Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [N] [J] [F]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/07471 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SAL

N° MINUTE : 4







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 janvier 2025


DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] “
[Adresse 1]

représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [J] [F], 
[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 janvier 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier


Décision du 03 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07471 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SAL

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 22 juillet 2021, la SA RIVP a donné à bail à Monsieur [N] [J] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 414,28 euros, outre une provision sur charges de 75 euros. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SA RIVP a fait signifier à Monsieur [N] [J] [F] par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024 un commandement de payer la somme de 1457,05 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, au 19 avril 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, la SA RIVP a fait assigner Monsieur [N] [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; 
- ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [J] [F] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; 
- condamner Monsieur [N] [J] [F] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 24 juillet 2024, soit la somme de 1828,41 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux ; 
- condamner Monsieur [N] [J] [F] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

A l’audience du 5 novembre 2024, la SA RIVP, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l'arriéré de loyers à la baisse à la somme de 1728,41 euros, a demandé au profit du locataire absent la suspension des effets de la clause résolutoire et a donné son accord pour que des délais de paiement lui soient octroyés d’office, le paiement intégral du loyer courant ayant été repris avant l’audience.

Monsieur [N] [J] [F] bien que régulièrement assigné à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 3 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 25 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 30 juillet 2024. 

En conséquence, l’action introduite par la SA RIVP est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail conclu le 22 juillet 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 avril 2024, pour la somme en principal de 1457,05 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l'article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délais applicables en l’espèce, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juin 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. 

Sur le montant de la provision au titre de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [J] [F] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA RIVP produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [N] [J] [F] restait devoir la somme de 1728,41 euros à la date du 29 octobre 2024, échéance du mois septembre 2024 incluse.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [J] [F], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 1728,41 euros arrêtée au 29 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1457,05 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Monsieur [N] [J] [F] sera également condamné au paiement à compter du 29 octobre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, malgré l’absence de Monsieur [N] [J] [F] à l’audience, la SA RIVP demande au profit de son locataire la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délais de paiement. Monsieur [N] [J] [F] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Monsieur [N] [J] [F] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [J] [F] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

L'équité commande de ne le condamner à aucune somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juillet 2021 entre la SA RIVP et Monsieur [N] [J] [F], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 24 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [J] [F] à payer à la SA RIVP à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 29 octobre 2024, échéance du mois septembre 2024 incluse, la somme de 1728,41 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 sur la somme de 1457,05 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [N] [J] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 35 mensualités d'un montant d'au moins 48 euros et une 36 mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; 

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

DÉCIDONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, ou du loyer à son terme à compter de l’audience :
- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- Monsieur [N] [J] [F] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
- Monsieur [N] [J] [F] sera tenue au paiement d'une provision au titre de l’indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 29 octobre 2024 ; 
- qu'à défaut pour Monsieur [N] [J] [F] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
- que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETONS le surplus des demandes ; 

DÉBOUTONS la SA RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [J] [F] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 3 janvier 2025 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier, La juge des contentieux de la protection