Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 7 janvier 2025

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 07 Janvier 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/01242 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VGHS
CODE NAC : 72I - 0A
AFFAIRE : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES TILLEULS
 SIS 1 QUAI MAGNE 94480 ABLON-SUR-SEINE C/ 
 [U] [T] [X], [I] [P] [C]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND


LE PRESIDENT : Madame Isabelle KLODA, Première Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffière


PARTIES :

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES TILLEULS SIS 1 QUAI MAGNE 94480 ABLON-SUR-SEINE
Représenté par son Syndic, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC), SAS
dont le siège social est 6, Rue Konrad Adenauer - Rond Point Europe - Zac du Grand Cottignies - 59447 WASQUEHAL CEDEX

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER,de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de L’ESSONNE




DEFENDEURS

Monsieur [U] [T] [X]
Né le 15 Février 1987 à HAI DUONG (VIETNAM)
demeurant 3, Square François Couperin - 92160 ANTONY

Non représenté

Madame [I] [P] [C]
Née le 27 Février 1988 à HANOI (VIETNAM)
demeurant 3, Square François Couperin - 92160 ANTONY

Non représentée



*******

Débats tenus à l’audience du : 19 Novembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Janvier 2025
Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025




EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES TILLEULS SIS 1 QUAI MAGNE - 94480 - ABLON SUR SEINE a fait assigner Monsieur [U] [T] [X] et Madame [I] [P] [C], copropriétaires des lots 92 et 117 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de :

– Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.
– Constater l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.
– Condamner in solidum les défendeurs à lui payer les sommes de :
– 3 005,79 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 25 mai 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
– 403,00 € au titre des frais de poursuite ;
– 3000,00 € à titre de dommages et intérêts ;
– 2000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 19 avril 2024 sur une somme de 1 995,21 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.
– Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.
– Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.
– Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens.

L’affaire a été entendue une première fois à l’audience du 10 octobre 2024 mais renvoyée à l’audience du 19 novembre 2024 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES TILLEULS SIS 1 QUAI MAGNE - 94480 - ABLON SUR SEINE a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance. 

Monsieur [U] [T] [X] et Madame [I] [P] [C], régulièrement assignés par actes déposé à l'étude, ne sont ni comparants ni représentés. 

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie représentée a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.





L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats deux lettres recommandées avec accusé de réception du 19 avril 2024 mettant en demeure Monsieur [U] [T] [X] et Madame [I] [P] [C] de régler la somme de 1 851,21 € au titre des charges de copropriétés dues au 12 avril 2024. 

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en oeuvre rendant exigibles les provisions à échoir.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

– un relevé de propriété,
– le contrat de syndic, 
– les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2022 et 14 juin 2023 ayant approuvé les budgets des exercices 2021 et 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ainsi que les fonds travaux,
– les appels de fonds sur la période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2024, 
– l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 21 mai 2024,

Il convient de condamner solidairement Monsieur [U] [T] [X] et Madame [I] [P] [C] au paiement de la somme de 1 592,21 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [U] [T] [X] et Madame [I] [P] [C] au 21 mai 2024 avec intérêts au taux légal courant à compter du 19 avril 2024.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 18 juin 2024, date de l'assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Cependant, le syndicat des copropriétaires n’est fondé à réclamer le paiement de la somme de 1 413,58 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux qui seraient devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 14 juin 2023 pour l’exercice en cours car la mise en demeure de payer adressée le 19 avril 2024 ne vise pas avec précision les sommes qui auraient pu être demandées en cas de non respect de celle-ci et n’indique pas leurs montants. 

Cette demande est rejetée.



Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur n'établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. La demande formée de ce chef sera rejetée. 

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES TILLEULS SIS 1 QUAI MAGNE - 94480 - ABLON SUR SEINE fait état des frais suivants : 

– 39,00 euros au titre de la mise en demeure,
– 28,00 euros au titre de la relance après la mise en demeure,
– 192,00 euros pour constitution du dossier par l’avocat, 
– 144,00 euros pour mise en demeure paravocat. 

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Si les frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 144,00 euros et les frais de mise en demeure et de relance, tels que prévus au contrat de syndic à hauteur respective de 39,00 et de 28,00 euros, ne sont pas contestables, en revanche, la constitution du dossier pour l’avocat ne se justifie qu’en cas de diligences exceptionnelles

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de 2 années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles. 

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES TILLEULS SIS 1 QUAI MAGNE - 94480 - ABLON SUR SEINE est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 211,00 euros. 

Sur les autres demandes 

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [U] [T] [X] et Madame [I] [P] [C], qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires LES TILLEULS SIS 1 QUAI MAGNE - 94480 - ABLON SUR SEINE la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d'appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [T] [X] et Madame [I] [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES TILLEULS SIS 1 QUAI MAGNE - 94480 - ABLON SUR SEINE la somme de 1 592,21 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 19 avril 2024, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 21 mai 2024,

ORDONNE la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 18 juin 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE la demande formée au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles,

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [T] [X] et Madame [I] [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES TILLEULS SIS 1 QUAI MAGNE - 94480 - ABLON SUR SEINE la somme de 211,00 € au titre des frais, 

CONDAMNE Monsieur [U] [T] [X] et Madame [I] [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES TILLEULS SIS 1 QUAI MAGNE - 94480 - ABLON SUR SEINE la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, 

RAPPELLE que la présente décision a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 7 janvier 2024. 


LA GREFFIÈRE , LE PRÉSIDENT,