Tribunal Judiciaire · Chambre 6/Section 3 — 6 janvier 2025

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COUR D’APPEL DE PARIS
 TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


AFFAIRE N° RG 22/09390 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WXCY
N° de MINUTE : 25/00005
Chambre 6/Section 3 


JUGEMENT DU 06 JANVIER 2025


DEMANDEUR

S.C.I. PICAV
[Adresse 17]
[Adresse 17], 
[Localité 8]
représentée par Me Marianne DEWINNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173, Me Manuel DE ABREU, avocat au barreau de VALENCIENNES, vestiaire :

C/

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic SYNDIC ET VOUS 
[Adresse 6], 
[Localité 15]
représentée par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J109

Monsieur [W] [X]
[Adresse 7], 
[Localité 14]
représenté par Me Mathieu REBBOAH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1740

Madame [B] [T]
[Adresse 12], 
[Localité 16]
représentée par Me Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1904

Compagnie d’assurance GROUPAMA MEDITERRANEE 
[Adresse 2], 
[Localité 1]
représentée par Maître Na-Ima OUGOUAG de la SCP BENICHOU OUGOUAG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0203

Monsieur [N] [S]
[Adresse 5]
[Adresse 5], 
[Localité 13]
défaillant

S.A. BPCE ASSURANCES IARD, en sa qualité d’assureur de Mme [Z] [L]
[Adresse 9]
[Localité 10]
défaillant

S.A. MIC INSURANCE COMPAGNY
[Adresse 3]
[Localité 11]
représentée par Maître Emmanuel PERREAU de la SELASU PERREAU AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P130

Madame [Z] [O] dite [L]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 16]
représentée par Me Virginie DIATTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0766

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente
Assesseurs : Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge (absent lors des débats)
Monsieur François DEROUAULT, Juge 

Assistés de : Madame Maud THOBOR, greffier


DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 28 Octobre 2024 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, présidente de la formation de jugement, et Monsieur François DEROUAULT, Juge, assistés de Madame Maud THOBOR, greffier.

Madame Charlotte THIBAUD a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries. Elle a rédigé le jugement rendu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 Janvier 2025.


JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente assistée de Madame Maud THOBOR, Greffier.



EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI PICAV est propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage du bâtiment A de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4], lequel a été acquis le 1re juillet 2015 aux termes d’un acte authentique mentionnant que l’appartement est affecté d’un dégât des eaux et que l’assurance du propriétaire-vendeur, la Caisse Régionale des Mutuelles Agricoles Méditerranée, a été mise en œuvre. 

Par courrier en date du 6 mars 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a indiqué que les infiltrations subies par l’appartement appartenant à la SCI PICAV avaient pour origine l’appartement situé au-dessus et appartenant à Monsieur [W] [X] ainsi que la colonne d’évacuation des eaux de pluie, partie commune. 

Se plaignant de la persistance des infiltrations, la SCI PICAV a, saisi le président du tribunal de grande instance de Bobigny statuant en matière de référés, aux fins d’obtenir une expertise judiciaire. 

Par ordonnance en date du 6 septembre 2017, il a été fait droit à cette demande et Madame [E] [K] puis Madame [J] ont été désignées en qualité d’experts pour y procéder. 

Par ordonnance en date du 23 septembre 2020, les opérations d’expertise ont été étendues à Madame [A] [T], propriétaire d’un appartement situé au 3ème étage de la même copropriété. 

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 5 juillet 2022. 

C’est dans ces conditions que par actes d'huissier de justice en date du 02 septembre 2022, la SCI PICAV a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la SASU Syndic et Vous, la Caisse Régionale des Mutuelles Agricoles Méditerranée, Monsieur [W] [X] et Madame [A] [T], devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à l’indemniser des préjudices subis du fait des infiltrations ainsi qu’à effectuer les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres. 

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 22-9390.

Par actes d’huissier de justice en date du 24 janvier 2023, Monsieur [W] [X] a fait assigner en intervention forcée Monsieur [N] [S] et la SA MIC INSURANCE COMPANY devant le tribunal judiciaire de Bobigny. 

Par acte d’huissier de justice en date du 12 juillet 2023, la SCI PICAV a fait assigner Madame [Z] [L], ayant acquis l’appartement de Monsieur [X], devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation in solidum à l’indemniser des préjudices subis du fait des infiltrations ainsi qu’à effectuer les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres

Ces deux procédures ont été jointes à la procédure enregistrée sous le numéro RG 22-9390

Par acte d’huissier de justice en date du 16 novembre 2023, Madame [Z] [L] a fait assigner en intervention forcée son assureur la SA BPCE ASSURANCE IARD devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice de la SCI PICAV. 

La clôture de l’instruction a été prononcée le 02 mai 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 28 octobre 2024.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 05 octobre 2023, la SCI PICAV demande au tribunal de :
« Condamner In solidum, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 4], la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée, Monsieur [W] [X], Mme [Z] [L] et Madame [A] [T] à payer à la SCI PICAV les sommes suivantes : 
− 9 500 € au titre des travaux de réfection base indice BT01 de juillet 2022 
− 79 800 € au titre de la perte de jouissance et de gains espérés 
− 4.294 € au titre du remboursement de taxes foncières 
− 2.824,38 € au titre des frais de porte blindée 
− 10 000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile 

Ordonner à Mr [W] [X] et Mme [Z] [L] d'une part, et Madame [A] [T] d'autre part de se conformer aux dispositions des DTU 60-1, 52.11 et du Règlement Sanitaire Départemental de Seine St Denis, prévoyant la mise en œuvre d'un système d'étanchéité liquide dans toutes les pièces humides dans un délai de 4 mois, à compter de la décision à intervenir, sous peine d'astreinte de 100€ par jour de retard au-delà. 

Ordonner à Mr [W] [X] et Mme [Z] [L] d'une part, et Madame [A] [T] d'autre part, d'avoir à justifier de l'exécution desdits travaux par la notification à la SCI PICAV, dans le dit délai, d'une facture d'entreprise détaillée et acquittée. 

Débouter Mme [B] [T] et CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERRANEE de leurs demandes à l'encontre de la SCI PICAV. 

Condamner In solidum, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 4], la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée, Monsieur [W] [X], Madame [Z] [L] et Madame [A] [T], aux dépens de référés, d'expertise et d'instance au fond. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 15 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], demande au tribunal de :
« RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] en ses demandes, fins et prétentions. 

DEBOUTER la SCI PICAV de l’ensemble de ses demandes de condamnation présentées à l’encontre Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]. 

DEBOUTER Mme [L] de l’ensemble de ses demandes de condamnation présentées à l’encontre Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]. 

DEBOUTER la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE (Caisse d’Assurance des Mutuelles Agricoles Méditerranée) de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. 

DEBOUTER Madame [A] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. 

DEBOUTER Monsieur [W] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. 

DEBOUTER Madame [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. 

DEBOUTER la société MIC INSURANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et plus particulièrement de sa demande tendant à obtenir la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. 

A titre subsidiaire, s’il devait être fait droit aux demandes présentées par la SCI PICAV : 

-LIMITER et ramener à de plus justes proportions les montants des demandes indemnitaires et de condamnation présentées par la SCI PICAV et ECARTER la solidarité demandée par la SCI PICAV. 

-LIMITER à hauteur de 10 % et, à titre infiniment subsidiaire, à hauteur de 20% la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et, limiter en conséquence en ce qui le concerne à hauteur de 10 % et, à titre infiniment subsidiaire, à hauteur de 20% les condamnations qui pourraient être éventuellement prononcées en faveur de la SCI PICAV. 

DECLARER que les sinistres sont survenus de manière fortuite et qu’il existe un aléa.

DECLARER que la police d’assurance souscrite le 21 février 2014 par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] auprès de la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE ne prévoit pas de clause d’exclusion de garantie en ce qui concerne les dégâts des eaux et des liquides. 

A titre subsidiaire, s’il devait être retenu que la police d’assurance souscrite par le Syndicat des copropriétaires prévoit une clause d’exclusion de garantie : 

ECARTER l’application de la clause d’exclusion de garantie prévue pour les dégâts des eaux et des liquides. 

CONDAMNER la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE (Caisse d’Assurance des Mutuelles Agricoles Méditerranée) à relever et garantir indemne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 16] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. 

CONDAMNER in solidum la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE (Caisse d’Assurance des Mutuelles Agricoles Méditerranée), Madame [A] [T] , Monsieur [W] [X] et Madame [Z] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme totale de 5.372,95 euros TTC en indemnisation des coûts et préjudices subis et correspondant aux coûts des investigations et travaux de passivation des fers qu’il a dû réaliser en raison des fuites et infiltrations. 

CONDAMNER in solidum la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE (Caisse d’Assurance des Mutuelles Agricoles Méditerranée), Madame [A] [T], Monsieur [W] [X], et Madame [Z] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

CONDAMNER in solidum la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE (Caisse d’Assurance des Mutuelles Agricoles Méditerranée), Madame [A] [T], Monsieur [W] [X] et Madame [Z] [L] aux entiers dépens en ce compris les frais et la rémunération de l’expert judiciaire. 

DIRE n’y avoir lieu d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire. »

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA 12 avril 2024, Madame [T] demande au tribunal de :
« DEBOUTER la SCI PICAV de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions en ce qu’elles tendent à obtenir sa condamnation in solidum au paiement de quelque somme que ce soit. 

JUGER que les demandes de condamnation formées par la SCI PICAV MAUBEUGE seront limitées dans leur quantum à 20 % des 60 % des causes des désordres identifiées comme provenant des parties privatives. 

JUGER que les demandes de condamnation formées par la SCI PICAV seront limitées dans le temps à l’encontre de Madame [B] [T], à compter de sa mise en cause, soit le 23 septembre 2020 et jusqu’au dépôt du rapport le 5 juillet 2022. 

JUGER que les travaux de remise en état de l’appartement sont satisfaisants puisque l’expert judiciaire a constaté l’assèchement des pièces de l’appartement de la SCI PICAV. 

DEBOUTER la SCI PICAV de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte en l’absence de tout désordre. 

DEBOUTER Monsieur [W] [X] de sa demande tendant à voir imputer l’intégralité des désordres affectant l’appartement de la SCI PICAV à la seule responsabilité de Madame [B] [T]. 

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande visant à mettre à la charge de Madame [B] [T] le coût des investigations et de travaux relatifs à la passivation des fers constituant la structure de l’immeuble. 

Si par extraordinaire le tribunal y faisait droit, CONDAMNER la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANNEE à relever et garantir indemne Madame [B] [T] en sa qualité de copropriétaire des condamnations ainsi mise à sa charge. 

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de ses demandes visant à voir Madame [B] [T] condamnée au titre de ses frais irrépétibles et des dépens. 

DEBOUTER la SA MIC INSURANCE COMPANY de sa demande de garantie formée à l’encontre de Madame [B] [T]. 

CONDAMNER la SCI PICAV ou tout succombant à payer à Madame [B] [T] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile. 

CONDAMNER la SCI PICAV ou tout succombant aux entiers dépens de la présente instance.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 24 avril 2024, Monsieur [X] demande au tribunal de :
« REJETER l’intégralité des demandes, fins et prétentions de toutes les parties à la présente procédure à l’encontre de Monsieur [X] 
IN LIMINE LITIS : 
- JUGER que l’assignation qui a été délivrée à Monsieur [X] le 02 septembre 2022 ne comportait aucun fondement juridique tant dans son contenu que dans son dispositif. 

En conséquence, 
- ANNULER l’assignation délivrée par la SCI PICAV à Monsieur [X] le 02 septembre 2022 

- DECLARER nulles les demandes formées par la SCI PICAV à l’encontre de Monsieur [X] 

AU FOND : 
A TITRE PRINCIPAL : 
- JUGER que Monsieur [X] a toujours pris soin de procéder à la remise en état de son appartement et de ne jamais le laisser se dégrader 

- JUGER que Monsieur [X] avait pleinement informé Madame [L] de la procédure en cours engagée par la SCI PICAV lors de la vente de son appartement. 

- JUGER que Madame [L] était pleinement au courant du litige opposant son vendeur à la SCI PICAV et du dégât des eaux qui était survenu dans l’appartement 

- JUGER qu’il n’y a eu aucune « réticence dolosives » de la part de Monsieur [X] à l’encontre de Madame [L] lors de la vente de son appartement 

JUGER que le nouveau sinistre affectant l’appartement de la SCI PICAV est survenu postérieurement à la vente de l’appartement de Monsieur [X] à Madame [L] et donc lorsque Madame [L] était propriétaire de l’appartement. 

- JUGER Monsieur [X] ne saurait donc être tenu responsable du sinistre constaté lors de la réunion du 14 décembre 2021. 
En conséquence, 
- REJETER les demandes de la SCI PICAV et de toute autre partie, à l’encontre de Monsieur [X] 

- JUGER que seule Madame [L] devrait être condamnée à ce titre dans la mesure où le dégât des eaux fixant les responsabilités est survenu lorsqu’elle était propriétaire de l’appartement du 3ème étage droit de l’immeuble. 

A TITRE SUBSIDIAIRE, si le Tribunal venait à considérer que Madame [L] ne serait pas responsable du sinistre subi par la SCI PICAV : 

- JUGER que l’appartement de Madame [T] était dans un état de délabrement complet qui était responsable des humidités survenus dans l’appartement de la SCI PICAV mais également dans celui de Monsieur [X]. 

En conséquence, 
- JUGER que Madame [T] doit être tenue pour la responsable principale des désordres d’origine privative affectant l’appartement de la SCI PICAV. 
- FIXER la responsabilité de Madame [T] à hauteur de la totalité des désordres d’origine privatives et de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic, le cabinet SYNDIC ET VOUS les désordres d’origine commune. 

Subsidiairement, si le Tribunal venait à retenir quand même une responsabilité de Monsieur [X] dans la survenance des désordres subis par la SCI PICAV : 
- FIXER la responsabilité de Monsieur [X] à 10 % des 60 % des désordres d’origine privatives reconnues par l’expert judiciaire 

- REJETER la demande de condamnation in solidum formée par la SCI PICAV à l’encontre de Monsieur [X], Madame [T] et du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic, le cabinet SYNDIC ET VOUS 

En tout état de cause, 
- REJETER toutes les demandes indemnitaires de la SCI PICAV à l’encontre de Monsieur [X] 

EN TOUT ETAT DE CAUSE ET TRES SUBSIDIAIREMENT, si le Tribunal venait à estimer que la responsabilité de Monsieur [X] venait à être engagée

JUGER que les travaux de Monsieur [S] n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art et n’ont pas été jugés conformes par l’expert judiciaire 
En conséquence, 
- DIRE ET JUGER que Monsieur [S] a engagé sa responsabilité contractuelle à l’encontre de Monsieur [X]. 

- CONDAMNER solidairement Monsieur [S] et la compagnie MIC INSSURANCE à garantir Monsieur [X] de toutes les condamnations qui pourraient être prises à son encontre dans le cadre de la présente procédure. 

