Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 7 janvier 2025

PREMIERE CHAMBRE

07 Janvier 2025

N° RG 24/02423 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NV7V 

Code NAC : 72A 

S.D.C. RESIDENCE [Localité 6]

C/

DNID curateur à la succession de [T] [O]
[G] [Z]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 07 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe 
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente 
Monsieur Didier FORTON, Juge 

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 12 novembre 2024 devant Didier FORTON, Juge, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente 

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6], sise [Adresse 7], représenté par son syndic la société CABINET BETTI, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 382 806 883 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Emilie VAN HEULE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Eric SIMONNET, avocat plaidant au barreau de Paris 


DÉFENDERESSES

DIRECTION NATIONALES D’INTERVENTIONS DOMANIALES (DNID) dont le siège social est sis [Adresse 2], curateur à la succession vacante de [T] [O], décédé le 30 mars 2020


Madame [G] [Z], demeurant [Adresse 3]
défaillante

--==o0§0o==--



Monsieur [T] [O] était copropriétaire des lots 84, 180 et 181 dans l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5]. Il a acquis ce bien en indivision avec Madame [G] [Z] (chacun étant indivisaire pour moitié) suivant acte notarié dressé le 26 décembre 2006. Il est décédé le 30 mars 2020 à [Localité 4] (77).

La direction nationale d'interventions domaniales (DNID) a été nommée curateur de la succession par ordonnance du 31 mai 2022.

Par exploits en date des 29 mars et 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 7] représenté par son syndic le cabinet Betti a fait citer la Direction Nationale d'Interventions Domaniales et Ma-dame [G] [Z] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :
- 47 044,57 € au titre des charges de copropriété impayées, au 10 janvier 2024, avec intérêts à compter du 13 février 2024,
- 5 000 € à titre de dommages-intérêts,
- 2 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires a maintenu les demandes formulées au sein de son assignation, expliquant que le solde de la dette n'était pas réglé malgré la mise en demeure.

Régulièrement assignée, la direction nationale d'interventions domaniales, en sa qualité de curateur à la succession déclarée vacante de Monsieur [T] [O], dispensé du ministère d'avocat en application des dispositions de l'article R2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques, a sollicité que le tribunal :
- statue ce que de droit sur la demande de condamnation solidaire au paiement des charges du 3 mars 2015 au 10 janvier 2024 pour 35 565,88 euros,
- déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de frais d'un montant de 11 478,69 euros,
- déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,
- déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre des dépens,
- dise que la direction nationale d'interventions domaniales ne saurait être tenue au paie-ment des dettes de la succession que dans la limite et jusqu'à concurrence de ses actifs successoraux.

Régulièrement assignée, Madame [G] [Z] n'a pas constitué avocat. Elle a sollicité, par courrier du 19 septembre 2024, un renvoi de l'audience de plaidoirie, expliquant qu'une fois la succession réglée, elle pourrait payer, ayant d'importantes difficultés financières. Néanmoins, en l'absence de représentation par un avocat, sa demande n'a pu être prise en considération.

L'ordonnance de clôture du 10 octobre a fixé les plaidoiries au 12 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 ; 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions des parties.


MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

La DIRECTION NATIONALE DES INTERVENTIONS DOMANIALES, représentée par son direc-teur, peut intervenir dans le cadre de la présente instance conformément aux articles R2331-1, R2331-3, R2331-6 du code général de la propriété des personnes publiques. Elle a été nommée curateur à la succession déclarée vacante de Monsieur [T] [O] par une ordonnance rendue le 31 mai 2022. 

A titre liminaire, il convient de remarquer que la partie demanderesse n'a pas produit aux débats l'acte de décès de Monsieur [T] [O]. Néanmoins, le service des domaines ne conteste pas que ce dernier soit effectivement décédé le 30 mars 2020. Cette question de fait sera donc considérée comme acquise. 

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du Décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.


Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [T] [O] et Madame [G] [Z] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n° 84, 180 et 181, 
- la requête aux fins de désignation de la direction nationale d'interventions domaniales, 
- l'ordonnance du 31 mai 2022 visant à la désignation de cette dernière en qualité de curatrice de la succession vacante de Monsieur [T] [O],
- un courrier recommandé de mise en demeure du 13 février 2024, 
- un compte individuel copropriétaire, un jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 29 mars 2016 condamnant Monsieur [T] [O] et Madame [G] [Z] solidairement au paiement des charges de copropriété,
- des appels de fonds, des relevés de charges, un extrait du règlement de copropriété,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 3 mars 2015, 4 mai 2016, 27 avril 2017, 21 juin 2018, 28 mars 2019, 18 décembre 2020, 17 novembre 2021, 7 juin 2022, 21 mars 2023, 10 janvier 2024, les attestations de non recours,
- le contrat de syndic.


Sur le montant de la dette

Il résulte des pièces versées aux débats que la somme due au titre des charges de copropriété im-payées pour la période du 3 mars 2015 au 10 janvier 2024 (2ème échéance d'appel de provisions et de fonds de travaux inclus, solde de charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 inclus), s'élève la somme de 35 565,88 euros, que la DNID et Madame [G] [Z] seront condamnés à payer, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024. 

Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un co-propriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de re-couvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de mise en demeure ne seront accordés qu'à hauteur de 172 euros, les autres mises en demeure augmentant artificiellement la dette et n'étant pas indispensables au recouvrement de la dette.

Il ne sera pas fait droit aux frais de mise au contentieux et de suivi contentieux, ces frais correspondant à des frais de vacation et de gestion courante. Les frais et honoraires seront rejetés car entrent dans le cadre des frais irrépétibles.

L'article 9 du règlement de copropriété prévoit qu'en cas d'indivision, les propriétaires indivis sont tenus solidairement du paiement des charges. La condamnation des deux défendeurs sera donc solidaire.

Il convient en conséquence de condamner solidairement la DIRECTION NATIONALE DES IN-TERVENTIONS DOMANIALES et Madame [G] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 35 737,88 €, au titre des charges de copropriété impayées et des frais pour la période du 3 mars 2015 au 10 janvier 2024 (2ème échéance d'appel de provisions et de fonds de travaux inclus, solde de charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024. 


Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l'existence d'une conduite fautive de la part du défunt ou de la direction nationale d'interventions domaniales qui lui aurait causé un préjudice distinct du simple retard de paiement. En effet, la dette est essentiellement postérieure au dès de Monsieur [T] [O].

Il convient en conséquence de rejeter la demande formulée au titre des dommages et intérêts à l'égard de ce dernier.

En revanche, la carence de Madame [G] [Z] a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion et ce, d'autant plus qu'elle a déjà été condamnée pour les mêmes raisons par le tribunal de grande instance de Pontoise.

Il convient en conséquence de condamner Madame [G] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les autres demandes

Il convient de relever que la demande visant à obtenir paiement des frais nécessaires à compter de la mise en demeure a déjà été traitée dans les paragraphes précédents.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice, ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, somme que les deux parties défenderesses devront payer solidairement.

La DNID et Madame [G] [Z], qui succombent, supporteront solidairement les dépens.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autr-ment.

En l'espèce, la nature de la créance et les conséquences d'un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu'il ne soit pas fait exception à l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement la DIRECTION NATIONALE DES INTERVENTIONS DOMANIALES et Madame [G] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 7] les sommes suivantes :

- 35 737,88 €, au titre des charges de copropriété impayées et des frais pour la période du 3 mars 2015 au 10 janvier 2024 (2ème échéance d'appel de provisions et de fonds de travaux inclus, solde de charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024 ;

- 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Madame [G] [Z] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que la Direction Nationale des Interventions Domaniales ne peut, en sa qualité de curateur d'une succession déclarée vacante, être tenue au paiement d'aucune somme excédant l'actif successoral recueilli ;

Condamne solidairement la DIRECTION NATIONALE DES INTERVENTIONS DOMANIALES et Madame [G] [Z] aux dépens ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. 

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 7 janvier 2025.

 Le Greffier, La Présidente,
Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS