Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 7 janvier 2025

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 23/01878 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PHAP
Du 07 Janvier 2025

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5] 
c/ [Y], [Y] 




 




 















Grosse(s) délivrée(s)
à Me Stéphane GIANQUINTO

Expédition(s) délivrée(s) 
à Me Alexandre RAMETTE


le








Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assisté e lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU qui a signé la minute avec le président

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 12 Octobre 2023, déposée par commissaire de justice, 


A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 5], sis [Adresse 2]
Pris en la personne de son administrateur judiciaire [J] &
ASSOCIES, sis [Adresse 3]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE


Contre : 


Monsieur [L] [K] [Y]
né le 20 Avril 1970 à 
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Alexandre RAMETTE, avocat au barreau de NICE

Madame [E] [X] [Y]
née le 15 Février 1970 à 
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Alexandre RAMETTE, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS


Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 19 Novembre 2024, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 Janvier 2025, 





EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [K] [Y] et Madame [E] [X] [Y] sont propriétaires indivis du lot n° 71 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a, par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, fait assigner Monsieur [L] [K] [Y] et Madame [E] [X] [Y] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner à lui payer les sommes suivantes :
-la somme de 10 585.73 euros avec les intérêts au taux légal à compter des mises en demeure et capitalisation des intérêts, décomposée comme suit :
8604,97 euros au titre des sommes échues au 1er septembre 2023, 1980,76 euros au titre des sommes non échues du 1er décembre 2023 au 1er septembre 2024-la somme de1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi
-la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de procédure.

A l’audience du 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son conseil a formulé les demandes suivantes :

-Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [L] [K] [Y] et Madame [E] [X] [Y] en les jugeant infondées, 
-Condamner Monsieur [L] [K] [Y] et Madame [E] [X] [Y] à lui payer la somme de 5270,35 euros, outre les intérêts au taux légal à compter des mises en demeure intervenues jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, se décomposant comme suit, à savoir : 

3289,59 euros au titre des sommes échues au 1er septembre 2023, 1980,76 euros au titre des sommes non échues du 1er décembre 2023 au 1er septembre 2024, 
-Condamner solidairement Monsieur [L] [K] [Y] et Madame [E] [X] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts, 
-Condamner solidairement Monsieur [L] [K] [Y] et Madame [E] [X] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de procédure.

A cette même date, Monsieur [L] [K] [Y] et Madame [E] [X] [Y] représentés par leur conseil ont demandé dans leurs écritures : 
-débouter de toutes ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] 
-enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de communiquer l’intégralité du relevé de compte copropriétaire des époux [Y] depuis le 30 mai 2016 ou à minima sur les cinq dernières années, 
-dire qu’une somme de 240 euros n’est pas due en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et soustraire cette somme du montant éventuellement dû par les époux [Y], 
-déduire la somme de 6369,71 euros du décompte, somme réglée après l’assignation du 12 octobre 2023, 
-dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des sommes non échues du 1er décembre 2023 au 1er septembre 2024 pour un montant de 1980,76 euros, l’intégralité des appels de fonds sur cette période ayant été réglés, 
-accorder à Monsieur [L] [K] [Y] et Madame [E] [X] [Y] dix-huit mois de délais pour régler le montant de leur éventuelle dette, compte tenu de leur situation économique et de celle du créancier, 
-laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble les dépens de l’instance au regard de l’équité, 
-dire n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de l’équité, 
- écarter l’exécution provisoire de droit.

Par jugement du 10 septembre 2024, le tribunal a sursis à statuer jusqu’à la production d’un décompte actualisé et a réservé les dépens.

À l’audience du 19 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été rappelée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son conseil, a sollicité: 
- le paiement de la somme de 1699,06 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er septembre 2023 
- le paiement de la somme de 1980,76 euros au titre des sommes non échues du 1er décembre 2023 au 1er septembre 2024 
et ce avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure et capitalisation des intérêts
- a maintenu ses autre demandes au titre des dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens

Monsieur [L] [K] [Y] et Madame [E] [X] [Y] représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.





MOTIFS


Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (...)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne sont pas fondés à refuser de payer les sommes qui leur sont réclamées. 

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [L] [K] [Y] et Madame [E] [X] [Y] sont propriétaires indivis du lot n° 71 dépendant de l’immeuble [Adresse 5]. 

Il ressort des résolutions prises par l’administrateur judiciaire provisoire le 16 mars 2022, le 30 mai 2023 et 18 mars 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice du 1er décembre 2020 au 30 novembre 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels du 1er décembre 2023 au 30 novembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les deux mises en demeure du 17 octobre 2022 envoyées par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 4012,44 euros leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Toutefois, force est de relever qu’il ressort du décompte actualisé transmis à la demande du juge, qu’au 18 octobre 2022, ils étaient redevables d’un arriéré de 68.02 euros qui ne correspond pas à la somme visée dans les mises en demeure de 4012.44 euros.

Le décompte actualisé mentionne un solde débiteur de 4143.48 euros au 12 septembre 2024.

Bien que les défendeurs contestent les régularisations des charges de 1473.68 euros ( charges 2020-2021) de 2214.14 euros ( charges 2022 et 2023) et 794.71 euros, force est de relever que les résolutions votées par l’administrateur provisoire adoptant les comptes afférents des exercices 2020 à 2023 ainsi que les travaux de remplacement des canalisations d’eaux usées, eau froide et chaude, portés au débit de leur compte, sont justifiées, la résolution du 19 janvier 2023 prise par l’administrateur provisoire comprenant notamment le vote desdits travaux de 548 859.30 euros étant versée aux débats. 

En outre, il ressort du dernier décompte que la somme de 794.71 euros n’y figure plus, que la somme de 2214.14 euros a été portée au débit de leur compte au titre des régularisations des charges des exercices 2022 et 2023 mais que la somme de 1891.67 euros a été portée au crédit de leur compte en remboursement des provisions sur charges du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2023. 

Enfin, les versements effectués par ces derniers figurent bien au décompte.

Dès lors, les moyens soulevés à ce titre ne sont pas fondés, et leur demande de communication de l’intégralité des comptes depuis leur acquisition du bien en 2016 sera rejetée, étant de surcroît précisé que lors de la précédente décision, le tribunal a considéré que la seule production d’un décompte actualisé était nécessaire.

Dès lors, il ressort du décompte, qu’ils demeurent redevables de la somme de 1699.06 euros au titre des charges échues au 1er septembre 2023, après déduction des versements effectués par ces derniers depuis la délivrance de l’assignation à hauteur de la somme de 6905.91 euros.

Dès lors, force est de considérer qu’ils demeurent redevables des charges échues au 1er septembre 2023 de 1699.06 euros outre des charges qui n’étaient pas encore échues lors de la délivrance de l’assignation portant la période du 1er décembre 2023 au 1er septembre 2024 d’un montant de 1980.76 euros qui sont depuis devenues exigibles, qu’ils ne démontrent pas avoir réglées, les versements effectués par ces derniers ayant été imputés sur les dettes les plus anciennes, soit sur l’arriéré afférent aux charges échues en application de l’article 1342-10 du code civil.

S’agissant des frais de 240 euros qui correspondent aux frais des mises en demeure adressées par le conseil du syndicat des copropriétaires, ils constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’ils doivent en conséquence être supportés par les défendeurs de sorte que leur demande visant à écarter ces frais sera rejetée, seule le coût de l’assignation qui relève des dépens devant être déduit.

Ils seront en conséquence condamnés à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision, au paiement de la somme 1699.06 euros au titre des charges échues au 1er septembre 2023, la somme de 1980,76 euros au titre des provisions dues pour la période du 1er décembre 2023 au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal et ce à compter de l’assignation outre à la somme de 240 euros au titre des frais nécessaires.

Sur la capitalisation des intérêts

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l’espèce, il convient de relever que depuis la délivrance de l’assignation, les défendeurs ont effectué de nombreux versements pour apurer partiellement leur dette et qu’il n’est pas justifié que le défaut de paiement des charges soit abusif ou traduise une intention de nuire. 
De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas de surcroît la preuve du préjudice subi.
Dès lors, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement 
Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Bien que le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de délais de paiement des défendeurs, force est de relever au vu des éléments versés, que ces derniers justifient de difficultés financières, M.[Y] ayant été au chômage au cours de l’année 2023 et Mme [Y] percevant de faibles revenus en sa qualité d’auto-entrepreneuse. 
En outre, ils démontrent avoir effectué plusieurs règlements depuis la délivrance de l’assignation ayant permis d’apurer partiellement leur dette.
Dès lors, il sera fait droit à leur demande de délais de paiement sur une durée dix-huit mois selon les modalités prévues au dispositif de la décision.
 Il sera précisé que le défaut de paiement d’une seule mensualité rendra exigible la totalité de la dette.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens : 

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [L] [K] [Y] et Madame [E] [X] [Y], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement de cette somme et aux dépens.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit au vu de la nature et de l’ancienneté de la dette.

PAR CES MOTIFS


Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [L] [K] [Y] et Madame [E] [X] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision, la somme de 1699.06 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] [Y] et Madame [E] [X] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], à proportion de leurs quotes-parts respectives dans l’indivision la somme de 1980,76 euros au titre des provisions dues pour la période du 1er décembre 2023 au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 

CONDAMNE Monsieur [L] [K] [Y] et Madame [E] [X] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 240 euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins ;

ACCORDE des délais de paiement à Monsieur [L] [K] [Y] et Madame [E] [X] [Y] et dit qu’ils pourront s’acquitter de leur dette, en 18 mensualités de 215 euros chacune, le solde devant être réglé lors de la dernière mensualité, payable au plus tard le 5 de chaque mois, la première devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et le 5 de chaque mois suivant;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, la totalité de la dette restante due sera exigible, sans autre formalité qu’une mise en demeure d’avoir à régler sous huitaine restée infructueuse ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [K] [Y] et Madame [E] [X] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [K] [Y] et Madame [E] [X] [Y] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT