Tribunal Judiciaire · Service des référés — 6 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/57808 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5YL5

N° : 10

Assignation du :
15 Novembre 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 06 janvier 2025



par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La Société LPT PARIS S.A.S.
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Delphine D’ALBERT DES ESSARTS de la SAS WILHELM & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #K0024



DEFENDERESSE

LA SCI DU [Adresse 2], société civile immobilière
[Adresse 1]
[Localité 5]

non constituée


DÉBATS

A l’audience du 02 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 









Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 mars 2014, la SCI [Adresse 2] a consenti à la société LPT Paris un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] à Paris (75001). 

Plusieurs fuites d’eau affectent les locaux loués depuis le mois de juillet 2021.

Par acte du 15 novembre 2024, la société LPT Paris a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir : 

- condamner la SCI [Adresse 2] à faire intervenir, le prestataire de son choix, aux fins qu’il identifie toutes les fuites affectant les locaux, détermine leurs causes et les origines, et effectuer les travaux permettant de mettre durablement un terme à ces désordres, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la présente décision,
- ordonner le séquestre des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations ou entre les mains du bâtonnier séquestre de l’ordre des avocats de Paris jusqu’à ce que les travaux permettant de mettre durablement un terme à ces désordres étaient été définitivement réalisés et que le trouble manifestement illicite subi ait cessé, 
- condamner la SCI [Adresse 2] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

A l’audience du 2 décembre 2024, la société LPT Paris a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus. 

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI [Adresse 2] n’a pas constitué avocat de sorte, qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.



Sur la demande principale 

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait. 

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Au cas présent, il ressort des pièces produites que :
- la société LPT Paris subit deux fuites d’eau, sans lien avec les intempéries, qui affectent les locaux loués : une fuite au rez-de-chaussée, au niveau d'une colonne d'eau située en face du laboratoire, et une fuite au niveau d'une canalisation située au sous-sol des locaux, 
- la société LPT Paris subit deux autres fuites apparaissant à chaque nouvelle intempérie : une fuite au niveau du couloir du service après-vente directement visible par la clientèle, et une fuite sur le toit-terrasse située au-dessus du laboratoire en raison de la présence stagnante,
- il est établi la présence d’eau, d’humidité, et de moisissures dans les locaux loués destinés à accueillir la clientèle, s’agissant d’un magasin d’optique, 
- le bailleur n’a pris aucune disposition efficace pour remédier aux fuites et remettre en état le local commercial, en dépit des nombreux courriers adressés par le preneur.

Il en résulte que ces dégâts des eaux, non réparés et non pris en charge par le bailleur, sont de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1719 susvisé, en ce que la SCI [Adresse 2] ne satisfait pas à ses obligations d’entretien des locaux loués en état de servir à l’usage prévu au contrat de bail, et d’en faire jouir paisiblement le preneur.

Le trouble manifestement illicite est ainsi caractérisé, et la demande principale de la société LPT Paris tendant à y mettre fin sera accueillie. 




Dès lors, la SCI [Adresse 2] sera condamnée à faire intervenir, le prestataire de son choix, aux fins qu’il identifie toutes les fuites affectant les locaux, détermine leurs causes et les origines, et effectuer les travaux permettant de mettre durablement un terme à ces désordres, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une période de trois mois.

Sur la demande de séquestre des loyers

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

Un locataire ne peut pas invoquer l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers en raison d'infiltrations affectant le local loué et concernant le clos et le couvert, si les infiltrations alléguées n'ont pas rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés (3ème civ. 3, 6 juillet 2023, 22-15.923).

Au cas présent, la demanderesse ne démontre pas que les fuites d’eau invoquées ont rendu totalement les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, et qu’elle n’était plus en mesure d’exercer son activité commerciale et de recevoir des clients.

Dès lors, dans ces conditions, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de séquestre des loyers.

Sur les demandes accessoires

La SCI [Adresse 2], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre d’allouer à une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du même code d’un montant de 1 500 €.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Condamnons la SCI [Adresse 2] à faire intervenir, le prestataire de son choix, aux fins qu’il identifie toutes les fuites affectant les locaux, détermine leurs causes et les origines, et effectuer les travaux permettant de mettre durablement un terme à ces désordres, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une période de trois mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande séquestre des loyers;

Condamnons la SCI [Adresse 2] aux dépens ;

Condamnons la SCI [Adresse 2] à payer à la société LPT Paris la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 06 janvier 2025
Le Greffier, Le Président,


Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE