Tribunal Judiciaire · Référés — 11 octobre 2024

N° RG 24/00836 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S3F3


MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 24/00836 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S3F3
NAC: 72D

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SCP CAMILLE ET ASSOCIES
à la SELAS D’AVOCATS ATCM
à la SCP RSG AVOCATS
à la SCP VINCENT-CHEZE





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 OCTOBRE 2024




DEMANDERESSE

SCI LA PRISARELLE, dont le siège social est sis [Adresse 7] - [Localité 2]

représentée par Maître Stéphane RUFF de la SCP RSG AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE




DÉFENDERESSES

Syndic. de copro. [Adresse 4] A [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 8]

représentée par Maître Isabelle DINGLI de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE


Syndic. de copro. [Adresse 5] à [Localité 8] représenté par son syndic la SARL SAINT-PIERRE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 8]

représentée par Maître Jannick CHEZE de la SCP VINCENT-CHEZE, avocats au barreau de TOULOUSE


SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 9] - [Localité 3]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE (postulant) et Maître Mathieu JACOB de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS (plaidant) 










COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 27 août 2024

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier



ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, délibéré initialement fixé au 27 septembre 2024 et prorogé au 04 octobre 2024 puis au 11 octobre 2024




FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Suivant les termes d’une assignation en date du 17 avril 2024 à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé, la partie requérante, en l’occurrence la SCI LA PRISARELLE, a saisi la juridiction des référés, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, au contradictoire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] A [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 8], du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 8] représenté par son syndic la SARL SAINT-PIERRE IMMOBILIER, et de la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE pour solliciter une expertise aux fins d’identification des travaux confortatifs à réaliser sur les copropriétés [Adresse 4] et [Adresse 5] pour que la société CARREFOUR PROXIMITE France effectue ses propres travaux d’aménagement pour exploiter les locaux loués et ce, sis [Adresse 4], [Localité 8] et [Adresse 5], [Localité 8].
La SCI demande en outre la condamnation de la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à lui payer 26 883,08 euros à titre de loyers et impayés avec intérêts légaux majorés à compter du 1er avril 2024, date du premier impayé. Par ailleurs, elle réclame encore la condamnation de CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à lui verser 7 816,81 euros et 1 286,81 euros au titre du loyer et provision pour charges courantes, et ce, avant le 5 de chaque mois, sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours suivant mise en demeure infructueuse.


La SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE estime la demande irrecevable et sans motif légitime. Elle en réclame le rejet.Reconventionnellement, elle réclame injonction aux Syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] et [Adresse 5], in solidum, à la garantir et relever indemne de toute condamnation à provision.
En tout état de cause, condamner la demanderesse les deux Syndicats des copropriétaires in solidum à lui verser 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,


Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] A [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 8], réclame rejet de la demande d’expertise et 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, il formule des réserves et protestations et souhaite une mission différente.
Concernant les demandes de CARREFOUR PROXIMITE, il réclame aussi le rejet et subsidiairement, souhaite qu’il lui soit accordé un délai de 6 mois pour réaliser les travaux préconisés par la Mairie et M [M]. Il rejette les demandes d’astreinte.



Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] représenté par son syndic la SARL SAINT-PIERRE IMMOBILIER, demande débouté des prétentions de la demanderesse et de la société CARREFOUR. Subsidiairement, il souhaite que des chefs de missions soient retirés. Très subsidiairement, si une astreinte devait être prononcée, il demande à ce qu’elle soit réduit à de plus justes proportions et à ce que 8 mois lui soient accordés pour réaliser les travaux. Il réclame de plus que la SCI LA PRISARELLE soit condamnée sous astreinte à laisser accès depuis son immeuble à la cave située sous l’escalier dont l’expert demande le renforcement au Syndicat des copropriétaires et à toutes entreprises concernées.
Il demande encore à ce que la SCI LA PRISARELLE et la société CARREFOUR soient condamnées à lui verser 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


SUR QUOI,

Sur la demande d’expertise, les travaux à entreprendre et l’accès à la cave :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que peuvent être ordonnées en référé toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s'assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l'établissement d'une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l'échec.

