la date du 27 mars 2024 ;

ORDONNE à Mme [N] [W] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;


RENVOIE le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Mme [N] [W] à payer à l’EPIC PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE Mme [N] [W] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 27 janvier 2024 et de l’assignation du 31 mai 2024.

DEBOUTE l’EPIC PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, à MONTREUIL-SUR-MER, le 5 décembre 2024 et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

LA GREFFIERE, LE JUGE,