Tribunal Judiciaire · JEX MOBILIER — 2 octobre 2024

MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 24/03302 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TEC4
AFFAIRE : [N] [W] / S.A. IN LI SUD OUEST
NAC: 78M

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

LE JUGE DE L'EXECUTION

JUGEMENT DU 02 OCTOBRE 2024





PRESIDENT : Sophie SELOSSE, Vice-Président 

GREFFIER : Emma JOUCLA, Greffier, lors de l’audience de plaidoirie et lors du prononcé


DEMANDEUR

M. [N] [W], 
demeurant [Adresse 4]

comparant



DEFENDERESSE

S.A. IN LI SUD OUEST, 
ayant élu domicile au cabinet de la SELARL LAGRANGE COURDESSES - [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine LAGRANGE de la SELARL D’AVOCATS LAGRANGE - COURDESSES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 125



HUISSIER POURSUIVANT :

[D] [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]



DEBATS Audience publique du 18 Septembre 2024

PROCEDURE : Articles L 213-5 et L 213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire, R 121-11 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

SAISINE : par Déclaration orale ou écrite formée au greffe de la juridiction du 25 Juin 2024
EXPOSE DU LITIGE 
Monsieur [N] [W] a pris à bail un logement auprès de la société IN’LI SUD OUEST le 22 juin 2020 pour un loyer de 650€ charges comprises. 
Monsieur [W] épousait Madame [R] [K], et le couple s’installait au domicile de Monsieur [W].
Il est tombé en arrérage de loyers à compter du mois de janvier 2022.
La société IN’LI SUD OUEST a assigné Monsieur et Madame [W] par-devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, lequel, par ordonnance du 20 septembre 2023, a notamment :
- constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient remplies,
- ordonné aux locataires désormais occupants sans droits ni titre, de libérer les lieux dans les quinze jours à compter de la décision, ainsi que toute personne présente de leur chef,
- autorisé qu’à défaut, il soit procédé à l’expulsion des locataires et de toute personne présente de leur chef avec recours à la force publique en cas de nécessité,
- condamné les locataires à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges actualisés, et ce mensuellement, jusqu’à libération des lieux,
- condamné les locataires au paiement de l’arriété locatif,
- suspendu les effets de la clause résolutoire au respect du moratoire prévu à compter du mois suivant et à raison de la somme de 250€ sur une période de 23 mois, somme à régler mensuellement et jusqu’à parfait apurement de la créance locative, 
- condamné les locataires à 300€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

La décision a été signifiée le 4 octobre 2023, mais le plan mis en place par le juge des contentieux de la protection n’était pas respecté, ni pour le paiement du loyer courant ni pour le paiement de la dette locative.
Un commandement de quitter les lieux était ainsi délivré après mise en demeure, le 3 mai 2024. 

Par voie de requête du 25 juin 2024, Monsieur [W] a attrait le propriétaire à l'audience du 18 septembre 2024 tenue par le juge de l'exécution de ce tribunal auprès de qui il sollicite de voir :
- Lui accorder un délai de 12 mois pour libérer l'immeuble occupé, 
- Lui accorder les plus larges délais de paiement de la dette locative.

Il faisait valoir la maladie psychiatrique dont il souffre et qui n’a été diagnostiquée que récemment, expliquant ses manquements en terme de loyers. Il soulignait également sa qualité de père de famille, l’aîné des enfants du couple étant en bas âge, et Madame [W] étant enceinte.
En réplique, la société IN’LI SUD OUEST invite le tribunal à constater que Monsieur et Madame [W] ne justifient ni de conditions de relogement anormales, ni avoir engagé de sérieuses démarches en vue de leur relogement.
Elle soulignait que la dette locative s’élevait à 11.185,69€, alors que le couple jouit de revenus plutôt confortables, et qu’aucune démarche en vue du relogement n’a été engagée.
En conséquence, la société bailleresse demande au Juge de l’exécution de qualifier Monsieur [W] de débiteur de mauvaise foi, de le débouter de toutes ses demandes, outre une condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

Le délibéré a été fixé au 2 octobre 2024.


MOTIVATION 

Sur la demande de délais pour quitter les lieux
L'article 2 de la déclaration des droits de l'Homme et du citoyen du 26 août 1789 proclame que « Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l'Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l'oppression ».
L'article 17 de la même déclaration affirme que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ».
L'article 1 du préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 « (...) réaffirme solennellement les droits et libertés de l'Homme et du citoyen consacrés par la déclaration des droits de 1789 et les principes fondamentaux reconnus par les lois de la République ».
Par décision n° 71-44 DC du 16 juillet 1971 dite « Liberté d'association », le Conseil constitutionnel a consacré la valeur constitutionnelle du préambule de la Constitution du 4 octobre 1958 lequel renvoie à celui de la Constitution du 27 octobre 1946 et à la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen du 26 août 1789. 
Par ailleurs, selon l'alinéa 1 de l'article 1 du protocole n° 1 à la convention européenne des droits de l'Homme, ratifiée par la France, « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ». 
Or, l'article 55 de la Constitution du 4 octobre 1958 prévoit que « Les traités ou accords régulièrement ratifiés ou approuvés ont, dès leur publication, une autorité supérieure à celle des lois, sous réserve, pour chaque accord ou traité, de son application par l'autre partie ».
L'article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales (CESDH) énonce que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.
Il ne peut y avoir ingérence d'une autorité publique dans l'exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu'elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l'ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d'autrui ».

L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose : “ Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

L'article L. 412-4 du même code précise que : “La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.” 
Enfin, si le juge judiciaire doit se livrer à un examen de proportionnalité des droits en présence, il n'en demeure pas moins que la Cour de Cassation estime que le droit de propriété à un caractère absolu : « Mais l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ; ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel a légalement justifié sa décision » (Cass., civ. 3ème, 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.119) contrairement à ce qui est allégué en demande.
Il résulte de la combinaison de ces textes qu'il appartient au juge, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine, de l'objectif de valeur constitutionnelle d'accès à un logement décent, du droit à la vie privée et familiale, au domicile, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d'établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l'occupant sans droit ni titre.
Il appartient ainsi au juge d’évaluer la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences dont l’occupant justifie en vue de son relogement.

En l'espèce, il ressort de l’analyse des pièces versées à l'instance que Monsieur et Madame [W] occupent irrégulièrement un logement appartenant à la société IN’LI SUD OUEST , la fin du bail ayant été fixée à la date du 15 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection. 
Ainsi, Monsieur et Madame [W] sont occupants sans droit ni titre depuis près de deux ans à ce jour.
Pour autant, le propriétaire leur a fait bénéficier de transactions préalables, et le juge des contentieux de la protection a mis en place un moratoire qui n’a jamais été respecté.
Ainsi, et malgré les problèmes de santé dont souffre Monsieur [W], la dette locative est à ce jour égale à 11.185,69€, quant la première mise en demeure était limitée à 1.292€.
Malgré ses revenus confortables en sa qualité d’ingénieur informatique, complétés par les revenus de son épouse, qui ne souffre d’aucune maladie, la dette n’a pas été apurée, bien au contraire.
Dès lors, la proposition du requérant de s'acquitter d'une indemnité d'occupation des lieux ne peut apparaître que de circonstance, d’autant que la Commission de surendettement a rejeté son dossier.

Par ailleurs, si les paiements ont récemment repris, aucune démarche en vue de reloger la famille n’est justifiée.
En outre, Monsieur et Madame [W] occupent sans droit ni titre un logement social qui pourrait être attribué à une famille qui a souscrit une demande régulière de logement social et qui répond aux critères d'attribution d'un tel bien de sorte que leur maintien dans les lieux depuis de nombreux mois porte atteinte non seulement de manière durable au droit de propriété du bailleur, mais également aux droits fondamentaux qui ont vocation à s’appliquer au même titre, et plus encore, à une famille qui occuperait régulièrement ce logement en respectant le contrat de bail.
Enfin, la date du délibéré ne permettra pas au bailleur d’obtenir l’expulsion de la famille avant le début de la trève hivernale, ainsi, Monsieur et Madame [W] bénéficient de fait d’un délai supplémentaire jusqu’au 31mars 2025 pour quitter les lieux.

En conséquence, et dans la mesure où il n'appartient pas au propriétaire, bien qu’opérateur en charge du logement social, quand bien même il s'agit d'une société, d’héberger à titre gratuit toute personne, y compris dans une situation économique préoccupante
Pour l'ensemble de ces motifs, le requérant sera débouté de sa demande de délai de grâce.

Sur les demandes de délais de paiement
L'article 9 de la loi du 27 juillet 2023 dispose que l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa du I, au début, le mot : « Toute » est remplacé par les mots : « Tout contrat de bail d'habitation contient une » et, après le mot : « garantie », sont insérés les mots : «. Cette clause » ;
2° Le III est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. » ;
3° A la première phrase du V, les mots : « même d'office » sont remplacés par les mots : « à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience » ;
4° La première phrase du premier alinéa du VII est remplacée par deux phrases ainsi rédigées : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. »
L’article 1343-5 du code civil dispose : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment”.
Le délai de vingt-quatre mois est porté à trente-six mois en matière locative.

L’article 510 du code de procédure civile dispose : “Sous réserve des alinéas suivants, le délai de grâce ne peut être accordé que par la décision dont il est destiné à différer l'exécution.
En cas d'urgence, la même faculté appartient au juge des référés.
Après signification d'un commandement ou d'un acte de saisie ou à compter de l'audience prévue par l’article R3252-17 du code du travail, selon le cas, le juge de l’exécution a compétence pour accorder un délai de grâce.
L’octroi du délai doit être motivé.”

Dans le cas d’espèce, la demande a déjà été formulée devant le juge des contentieux de la protection, lequel l’a accueillie.
Toutefois, et sans que des éléments nouveaux ne soient soumis au Juge de l’exécution, force est de constater que le moratoire prévu par le juge des contentieux de la protection n’a pas été respecté.
Ainsi, il n’est pas possible d’accorder de nouveaux délais de paiement au requérant.

Sur les demandes annexes
Au regard de la nature de l’affaire, de son contexte et de la disparité économique entre les parties, il n’y a pas lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Les demandeurs seront néanmoins tenus aux entiers dépens de l'instance.



PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [N] [W] de l’ensemble de ses demandes, 

REJETTE toute demande de condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE les dépens à la charge de Monsieur [W], 

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire. 

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution ; 


Ainsi jugé par Madame Sophie SÉLOSSE, Vice-Présidente en charge des fonctions de Juge de l’exécution, assistée de Madame Emma JOUCLA, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2024.



Le greffier Le Juge de l’exécution