En tout état de cause 
- CONDAMNER solidairement Madame [I] [V], Monsieur [F] [V], Monsieur [H], Monsieur [U] [C] et Monsieur [Y], ou tout succombant, à lui verser la somme 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 

- CONDAMNER solidairement la SCI PICAV, Madame [L], Madame [T], Monsieur [S], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic, le cabinet SYNDIC ET VOUS et es compagnies GROUPAMA et MIC INSURANCE, ou tout succombant, à lui verser la somme 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ou tout succombant, aux entiers dépens de l’instance. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 12 février 2024, Madame [L] demande au tribunal de :
« DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de sa demande de condamnation « in solidum » ; 
 
DEBOUTER la SCI PICAV de sa demande de condamnation « in solidum » ; 

CONDAMNER Monsieur [W] [X] à relever et garantir Madame [Z] [L] contre toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice de la SCI PICAV ; 

CONDAMNER Monsieur [W] [X] à relever et garantir Madame [Z] [L] contre toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ; 

FIXER l’imputabilité dans les désordres constatés dans l’appartement de la SCI PICAV à hauteur de 40% pour Madame [Z] [L] ; 

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à payer la somme de 5.000 euros à Madame [Z] [L] au titre de son préjudice de perte de chance.

CONDAMNER Monsieur [W] [X] à payer la somme de 7.500 euros à Madame [Z] [L] à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance du fait de la réticence dolosive.

CONDAMNER Monsieur [W] [X] à payer la somme de 8.805 euros à Madame [Z] [L] à titre de dommage et intérêts couvrant le montant des travaux de mise aux normes.

CONDAMNER Monsieur [W] [X] à payer la somme de 3.500 euros à Madame [Z] [L] à titre de dommage et intérêts au titre de son préjudice moral et de son préjudice de perte de chance de jouissance paisible.

CONDAMNER Monsieur [W] [X] à payer la somme de 3.000 euros à Madame [Z] [L] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

CONDAMNER la SCI PICAV à payer la somme de 2.000 euros à Madame [Z] [L] sur le
fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à payer la somme de 2.000 euros à Madame [Z] [L] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.»
***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 février 2024, la SA MIC INSURANCE COMPANY, en qualité d’assureur de Monsieur [N] [S], demande au tribunal de :
« A titre liminaire 

JUGER que MIC INSURANCE ne saurait évidemment être condamnée à mettre en conformité les pièces humides de l’appartement de Monsieur [X] et REJETER ainsi toute demande à ce titre formulée à son égard. 

A titre principal 

REJETER l’ensemble des réclamations formulées à l’encontre de MIC INSURANCE au motif que : 

-le rapport d’expertise judiciaire ne lui est pas opposable ; 
-la responsabilité de son assuré (Monsieur [S]) n’est pas démontrée ; 
-le rapport d’expertise judiciaire est en tout état de cause insuffisant à fonder une condamnation à son encontre. 

A titre subsidiaire 

REJETER l’ensemble des réclamations à l’encontre de MIC INSURANCE dans la mesure où Monsieur [S], son assuré, n’a ni provoqué de dommage ni aggravé la dégradation de l’appartement de la SCI PICAV. 

En tout état de cause 

JUGER non mobilisable la garantie RCD de la concluante visée notamment par la SCI PICAV et Monsieur [X]. 

JUGER infondées les réclamations de la SCI PICAV au titre : 
-du prétendu préjudice de jouissance et de gains espérés ; 
-du remboursement de taxes foncières ; 
-des frais de porte blindée. 

REJETER d’autant plus fort toute demande au titre du préjudice de jouissance à l’encontre de MIC INSURANCE au motif qu’au titre de sa police il s’agit d’un dommage non indemnisable.

Si par extraordinaire le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de MIC INSURANCE, JUGER qu’elle ne saurait être condamnée à garantir : 

-les dommages matériels subis par l’appartement de la SCI PICAV (travaux réparatoires) au-delà de 1% des 40% retenus par l’Expert contre Monsieur [X] ; 

-les dommages immatériels allégués par la SCI PICAV, qui seraient par extraordinaire jugés fondés par le Tribunal, avant la date d’intervention de son assuré (février 2021) et au-delà de 1% des 40% retenus par l’Expert contre Monsieur [X]. 

CONDAMNER Monsieur [X], le SDC [Adresse 4], la Compagnie GROUPAMA et Madame [T] à relever et garantir MIC INSURANCE de toute condamnation qui, par extraordinaire, serait prononcée contre elle. 

FAIRE APPLICATION, si par extraordinaire la Compagnie MIC INSURANCE venait à être condamnée, des plafonds et franchises stipulés dans sa police, notamment la franchise de 1.500 €. 

CONDAMNER Monsieur [X] ou tout succombant à payer à la Compagnie MIC INSURANCE une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 janvier 2022, la SAS GROUPE VOISIN demande au tribunal de :
« Débouter la SCI PICAV ou toute autre partie de l’ensemble de ses demandes de condamnations à l’encontre de la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE, 

Juger irrecevable et mal fondé l’appel en garantie formé par Madame [B] [T] à l’encontre de la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE, et l’en débouter. 

A TITRE SUBSIDIAIRE, 

Limiter à hauteur de 10 %, et à titre infiniment subsidiaire à hauteur de 20 %, les sommes retenues au titre des travaux réparatoires, 

Rejeter en l’état les demandes de la SCI PICAV présentées au titre du préjudice de jouissance, 
La débouter du surplus de ses demandes,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 16] de ses demandes de garantie, la garantie de la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE n’étant pas mobilisable en raison de l’absence d’aléa et à titre subsidiaire, de l’exclusion du sinistre litigieux par la police d’assurance, 

Débouter le Syndicat des copropriétaires susvisé de sa demande de remboursement des investigations et travaux de passivation des fers,

Rejeter toutes demandes de condamnations formulées à l’encontre de la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE. 

