Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/56698 - N° Portalis 352J-W-B7I-C52XQ

N° : 2

Assignation du :
24 Septembre 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 janvier 2025



par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier. 
DEMANDEURS

Monsieur [P] [K]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Madame [G] [X]
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentés par Maître David SAIDON de la SELEURL David Saidon Avocat, avocats au barreau de PARIS - #C0630



DEFENDERESSE

S.A.S. MAISON HUGON-JEANNIN
[Adresse 4]
[Localité 6]

non représentée










DÉBATS

A l’audience du 06 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,


EXPOSE DU LITIGE 

Aux termes d'un acte authentique du 4 mars 2019, Monsieur [P] [K] et Madame [G] [X] ont donné à bail à la S.A.R.L. MAS CREATIONS, aux droits de laquelle vient la S.A.S. MAISON HUGON-JEANNIN, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 8 400 euros charges comprises, payable mensuellement. 

Faisant valoir le défaut de paiement de loyers, le bailleur a délivré à la S.A.S. MAISON HUGON-JEANNIN par acte extrajudiciaire du 13 août 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 4 500 euros au titre des loyers échus à cette date, mois de juillet 2024 inclus, outre le coût du commandement. 

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, les bailleurs ont, par exploit délivré le 24 septembre 2024, fait citer la S.A.S. MAISON HUGON-JEANNIN devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
«- Dire et juger recevable et bien fondés les demandes de M.onsieur [P] [K] et Madame [G] [X], 
En conséquence : 
- Dire et juger acquise aux torts exclusifs de la S.A.S. MAISON HUGON-JEANNIN la clause résolutoire insérée dans le bail, et ce à compter du 14 septembre 2024, au titre du non-paiement des loyers et charges ; 
A titre subsidiaire : 
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail, 
En tout état de cause : 
- Ordonner en conséquence son expulsion des locaux qu’elle occupe situés au [Adresse 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce en la forme ordinaire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; 
- Dire et juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l’expulsion seront séquestrés dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le président de désigner et, aux frais, risques et périls du défendeur et en garantie des sommes dues ; 
- Dire et juger qu’à défaut d’avoir libéré le local et remis aux demandeurs les clés, il y sera contraint sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et ce, à compter du 8ème jour suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ; 
- Condamner solidairement, par provision, la S.A.S. MAISON HUGON-JEANNIN, locataire, à payer à Monsieur [P] [K] et Madame [G] [X] la somme de 6 000 euros, décompte arrêté au 12 septembre 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, correspondant au montant des loyers et charges arriérés, à parfaire au jour de la décision à intervenir ; 
- Condamner la S.A.S. MAISON HUGON-JEANNIN, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 14 septembre 2024, et ce, jusqu’à la libération complète et effective desdits locaux ; 
- Juger la procédure opposable aux créanciers inscrits, 
- Condamner la S.A.S. MAISON HUGON-JEANNIN au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner la S.A.S. MAISON HUGON-JEANNIN aux entiers dépens, en ce compris le cout de la délivrance du commandement de payer (158,49 euros), des frais de signification par huissier de l’assignation et de l’ordonnance à intervenir ainsi que des éventuels frais d’exécution. ».

A l’audience du 6 décembre 2024, les requérants maintiennent les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. La défenderesse, régulièrement citée à l’étude, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. 

Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes aux fins de dire et juger, formulées dans les écritures de la défenderesse et non reprises in extenso dans l’exposé du litige, ne revêtent pas les caractéristiques de la demande au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci. 

Sur l'absence de constitution de la défenderesse

Assignée régulièrement, la société MAISON HUGON-JEANNIN n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.




La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure.

En l’espèce, l’article du contrat de bail relatif à la clause résolutoire stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. 
Le commandement du 13 août 2024 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comporte en annexe un décompte de sommes dues. 
La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, le 20 février 2024.

Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation

En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée. 
Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 14 septembre 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. 
Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif des preneurs par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant contractuel, non sérieusement contestable du loyer, augmenté de taxes et charges, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois d’octobre 2024, charges comprises, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu'à libération des lieux. 

Sur les demandes de provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il résulte du décompte actualisé que la créance n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 6 000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024 inclus, et au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée, cette somme étant assortie d’intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024, date du commandement, sur la somme de 4 500 euros, et à compter du 24 septembre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement du 13 août 2024 et de l’assignation du 24 septembre 2024, sans qu’il y ait lieu d’y inclure les dépens à venir. 
Il n'apparaît pas inéquitable en outre de la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 14 septembre 2024,

Ordonnons l’expulsion de la S.A.S. MAISON HUGON-JEANNIN et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 4] à [Localité 6], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 

Condamnons la S.A.S. MAISON HUGON-JEANNIN à payer à la Monsieur [P] [K] et Madame [G] [X] une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, charges et taxes comprises, à compter du 20 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Condamnons la S.A.S. MAISON HUGON-JEANNIN à payer à la Monsieur [P] [K] et Madame [G] [X] , à titre provisionnel, une somme de 6 000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024 inclus, cette somme étant assortie d’intérêts au taux légal compter du 13 août 2024 sur la somme de 4 500 euros, et à compter du 24 septembre 2024 pour le surplus,

Condamnons la S.A.S. MAISON HUGON-JEANNIN à payer à la Monsieur [P] [K] et Madame [G] [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la S.A.S. MAISON HUGON-JEANNIN aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 13 août 2024 et de l’assignation du 24 septembre 2024, sans qu’il y ait lieu d’y inclure les dépens à venir ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.


Fait à Paris le 03 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,





Estelle FRANTZ Cristina APETROAIE