Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A1 — 7 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1

JUGEMENT N°
du 07 Janvier 2025


Enrôlement : N° RG 21/03837 - N° Portalis DBW3-W-B7F-YV5P


AFFAIRE : S.A.R.L. COGEFIM FOUQUE ( Me Christian BAILLON-PASSE)
C/ S.D.C. LES ROSIERS [Adresse 4] [Localité 3] (la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES)




DÉBATS : A l'audience Publique du 05 Novembre 2024
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :


Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,
 
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 07 Janvier 2025


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA SAS FONCIA MEDITERRANEE, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 309 066 967 et dont le siège social est sis [Adresse 6], venant aux droits de la S.A.R.L COGEFIM FOUQUE, dont le siège social était [Adresse 5] [Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Christian BAILLON-PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS sis [Adresse 4] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL SOLAFIM, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 349 995 399 et dont le siège social est sis [Adresse 7] [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

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EXPOSE DU LITIGE

Par assemblée générale en date du 12 mai 2012, la SARL COGEFIM FOUQUE a été désignée syndic de la copropriété LES ROSIERS, située [Adresse 4] [Localité 3] pour la période du 16 mai 2012 au 16 mai 2015. Puis, par assemblée générale du 9 juillet 2015, la SARL COGEFIM FOUQUE a été désignée syndic pour la période du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2017. 
Son mandat a été révoquée par l'assemblée générale du 16 mars 2017. 

***
Par acte d'huissier du 16 avril 2021, la SARL COGEFIM FOUQUE a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES ROSIERS devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de paiement de ses honoraires de syndic. 

Le syndicat des copropriétaires a formulé le 7 décembre 2021 une demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 86 813.52 euros. 

Par ordonnance du 4 juillet 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes formées par la SAS FONCIA MEDITERRANEE à l'encontre du syndicat des copropriétaires LES ROSIERS dans ses conclusions au fond du 20 décembre 2021 et dans ses conclusions récapitulatives d'incident du 20 mars 2023, pour défaut de qualité à agir. 

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Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 27 mai 2024, la SAS FONCIA MEDITERRANEE, venant aux droits de la SARL COGEFIM FOUQUE demande au tribunal de :

Vu le contrat entre COGEFIM FOUQUE SARL et le syndicat des copropriétaires LES ROSIERS, vu l'article 1103 du code civil, vu l'article 1194 du code civil, vu le Kbis de FONCIA MEDITERRANEE, vu l'article 789 du code de procédure civile, 

Déclarer la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires LES ROSIERS tirée de l'irrecevabilité de FONCIA MEDITERRANEE à agir comme portée devant une juridiction incompétente rationae materiae,
Se déclarer incompétent au profit du juge de la mise en état pour statuer sur cette fin de non-recevoir,
En toute hypothèse si le tribunal se déclare compétent, déclarer l'action de FONCIA MEDITERRANEE recevable,
En toute hypothèse, rejeter la demande de rejet au fond des demandes de FONCIA MEDITERRANEE formulée par le syndicat LES ROSIERS sur le fondement de l'ordonnance du juge de la mise en état du 4 juillet 2023,
Et prendre acte que le syndicat LES ROSIERS reconnaît devoir la somme de 53 123,85 euros à FONCIA MEDITERRANEE et condamner en tout état de cause le syndicat LES ROSIERS à payer à la SAS FONCIA MEDITERRANEE venant aux droits de COGEFIM FOUQUE SARL cette somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 octobre 2020,
En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires LES ROSIERS à payer à la SAS FONCIA MEDITERRANEE venant aux droits de COGEFIM FOUQUE SARL la somme de 148 738,58 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 octobre 2020,
Condamner le syndicat des copropriétaires LES ROSIERS à payer à la SAS FONCIA MEDITERRANEE venant aux droits de COGEFIM FOUQUE SARL la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
Rejeter la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires,
Condamner le syndicat des copropriétaires LES ROSIERS à la somme de 10 000 euros au titre de l'article 1240 du code civil pour demande abusive en justice et résistance abusive, 
Condamner le syndicat des copropriétaires LES ROSIERS aux entiers dépens distraits au profit de Me BAILLON-PASSE.

Elle expose être créancière d'une somme envers le syndicat malgré mise en demeure et approbation des comptes et fait état de sa créance composée de ses honoraires de base et de diverses prestations particulières. 
Elle relève que l'irrecevabilité aurait du être présentée au juge de la mise en état et que celui-ci ne s'est prononcé que sur la recevabilité de l'action de FONCIA au titre d'une demande de prescription de l'action engagée de manière reconventionnelle par le syndicat. 
Elle rappelle que la nouvelle dénomination sociale de la SARL COGEFIM FOUQUE est FONCIA MEDITERRANEE et conteste la mission d'expertise non contradictoire et partiale produite par le syndicat, comportant des erreurs.
Elle estime que ses honoraires sont dus sur la période du 16 mai 2015 au 9 juillet 2015, étant titulaire d'un contrat de syndic. 
Elle affirme que la demande reconventionnelle est dépourvue de fondement juridique et que les comptes 2017 ont été approuvés en assemblée générale en 2018, rendant vaine toute contestation ou réclamation.
Elle fait état des prestations particulières prévues par la loi ALUR, comme les assemblées générales extraordinaires, donnant lieu à rémunération particulière. Elle rappelle qu'un contrat de syndic a été signé dès le 6 novembre 2014 et que l'ensemble des documents, factures et justificatifs a été communiqué au nouveau syndic. 

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Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 11 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants, l'article 1231-1 et suivants du code civil, sur les pièces produites aux débats, vu l'ordonnance d'incident du 4 juillet 2023, 

REJETER l'ensemble des demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires LES ROSIERS pour le montant de 95 614 euros par la société FONCIA MEDITERRANEE venant aux droits de la société COGEFIM FOUQUE comme ayant été déclarée irrecevable selon ordonnance d'incident du 4 juillet 2023,
CONDAMNER, à titre reconventionnel, la société COGEFIM FOUQUE au remboursement de la somme de 86 813,52 euros,
REJETER l'ensemble des demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires LES ROSIERS comme étant infondées, 
CONDAMNER la partie succombante au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

Il rappelle la teneur de l'ordonnance d'incident du 4 juillet 2023, ayant déclaré les demandes formulées par la société FONCIA irrecevables.
Il conteste les frais de relance et de contentieux, non conformes au contrat ALUR et non justifiés ; les frais postaux non détaillés par des factures ; les frais liés aux diligences « autres missions » infondés et non conformes au contrat ALUR ; une partie des frais de travaux et les frais de vacation AG non vérifiables et non prévus par le contrat. 
Il sollicite, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, le remboursement d'une somme correspondant à une facturation non conforme au contrat ALUR et donc à des diligences non comprises dans la convention. Il fait état de l'analyse du cabinet d'expert en comptabilité de copropriété suite à la vérification des comptes et au contrôle de gestion par l'examen des grands livres comptables des exercices 2015 à 2017. 

***

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 octobre 2024. 

L'audience de plaidoiries s'est tenue le 5 novembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais de moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal ne statuera donc pas sur celles-ci.

I/ Sur la demande de la SAS FONCIA MEDITERRANEE

Il doit être rappelé que le juge de la mise en état a, par ordonnance non contestée du 4 juillet 2023, déclaré irrecevables les demandes formées par la SAS FONCIA MEDITERRANEE à l'encontre du syndicat des copropriétaires dans ses conclusions d'intervention volontaire au fond du 20 décembre 2021 et ses fins de non-recevoir formulées dans ses conclusions d'incident du 20 mars 2023, en l'état de l'absence de qualité à agir démontrée par la SAS FONCIA MEDITERRANEE, les extraits Kbis alors produits portant bien sur deux immatriculations distinctes. 

Depuis cette ordonnance, la SAS FONCIA MEDITERRANEE a repris de nouvelles conclusions récapitulatives au fond le 27 mai 2024, formulant les mêmes prétentions à l'encontre du syndicat, en dépit de l'irrecevabilité clairement exprimée par le juge de la mise en état.

Si la SAS FONCIA MEDITERRANEE entend désormais démontrer qu'elle vient aux droits de la SARL COGEFIM FOUQUE en l'état d'un changement de dénomination sociale de la société selon procès-verbal d'assemblée en date du 16 mars 2021, force est de constater qu'elle n'a régularisé aucun recours à l'encontre de l'ordonnance du 20 mars 2023.
Or, il n'appartient pas au tribunal statuant au fond, qui n'est aucunement l'instance d'appel des ordonnances d'incident, de revenir sur les fins de non-recevoir déjà tranchées par le juge de la mise en état. 

En outre, il doit être observé que la SARL COGEFIM FOUQUE est bien à l'origine de l'assignation du 16 avril 2021, alors même que le procès-verbal d'assemblée du 16 mars 2021 précité lui est antérieur. 

Le syndicat des copropriétaires n'a formulé aucune fin de non-recevoir en tant que telle dans ses conclusions au fond et n'a fait que rappeler l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état.

Par conséquent, il doit être rappelé que la SAS FONCIA MEDITERRANEE, en tant qu'entité distincte, est irrecevable dans ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires, comme le souligne justement ce dernier. 

Aussi, il ne pourra être statué que sur les demandes de la SARL COGEFIM FOUQUE, renommée FONCIA MEDITERRANEE, en l'état des nouvelles pièces produites démontrant l'existence d'un changement de dénomination sociale sans modification de la personne morale.

II/ Sur la demande de la SARL COGEFIM FOUQUE

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. 

L'article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il sera en outre rappelé qu'aux termes de l'article 1363 du code civil, nul ne peut se constituer de titre à soi-même. Dès lors, un demandeur en paiement ne peut justifier de l’existence ou du montant de la dette contractuelle alléguée par la seule production de factures, relevés de comptabilité, lettres de relance, mises en demeure émanant de lui. 



En l'espèce, il résulte des pièces communiquées que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES ROSIERS a conclu le 6 novembre 2014 avec la SARL COGEFIM FOUQUE un contrat de syndic à effet du 6 novembre 2014, prenant fin le 30 septembre 2015. Les honoraires de gestion ont été fixés à la somme de 88 040 euros pour l'année. 

Un nouveau contrat ALUR a été conclu le 9 juillet 2015 avec la SARL COGEFIM FOUQUE à effet du 9 juillet 2015, prenant fin le 30 septembre 2017. 

Ledit contrat mentionne les honoraires du forfait annuel, comprenant notamment l'organisation de 10 réunions avec le conseil syndical, d'un montant de 110 000 euros TTC. 
L'annexe du contrat de syndic liste de façon non limitative les prestations incluses dans le forfait.
La convention fait également état des prestations particulières, non incluses dans le forfait, pouvant donner lieu à rémunération complémentaire selon le tarif convenu par les parties pour chaque prestation particulière ou en application d'un coût horaire de 95 euros TTC, appliqué au pro rata du temps passé. 

Le mandat de syndic a été révoqué à compter du 16 mars 2017 selon procès-verbal d'assemblée générale du même jour. 

S'agissant des honoraires compris dans le forfait, la SARL COGEFIM FOUQUE indique que ceux-ci sont sollicités chaque trimestre (soit 27500 euros par trimestre) et produit :
une facture d'honoraires d'un montant de 20 796 euros TTC en date du 31 décembre 2016,
une facture d'honoraires au titre du premier trimestre 2017 d'un montant de 27 500 euros TTC, en date du 2 janvier 2017, 
une facture d'honoraires remboursés à hauteur de 335,98 euros TTC suite à sa révocation, en date du 16 mars 2017,
une liste des virements réalisés par le syndicat à son profit entre le 31 août 2016 et le 23 mars 2017, pour un montant total de 67 269,15 euros, laissant selon cette pièce, un solde de 148 738,58 euros.

Le syndicat n'émet aucune observation sur le paiement des honoraires compris dans le forfait et ne conteste pas que ces prestations ont bien été exécutées. Il est donc bien redevable de la somme de 47 960,02 euros. 

S'agissant des frais de mutation d'un montant total de 2000 euros TTC, ceux-ci ne sont étayés que par la production de deux factures en date du 17 février 2017 et du 17 mars 2017, portant également sur l'établissement d'états datés non précisés. Ces factures ne mentionnent pas les copropriétaires concernés par la mutation des lots, ni le nombre et la date des prestations concernées. 
Néanmoins, le syndicat ne conteste pas la réalité et le bien-fondé de ces prestations dans ses écritures. Le rapport de la société COPROCONSEILS, qu'elle fournit et mentionne dans ses conclusions, évoque que les montants facturés et inscrits dans le grand livre comptable sont conformes au contrat et qu'ils ont été versés par les copropriétaires vendeurs 
Par conséquent, le syndicat des copropriétaire est redevable de la somme de 2000 euros au titre des frais de mutation.

S'agissant des frais de relance contentieux, la demanderesse produit deux factures de frais de relance en date du 31 décembre 2016 et du 17 février 2017 d'un montant de 17 250 euros TTC et 340 euros TTC. Toutefois comme le relève justement le syndicat des copropriétaires, la SARL COGEFIM FOUQUE n'établit aucunement l'existence réelle de ces diligences particulières à l'encontre des copropriétaires défaillants. La présente juridiction n'est donc pas en mesure de s'assurer du bien-fondé de cette créance d'un montant total de 18 983,38 euros, qui doit être écartée. 
Il appartenait en effet à l'ancien syndic, demandeur à la présente procédure, de se ménager la preuve de cette créance. L'argumentation relative au rejet des demandes de communication des documents présentées par le syndicat par les juridictions statuant en référé est inopérante à cet égard, la présente instance au fond devant statuer sur les demandes indemnitaires de la SARL COGEFIM FOUQUE. 
S'agissant des frais postaux, ils résultent encore une fois des factures du 13 septembre 2016 et du 31 mars 2017 et ne sont corroborés par aucune autre pièce. Celle du 31 mars 2017, largement imprécise et incomplète, ne mentionne ni la nature exacte des prestations, ni leur quantité, ni leur date. 
Le syndicat indique, dans ses écritures, que les factures détaillées étaient jointes dans l'exercice 2016, excepté une somme de 8 573,47 euros non justifiée qu'il conteste. Se faisant, il reconnaît devoir la somme de 12 310,21 euros à l'ancien syndic au titre des frais postaux et en est donc redevable. 

S'agissant des frais de vacation d'assemblée générale spéciale, la facture du 30 août 2016 est appuyée par le relevé du 16 mars 2016, détaillant la nature, la date et la quantité de chaque frais de gestion (photocopies, mise sous pli des convocations, notifications...). Le procès-verbal d'assemblée générale spéciale du 16 mars 2016 est bien communiqué. Toutefois, comme le relève justement le syndicat des copropriétaires, l'article 7.2.2 du contrat de syndic de 2015, conforme à la loi ALUR, ne comporte aucune tarification spécifique au titre des photocopies de l'ordre du jour. 
Le syndicat des copropriétaires n'apparaît donc pas redevable de la somme de 47 665 euros à l'ancien syndic au titre des frais de photocopies.
En revanche, les autres honoraires, correspondant aux prévisions contractuelles (forfait de 300 euros majoré au titre de la préparation, tenue et convocation de l'assemblée générale supplémentaire, frais de mise sous pli et enveloppes) sont bien dus par le syndicat, qui est donc redevable de la somme de 8108 euros à ce titre.
Il sera observé que la société COGEFIM FOUQUE fait justement état d'un paiement de 8108 euros par le syndicat à ce titre le 29 septembre 2016. Dès lors, le solde ayant été réglé par le syndicat, la SARL COGEFIM FOUQUE n'est plus créancière de cette somme à ce jour.

S'agissant des « autres missions », elles correspondent :

- aux honoraires du syndic – remise en banque honoraires selon facture du 29 novembre 2016 pour un montant de 7000 euros TTC,
- à une « autre mission », prélèvement impayé, selon facture du 17 février 2017 d'un montant de 120 euros TTC, 
- à une « visite sur site supplémentaire autre mission » selon facture du 15 mars 2017 d'un montant de 180 euros TTC, 
- à une « autre mission », prélèvement impayé, selon facture du 27 mars 2017 d'un montant de 540 euros TTC,
- à une « autre mission », prélèvement impayé, selon facture du 31 mars 2017 d'un montant de 240 euros TTC. 

L'ensemble des ces factures n'est nullement explicité par la demanderesse qui ne produit aucun document comptable, notamment le grand livre des comptes de la copropriété. Elle n'établit pas que ces prestations ont été effectivement réalisées et qu'elles correspondent à des prestations particulières hors forfait. En l'état, le tribunal est dans l'incapacité de déterminer à quoi correspondent ces montants, qui doivent donc nécessairement être déduits de la créance revendiquée. 

S'agissant des frais au titre du « juridique », la SARL COGEFIM FOUQUE produit une facture du 17 février 2017 d'un montant de 400 euros TTC portant sur la constitution d'un dossier juridique. Aucune référence de la procédure judiciaire correspondante n'est mentionnée. Toutefois ce montant, qui correspond bien aux stipulations contractuelles, n'est pas contesté par le syndicat, qui en apparaît redevable. Au demeurant, le rapport de la société COPROCONSEILS du 16 avril 2021, produit par le syndicat, indique que la facture originale se trouve dans les archives de la copropriété. 
De même s'agissant des frais de règlement sinistre d'un montant de 180 euros, aux termes de deux factures de 90 euros TTC du 17 février 2017, non contestés par le syndic, le rapport précité faisant état de la conformité des pièces. La référence du sinistre y est inscrite.
Le syndicat est donc redevable de ces sommes de 400 et 180 euros. 

S'agissant des frais sur travaux issus de la facture du 31 mars 2017 d'un montant de 8998,22 euros correspondant aux honoraires du syndic à hauteur de 3.2% de travaux ainsi qu'aux appels de fonds, la société COGEFIM FOUQUE ne précise pas quels sont les travaux concernés, leur coût, leur date et leur localisation et ne produit aucune autre pièce à l'appui de sa demande, notamment le procès-verbal d'assemblée générale ayant voté les travaux. Le syndicat reconnaît uniquement devoir la somme de 2085,60 euros et évoque légitimement que les frais de syndic liés aux appels de fonds travaux n'ont pas été contractualisés en 2015. 
Aussi, le syndicat des copropriétaires n'est redevable que de la somme de 2085,60 euros au titre des frais sur travaux. 

S'agissant enfin des honoraires et débours divers du syndic, issus de la facture du 31 décembre 2016 d'un montant de 100 euros TTC et de la facture du 15 mars 2017 d'un montant de 300 euros TTC, la teneur et la réalité des prestations concernées ne sont nullement explicitées et établies par la société COGEFIM FOUQUE, qui se contente de produire ces seules factures dressées par ces soins. Il n'est donc aucunement démontré que ces montants correspondent à des prestations hors forfait régulièrement exécutées par l'ancien syndic. Ces seuls documents ne sauraient conduire à la condamnation du syndicat sur ce point. 

De même, aucune explication n'est donnée sur mention comptable inscrite par l'ancien syndic le 20 mars 2017 d'un montant de 21 545 euros. 

En définitive, le syndicat des copropriétaires apparaît redevable de la somme globale de 64 935,83 euros à l'égard de l'ancien syndic et sera donc condamné en ce sens. 

Cette créance, de nature contractuelle, sera augmentée des intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 21 octobre 2020. 

III/ Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires
 
En premier lieu, si de nombreuses critiques sont adressées par la demanderesse à l'encontre du rapport établi par la société COPROCONSEILS, il sera rappelé qu'il appartient au juge du fond de statuer sur la valeur probante de ce rapport non contradictoire, soumis à la libre discussion des parties, et de déterminer s'il est suffisamment corroboré par d'autres éléments produits par les parties. 

Concernant par ailleurs l'approbation des comptes de l'exercice 2017 par l'assemblée générale du 15 juin 2018, il doit être rappelé que l'approbation des comptes porte sur la gestion financière et comptable de la copropriété et ne décharge aucunement l'ancien syndic de sa responsabilité notamment contractuelle, contrairement au vote du quitus, rapport moral portant sur la responsabilité de la gestion. 
En effet, le quitus donné par l'assemblée est quant à lui libératoire de responsabilité pour les actes de gestion dont l’assemblée générale a eu connaissance, qu'elle ratifie et qu’elle a été à même d’apprécier en connaissance de cause, ceci supposant un exposé complet, sincère et loyal. 

Or en l'espèce, aucun quitus n'a été voté lors de l'assemblée générale du 15 juin 2018 et le détail des comptes approuvés par la majorité des copropriétaires n'est pas transmis. Il n'est donc pas permis de s'assurer que l'ensemble des écritures passées par la SARL COGEFIM FOUQUE a été ratifié par les copropriétaires. 

Le syndicat des copropriétaires entend engager la responsabilité contractuelle de l'ancien syndic et sollicite le remboursement d'une somme de 86 813,52 euros, en faisant état du rapport établi par la société COPROCONSEILS en juin 2021 et de la facturation non conforme à la loi ALUR opérée entre le 9 juillet 2015 et le 22 mars 2017. 






Toutefois, force est de constater que le syndicat ne fait que reprendre le tableau fixé unilatéralement par la société COPROCONSEILS, mandatée par ses soins, et ne transmet aucune autre pièce et notamment les grands livres des comptes correspondants. Le montant des sommes effectivement payées au cours de cette période à la SARL COGEFIM FOUQUE n'est pas établi et les postes concernés ne sont ni datés ni explicités. 
Le syndicat ne prouve ainsi l'existence d'aucune faute du syndic ni d'aucun préjudice et s'abstient de toute démonstration en ce sens. 

Il sera donc débouté de sa demande reconventionnelle. 

IV/ Sur la résistance abusive

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Si la SARL COGEFIM FOUQUE fait état de la résistance abusive du syndicat des copropriétaires, force est de constater qu'une large partie de sa demande indemnitaire était bien infondée. 

Aucune procédure abusive ne peut par ailleurs être reprochée au syndicat, dans la mesure où celui-ci n'est pas à l'origine de la présente instance et n'a fait que formuler une demande reconventionnelle.

La SARL COGEFIM FOUQUE sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

V/ Sur les demandes accessoires 

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES ROSIERS, sis [Adresse 4] [Localité 3], qui succombe dans le cadre de la présente procédure, supportera les dépens dont distraction au profit de Maître BAILLON-PASSE et sera condamné à payer à la SARL COGEFIM FOUQUE, nouvellement dénommée FONCIA MEDITERRANEE, une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure. 

En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 


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PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort : 

RAPPELLE que l'irrecevabilité des demandes présentées par la SAS FONCIA MEDITERRANEE a été tranchée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 4 juillet 2023, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES ROSIERS, sis [Adresse 4] [Localité 3] à payer à la SARL COGEFIM FOUQUE, nouvellement dénommée FONCIA MEDITERRANEE la somme de 64 935,83 euros avec intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 21 octobre 2020, 

DEBOUTE la SARL COGEFIM FOUQUE, nouvellement dénommée FONCIA MEDITERRANEE, du surplus de sa demande, 

DEBOUTE la SARL COGEFIM FOUQUE, nouvellement dénommée FONCIA MEDITERRANEE, de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive et de la procédure abusive, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES ROSIERS, sis [Adresse 4] [Localité 3] de sa demande reconventionnelle,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES ROSIERS, sis [Adresse 4] [Localité 3] aux dépens, dont distraction au profit de Maître BAILLON-PASSE, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES ROSIERS, sis [Adresse 4] [Localité 3] à payer la SARL COGEFIM FOUQUE, nouvellement dénommée FONCIA MEDITERRANEE, une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 07 janvier 2025.

Le Greffier Le Président