Condamner la SCI PICAV ou tous succombants au paiement d’un indemnité de 4.000 € en vertu de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP BENICHOU OUGOUAG Avocats aux offres de droit, dans les conditions de l’article 699 du CPC. »
***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignée par remise à personne habilitée, la SA BPCE ASSURANCES IARD n’a pas constitué avocat. 

La décision a été mise en délibéré au 04 novembre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

En outre, la « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d'un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l'examen d'une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l'article 771 du code de procédure civile. L'analyse des arguments de tous défendeurs conditionne ainsi tant la qualification de ses moyens au sens de l'article 12 du code de procédure civile que le stade de leur examen.

Par ailleurs, dans la discussion de ses dernières conclusions, en page 5, Madame [T] sollicite que les demandes dirigées à son encontre soient déclarées irrecevables, en l’absence de tout fondement juridique dans l’assignation qui lui a été délivrée le 02 septembre 2022 par la SCI PICAV, toutefois cette prétention ne figure pas au dispositif de ses dernières conclusions, de sorte qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’a pas à y répondre. 








Sur la demande d’annulation de l’assignation délivrée à Monsieur [X]

En application de l’article 789 1° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance. 

En l’espèce, Monsieur [X] soulève la nullité de l’assignation qui lui a été délivrée le 2 septembre 2022 pour être dépourvue de tout fondement juridique. 

Il s’agit d’une exception de procédure qui relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état. 

Par voie de consequence, à défaut d’avoir spécifiquement adressé des conclusions d’incident au juge de la mise en état, seul compétent pour statuer, cette demande est désormais irrecevable.

Sur les demandes de la SCI PICAV

Sur les désordres, leurs origines et leurs causes

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire en date du 05 juillet 2022, qui n’a été contesté par aucune des parties, les éléments suivants : 

L’appartement appartenant à la SCI PICAV est vide, non occupé et sinistré : 
Dans l’entrée le plafond est fissuré et dégradé ; Dans la salle à manger, les plafonds et les murs sont dégradés ; l’humidité relevée est de 100 % en plafond et de 30 % en cueillie de murs ; Dans la cuisine les plafonds et les murs (hors mur contre façade rue) sont dégradés et présentent un taux d’humidité de 100 % ; Dans la salle d’eau et les wc le plafond et les murs sont cloqués, dégradés, présentent un taux d’humidité de 100 % ainsi que des coulures sur la descente commune ; Dans le séjour le plafond et le mur de gauche présentent un taux d’humidité de 100 %.
L’expert indique, en pages 36, 37, 39, 45, 46, 51 et 52 de son rapport, que les désordres qui affectent l’appartement de la SCI PICAV sont la conséquence de dégâts des eaux ayant trois origines différentes et concomitantes : 
des causes d’origines privatives depuis les appartements de M. [X] et Mme [T] : Absence d’étanchéité des pièces d’eau de l’appartement de M. [X] et des fuites ayant pourtant fait l’objet de réparation ; Manque complet d’étanchéité des pièces humides et l’état général de délabrement de l’appartement de Mme [T] ; des causes d’origine commune : la descente des eaux « unique » en fonte, située dans les wc, est fuyarde. 
Il précise que les dégradations subies par l’appartement de la SCI PICAV sont liées aux différents dégâts des eaux qui se sont successivement déclarés depuis 2015 bien que l’appartement soit en état dit « ancien ». 

Aucune des parties ne verse aux débats de nouveaux éléments permettant de remettre en cause les constatations et analyses de l'expert judiciaire. 

La matérialité des désordres dont se plaint la SCI PICAV est donc établie. 

Sur les responsabilités 

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] 

Selon l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de ce texte, la responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l'entier dommage (3e civ., 3 déc. 2020, pourvoi n° 19-12.871 et n° 19-12-125 ; 3e civ., 9 mai 2019, pourvoi n° 18-13.670). 

Dans le silence de l’ordonnance du 30 octobre 2019 ayant réformé l’article 14, ces causes dégagées par la jurisprudence sous l’ancienne rédaction de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 demeurent valables. 

L'article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise du 5 juillet 2022 que les dégâts des eaux subis par l’appartement de la SCI PICAV sont dus, pour partie, à la canalisation des eaux usées située dans les toilettes, qui est fuyarde à plusieurs endroits au niveau des coudes, l’expert précisant en page 46 que « l’imputabilité des désordres dans la cuisine, le wc et l’entrée de l’appartement est pour une grande partie liée à l’état de la descente d’eau commune passant par le local wc de cet appartement. ». 

En réponse à un dire du syndicat des copropriétaires, l’expert indique que le rôle causal de cette descente des eaux usées « n’est pas restreinte» et il estime l’imputabilité à 40 % des désordres constatés dans l’appartement appartenant à la SCI PICAV. 

L’expert ajoute que l’ampleur des dégradations des enduits et des peintures liées aux dégâts des eaux rend l’appartement de la SCI PICAV impropre à sa destination, empêchant, tant que l’humidité n’a pas séchée, toute rénovation et toute occupation. 

Aucune des parties n’a produit d’élément permettant de remettre en cause ces constats et analyses de l’expert judiciaire. 

Par ailleurs, il résulte du règlement de copropriété que les canalisations des eaux usées sont des parties communes. 

