Tribunal Judiciaire · 8ème chambre — 6 janvier 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
06 Janvier 2025


N° RG 23/07901 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YZ2M

N° Minute :








AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires “ VILLA DE SEINE” 13/15 rue des Peupliers 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT représenté par son syndic :

C/

[L] [V]





Copies délivrées le :












DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires “ VILLA DE SEINE” 13/15 rue des Peupliers 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT représenté par son syndic :
CABINET FONCIA PARIS RIVE DROITE
27 rue de Provence
75009 PARIS

représentée par Me Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0720


DEFENDEUR

Monsieur [L] [V]
13/15 rue des Peupliers
92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

défaillant




En application des dispositions des articles 812,778 du code de procédure civile et L212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord de Maitre EL JORD, l’affaire a été fixée le 5 novembre 2024 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Elisette ALVES, Vice-Président, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné aux parties.


















EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier composant la Résidence Villa de Seine située 13/15, rue des Peupliers à BOULOGNE BILLANCOURT (92100) est soumis au statut de la copropriété. 

Se plaignant de la carence persistante de M. [C] [V] dans le règlement des charges dont il est redevable malgré une précédente condamnation prononcée le 10 mai 2023 à son encontre par ce tribunal, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS RIVE DROITE l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 26 septembre 2023, aux fins de :

CONDAMNER M. [C] [V] à payer au syndicat des copropriétaires VILLA DE SEINE 13/15 RUE DES PEUPLIERS 92100 BOULOGNE les sommes suivantes :
* 13.130,19 € au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2023 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
* 809 € au titre de l'article 10-1a) de la Loi du 10 juillet 1965 assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
* 3.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal A compter de l'assignation
* 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER M. [C] [V] aux entiers dépens.

M. [V], assigné au visa de l'article 659 du code de procédure civile (courrier recommandé adressé par le commissaire de justice produit et signé le 28 septembre 2023), n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 mars 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience du 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés
 
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 13.130,19 euros au titre des charges, arrêtées au 1er juillet 2023.

L'article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
 
En l'espèce, la somme de 13.130,19 euros englobe différents frais dont le paiement est par ailleurs poursuivi pour un montant de 809 euros.

Il convient d'en tirer les conséquences. 
 
Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d'un montant de 12.321,19 euros, seront examinées en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d'un montant de 809 euros, seront examinés en application de l'article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 12.321,19 euros au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale,
- un décompte pour la période du 17 septembre 2021 au 1er juillet 2023 2023, et une situation de compte adressée à Monsieur [S] [O] présentant un historique du 1er janvier 2006 au 22 dé-cembre 2016,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 29 juin 2020, 30 mars 2021, 4 avril 2022 et 23 mars 2023,
- différents appels de charges et travaux adressés au défendeur.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [V] est propriétaire des lots n°62, 111 et 122 de l'état descriptif de division. 

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 4 avril 2022 et 23 mars 2023, qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l'exercice 2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assem-blées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 12.321,19 euros au titre des charges dues pour la période du 17 septembre 2021 au 1er juillet 2023.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme demandée soit productive d'intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de ces textes, il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires relative aux intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

En conséquence, M. [V] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.321,19 euros au titre des charges dues pour la période du 17 septembre 2021 au 1er juillet 2023, appel de provision et appel de fonds travaux inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 809 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce à l'appui de sa demande de paiement de la somme de 809 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, excluant qu'il puisse y être fait droit.

Partant, sa demande d'intérêt au taux légal sur ces sommes ne peut être davantage accueillie.

En conséquence, débouté de sa demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 809 euros débitée sans fondement, sur le compte du défendeur. 

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l'espèce, la carence persistante de M. [V] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l'avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi du défendeur est caractérisée dans la mesure où il a été précédemment condamné par jugement de ce tribunal en date du 10 mai 2023 au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2021.

Il convient donc d'allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [V] sera condamné à lui verser.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme demandée soit productive d'intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Il ne vise aucun fondement juridique à l'appui de cette prétention.

En application de l'article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En application de ce texte, les intérêts au taux légal sur les dommages et intérêts alloués courront à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

M. [V], qui succombe, supporteront la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que M. [V] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.








PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa de Seine située 13/15, rue des Peupliers à BOULOGNE BILLANCOURT (92100), représenté par son syndic :

- la somme de 12.321,19 euros au titre des charges et travaux dus pour la période du 17 septembre 2021 au 1er juillet 2023, appel de provision et appel de fonds travaux inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023,

- la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (809 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [C] [V],

CONDAMNE M. [C] [V] au paiement des dépens de l'instance, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.




LE GREFFIER LE PRÉSIDENT