Dans ces conditions il est suffisamment démontré que les désordres qui affectent l’appartement de la SCI PICAV trouvent leur origine dans une partie commune à savoir la canalisation des eaux usées de l’immeuble [Adresse 4], sans que le syndicat des copropriétaires démontre l’existence d’une faute d’un tiers, d’une faute de la victime ou d’un cas de force majeure qui lui permettrait de s’exonérer de sa responsabilité. 

Dès lors, le syndicat des copropriétaires engage de plein droit sa responsabilité à l’égard de la SCI PICAV au titre des dégradations et de l’humidité excessive des murs et du plafond provoquées par la canalisation des eaux usées fuyarde de l’immeuble [Adresse 4]. 

Sur la responsabilité de Madame [T] 

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou pas les règlements.

Ce droit est toutefois limité par l’obligation qu’a tout propriétaire de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage. La responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité étrangère à la notion de faute et il appartient au juge saisi d’une demande en réparation sur ce fondement d’apprécier le caractère normal ou anormal du trouble invoqué, la charge de la preuve incombant à celui qui en demande réparation.

Il appartient donc à la partie demanderesse de rapporter la preuve d'un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage et de son caractère permanent ou récurrent.

S'agissant d'une responsabilité objective, sans faute, l'action en indemnisation peut être dirigée contre le propriétaire du fonds d'où provient le trouble, peu important que celui-ci n'en ait pas été le propriétaire à l'époque de la réalisation du dommage ou qu'il n'en soit pas l'auteur. Ainsi, la responsabilité du propriétaire peut être engagée sur le fondement du trouble anormal de voisinage même s'il n'était pas le maître de l'ouvrage des travaux. (2ème civ 28 mars 2013 pourvoi n° 12-13.917)

Le propriétaire actuel du bien où ont eu lieu les travaux à l'origine des dommages est responsable de plein droit des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage constatés dans le fonds voisin. (3e Civ., 11 mai 2000, pourvoi n°98-18.249 ; 3e Civ., 16 mars 2022, pourvoi n° 18-23.954).

Le propriétaire actuel du fonds d’où provient le trouble et le maître de l’ouvrage des travaux à l’origine du trouble peuvent voir engager leur responsabilité in solidum (3e civ. 11 janvier 2023 pourvoi n°21-23.014). 

En l’espèce, aux termes de rapport du 05 juillet 2022, l’expert judiciaire explique en page 45, que « les fuites et infiltrations d’eau par manque d’étanchéité en provenance de l’appartement [T] impactent le plafond et les deux murs de gauche de la salle à manger de l’appartement SCI PICAV ». 

Il précise que « l’imputabilité des désordres dans la salle à manger de l’appartement est pour partie liée à l’état des pièces d’eaux de l’appartement [T]. » et il estime l’imputabilité à 20 % des désordres constatés dans l’appartement appartenant à la SCI PICAV. 

L’expert ajoute que l’ampleur des dégradations des enduits et des peintures liées aux dégâts des eaux rend l’appartement de la SCI PICAV impropre à sa destination, empêchant, tant que l’humidité n’a pas séchée, toute rénovation et toute occupation. 

Aucune des parties n’a produit d’élément permettant de remettre en cause ces constats et analyses de l’expert judiciaire. 


Ainsi il s’agit d’une humidité de 100 % qui affecte les murs de l’une des pièces de vie de manière permanente, toute la journée et toute la nuit, et ce depuis 2015, soit 7 ans à la date de l’assignation et dont l’expert judiciaire a conclu qu’elle rendait l’appartement de la SCI PICAV impropre à sa destination.

Dès lors, ces troubles dépassent par leur répétition, leur intensité, et leur durée les inconvénients normaux ou ordinaires de voisinage et doivent être qualifiés de troubles anormaux du voisinage. 

Madame [T] ne conteste pas sa responsabilité, se contentant de la limiter à 20% conformément au partage proposé par l’expert judiciaire. 

Ainsi, sa responsabilité est engagée de plein droit dès lors qu’il a été établi que le défaut d’étanchéité de son appartement est à l’origine des troubles anormaux du voisinage que subis la SCI PICAV. 

Sur la responsabilité de Monsieur [X] et de Madame [O] dite [L]

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou pas les règlements.

Ce droit est toutefois limité par l’obligation qu’a tout propriétaire de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage. La responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité étrangère à la notion de faute et il appartient au juge saisi d’une demande en réparation sur ce fondement d’apprécier le caractère normal ou anormal du trouble invoqué, la charge de la preuve incombant à celui qui en demande réparation.

Il appartient donc à la partie demanderesse de rapporter la preuve d'un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage et de son caractère permanent ou récurrent.

L'action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l'immeuble à l'origine du trouble, responsable de plein droit. Lorsqu'il est constaté que le trouble de voisinage subsiste après la vente du fonds à l'origine des désordres, la responsabilité en pèse sur les acquéreurs, peu important que les infiltrations aient commencé à se produire avant la vente (3e Civ., 16 mars 2022, pourvoi n° 18-23.954).

En l’espèce, aux termes de rapport du 05 juillet 2022, l’expert judiciaire explique en page 45, que « les fuites et infiltrations d’eau par manque d’étanchéité en provenance de l’appartement [X] impactent l’ensemble des pièces sinistrées dans l’appartement SCI PICAV ». 

Il précise que « l’imputabilité des désordres dans la salle à manger, le séjour, la cuisine et le wc de l’appartement SCI PICAV est pour partie liée à l’état des pièces d’eaux de l’appartement [X]. » et il estime l’imputabilité à 40 % des désordres constatés dans l’appartement appartenant à la SCI PICAV. 

L’expert ajoute que l’ampleur des dégradations des enduits et des peintures liées aux dégâts des eaux rend l’appartement de la SCI PICAV impropre à sa destination, empêchant, tant que l’humidité n’a pas séchée, toute rénovation et toute occupation. 

Aucune des parties n’a produit d’élément permettant de remettre en cause ces constats et analyses de l’expert judiciaire. 


Ainsi il s’agit d’une humidité de 100 % qui affecte les murs de l’une des pièces de vie de manière permanente, toute la journée et toute la nuit, et ce depuis 2015 soit 7 ans à la date de l’assignation et dont l’expert judiciaire a conclu qu’elle rendait l’appartement de la SCI PICAV impropre à sa destination.

Dès lors, ces troubles dépassent par leur répétition, leur intensité, et leur durée, les inconvénients normaux ou ordinaires de voisinage et doivent être qualifié de troubles anormaux du voisinage. 

Selon acte authentique de vente en date du 05 août 2021, Monsieur [W] [X] a vendu à Madame [Z] [O] dite [L] l’appartement situé 3ème étage du bâtiment A de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4]. 

Aucune des parties n’allègue, ni ne justifie que l’absence d’étanchéité des pièces d’eaux de l’appartement de Monsieur [X] ferait suite à des travaux dont il aurait été le maître d’ouvrage. Ainsi, Monsieur [X] n’a plus la qualité de voisin de la SCI PICAV. 

Dans ces conditions, seule la responsabilité de Madame [O] dite [L] est engagée de plein droit dès lors qu’il a été établi que le défaut d’étanchéité de l’appartement, dont elle est l’actuel propriétaire, est à l’origine des troubles anormaux du voisinage que subit la SCI PICAV. 

Sur la garantie de la SAM Caisse Régionale des Mutuelles Agricoles Méditérannée

Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, il résulte de la police d’assurance n°50237400E/0001 à effet du 1er mars 2014, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] est assuré auprès de la Caisse Régionale des Mutuelles Agricoles Méditérannée au titre d’une garantie dégât des eaux. 

Aux termes du chapitre 4 des conditions particulières, il est prévu que : « les garanties DEGATS DES EAUX sont étendues aux dommages matériels et immatériels consécutifs à ceux-ci tant aux biens assurés (y compris le mobilier de la copropriété) qu’à ceux des tiers (dans la mesure où la responsabilité de la copropriété est engagée), résultant : 
-de débordements, fuites, ruptures ou renversements accidentels de tout récipient ou appareil fixe ou mobile à effet d’eau, de conduites d’alimentation d’évacuation, descentes, chéneaux, réservoirs ; (…) » 

La SAM CAISSE REGIONALE DES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERANNEE fait valoir d’une part, que sont garanties les fuites d’eau accidentelles et d’autre part, l’existence d’une clause d’exclusion de garantie résultant également des conditions générales. 

Toutefois, ainsi que le soulève le syndicat des copropriétaires, il ressort des conditions particulières signées le 21 février 2014 que l’assuré reconnaît avoir reçu un exemplaire des conditions générales PNO modèle N°3350 – 224003- 082012 et l’intercalaire Assurances et Conseils alors que la SAM CAISSE REGIONALE DES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERANNEE verse aux débats les conditions générales modèle PNO-2, qui ne sont pas celles expressément reçues par le syndicat des copropriétaires. 

La SAM CAISSE REGIONALE DES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERANNEE ne démontre pas, par ailleurs, que ce modèle PNO-2 des conditions générales, ont été communiquées à son assuré. 

Dès lors, la clause d’exclusion dont la SAM CAISSE REGIONALE DES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERANNEE se prévaut n’est pas opposable à la SCI PICAV, tiers au contrat d’assurance.

En revanche, ainsi qu’il a été rappelé les conditions particulières, qui elles sont opposables, mentionnent également que sont garanties les fuites accidentelles. 

Selon une définition générique, est accidentel ce qui est l’effet du hasard, qui n’est pas prévu, qui est fortuit. 

La SAM CAISSE REGIONALE DES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERANNEE soutient que le défaut d’entretien des canalisations était tel que les fuites ne peuvent être regardées comme accidentelles. 

Il résulte du rapport d’expertise du 05 juillet 2022 que : 
- les fuites de la canalisation des eaux usées ont été découvertes au début de l’année 2017 ; 
- ces fuites ont été réparées en 2020, l’expert soulignant, en page 50, que les fuites ayant été repérées juste avant l’assemblée générale de 2017, les travaux n’ont pu y être présentés, ni votés et qu’ils ont été suspendus en raison des opérations d’expertise judiciaire ; 
- en réponse à un dire de la SAM CAISSE REGIONALE DES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERANNE, l’expert indique que « cette descente présentait effectivement un défaut d’entretien par le SDC depuis plusieurs années ». 

Néanmoins, aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que le syndicat des copropriétaires avait été préalablement informé de l’existence de fuites en provenance de cette canalisation et de la nécessité d’y remédier, ni qu’il a volontairement tardé à les réparer eu égard d’une part, à la tenue des opérations d’expertises elles-mêmes et d’autre part, au fait qu’entre 2017 et 2020 trois syndics se sont succédés. 

Par ailleurs, le fait que la canalisation des eaux usées en question soit également la canalisation des eaux pluviales alors que le règlement du service d’assainissement de la Seine-Saint-Denis prévoit que ces canalisations doivent être distinctes ne constitue pas en soi un désordre, mais une non-conformité, qualification juridique qui ne relève pas de la compétence de l’expert judiciaire.

Au surplus, il n’est démontré ni par l’expert judiciaire, ni par la SAM CAISSE REGIONALE DES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERANNEE qu’il incombait à ce titre au syndicat des copropriétaires une obligation de mise en conformité, laquelle au demeurant ne saurait constituer un défaut d’entretien, ce d’autant plus que l’expert judiciaire ne relève à aucun moment que les fuites sur la canalisation sont dues au fait qu’il s’agit d’une colonne unique, de sorte qu’aucun lien de causalité n’est établi entre cette non-conformité et les dommages subis par la SCI PICAV. 
Dans ces conditions, il n’est pas établi que les fuites de la canalisation des eaux usées résultent d’un défaut d’entretien de la part du syndicat des copropriétaire et par suite, il s’agit d’une fuite accidentelle. 

Ainsi, la SAM CAISSE REGIONALE DES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERANNEE doit sa garantie à son assuré en application de la police. 

En conséquence, la SCI PICAV, tiers lésé est fondé à se prévaloir de l’action directe à l’égard de la SAM CAISSE REGIONALE DES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERANNEE sur le fondement de l’article L.124-3 du code des assurances et L.241-1 du code des assurances.

Sur la demande de réparation des préjudices 

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l'origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l'intégralité de ces préjudices. 


En application de l'article 1202 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée, sauf solidarité de plein droit prévue par la loi. Toutefois, chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n'affecte pas l'étendue de leurs obligations envers la partie lésée ; ils sont tenus d'une obligation in solidum à son égard. 

Les installations privatives de Madame [T], de Monsieur [X] et de Madame [O] dite [L] ainsi que la canalisation des eaux usées et pluviales, parties communes, ayant contribué ensemble, par leur action conjuguée, à la réalisation de l’entier préjudice subi par la SCI PICAV, une condamnation in solidum devra être prononcée. 

Sur le préjudice matériel 

La SCI PICAV réclame : 
- la somme de 9.500 € au titre des travaux de reprise de son appartement ; 
- la somme de 4.294 € au titre du remboursement de la taxe foncière ; 
- la somme de 2.824,38 € au titre des frais de location d’une porte blindée. 

Aux termes de son rapport du 05 juillet 2022 l’expert judiciaire évalue les travaux de reprise des désordres affectant l’appartement de la SCI PICAV à la somme de 9.500 € sur la base du devis n°20-0312 émis le 18 juin 2020 par la société BY LODI, lequel est aujourd’hui versé aux débats. 

L’expert souligne que ce devis d’un montant de 55.468,11 € TTC est relatif à la rénovation de l’intégralité de l’appartement et qu’il a procédé à la déduction de tous les travaux qui n’étaient pas en lien avec la réparation des dégâts des eaux, pour ne retenir que les travaux de reconstitution des cloisons, les plâtres et les peintures dans la salle à manger, la cuisine, les toilettes et le séjour. 

Aucune des parties ne produit d’élément permettant de remettre en question cette évaluation de l’expert judiciaire. 

En revanche, la taxe foncière est une obligation légale qui est le pendant de la qualité de propriétaire de la SCI PICAV peu important que le bien soit occupé ou non, de sorte que le paiement de la taxe foncière ne saurait être constitutif d’un préjudice et par voie de conséquence, la SCI PICAV sera déboutée de ses demandes à ce titre. 

Par ailleurs, alors qu’au jour de son acquisition l’appartement de la SCI PICAV était inoccupé, en mauvais état, déjà affecté d’un dégât des eaux et que plusieurs copropriétaires attestent que d’autres appartements ont fait l’objet de tentatives d’occupations illégales, la location d’une porte blindée n’apparaît pas être une conséquence directe et certaine des dégâts des eaux subis et par voie de conséquence, la SCI PICAV sera déboutée de ses demandes à ce titre. 

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la SAM CAISSE REGIONALE DES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERANNEE, Madame [B] [T] et Madame [Z] [O] dite [L] à payer à la SCI PICAV la somme de 9.500 € au titre du coût des travaux de reprise des désordres. 

Cette somme sera d’une part, actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 05 juillet 2022, date de l’expertise, jusqu’à la date de la présente décision et d’autre part, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil. 



Sur le préjudice de jouissance 

Au titre d'un préjudice de jouissance, la SCI PICAV sollicite la somme de 79.800 € à compter du 1er juillet 2015, date d’acquisition de l’appartement, et jusqu’au 5 juillet 2022, date du rapport d’expertise judiciaire, soit une période de 84 mois, correspondant à une perte locative mensuel de 950 €. 

Il résulte du rapport d’expertise du 05 juillet 2022, que l’ampleur des dégradations des enduits et des peintures liées aux dégâts des eaux rend l’appartement de la SCI PICAV impropre à sa destinati