En l’espèce, le 30 novembre 2023, M. [M] a conclu que certains immeubles ([Adresse 4] et [Adresse 5] notamment), présentent des désordres structurels pouvant compromettre leur stabilité et solidité. Il a indiqué les travaux confortatifs de structure à faire dans les 6 mois, à défaut de quoi la Mairie serait obligée de rendre un arrêté de mise en sécurité. 

Ainsi sur l’immeuble du [Adresse 5], il convenait de procéder à un confortement par madriers et cerclages, révision de couverture pour stopper les infiltrations, reprise et traitement des fissures traversantes sur les murs de la cage d’escalier et renforcement de l’escalier bois.

Pour l’immeuble du [Adresse 4], l’expert reprend les préconisations de la Mairie de [Localité 8].

Par arrêté du 28 décembre 2023, la Mairie de [Localité 8] a mis en demeure le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], d’effectuer les travaux de :

-restauration des balcons et linteaux inquiétés,
-réfection de l’ensemble des planchers détériorés,
-diagnostic structurel avec sondages destructifs pour déterminer la méthodologie des reprises de mur,
-mise en place d’un système divers et réfection des conduites selon les préconisations du bureau d’études, dans un délai de 18 mois.

Dans son rapport, l’expert conclut qu’au regard de l’état actuel des immeubles environnants, il est indispensable que l’ensemble des travaux sus-décrits soient réalisés avant les travaux d’aménagement de CARREFOUR PROXIMITE. L’expert précise même qu’il pourra faire des visites complémentaires pour constater les désordres affectant les immeubles concernés lors de la réalisation des travaux d’aménagement du local et de préconiser en cas d’urgence constatée, des travaux de confortement pour préserver la solidité et leur stabilité. Bien sûr, ces recommandations ne se substituent pas aux contrôles techniques incombant aux intervenants à l’acte de construire.

Le coût des travaux de confortement a été évalué à 50 000 euros pour l’immeuble situé [Adresse 5] et 200 000 euros pour celui sis[Adresse 4].


- S’il est effectivement à constater que les travaux n’ont pas été entrepris (en dehors des confortatifs urgents) dans les délais requis, il résulte des pièces produites par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] qu’une assemblée générale s’est tenue le 18 avril 2024, a bien voté les travaux, rappelé leur chiffrage et autorisé le syndic à financer ces travaux , et à utiliser les budgets travaux puis procéder aux appels de fonds. L’assemblée générale retient un devis de 231 629,71 euros qui s’inscrit en substance dans le chiffrage de l’expert, pour des travaux dont le démarrage est prévu en septembre 2024. L’architecte prévoyait le 8 juillet 2024.
Un architecte : M. [L] a également été missionné et ses honoraires ont déjà été votés par l’assemblée générale.

Le devis ALVES retenu, se situe non seulement dans l’évaluation financière faite par l’expert mais, manifestement, reprend l’ensemble des postes énumérés par la Mairie et l’expert. Concernant le diagnostic structurel, dans le courrier du 11 novembre 2023, le syndic confirme que le diagnostic structurel du bâtiment sera réalisé dans les prochaines semaines pour déterminer la meilleure façon d’opérer. Le Syndicat des copropriétaires présente une facture de BET STRUCTURAL du 3 juillet 2023
 relative à une étude de phase diagnostic/exécution structure plancher bas et haut.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé expertise concernant cet immeuble. Les travaux doivent toutefois être entrepris au plus vite puisqu’il résulte de lourdes conséquences dans l’absence de leur réalisation.

Il sera donné un délai de 6 mois (à compter du mois de septembre 2024, date à laquelle il est dit que les travaux devaient débuter) pour réaliser et achever ces travaux. Au demeurant, l’expert prévoyait 5 mois. Passé ce délai de 6 mois, une astreinte pourrait être ordonnée sur saisine du juge. Il est toutefois prématuré de la prévoir d’ores et déjà au vu des diligences accomplies par le Syndicat des copropriétaires.


- Concernant le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], ce dernier a fait réaliser un diagnostic sur la nature des fissures en cages d’escalier par AROBAT qui conclut le 13 mai 2024, que les zones de fissures restent dans le domaine du second oeuvre non structurel. Ces constats n’ont toutefois été réalisés qu’à partir de deux sondages comme il est précisément signalé dans le rapport.

Un autre bureau de structure, sur la base d’un diagnostic purement visuel conclut que les fissures de la cage d’escalier ne sont pas structurelles. Il précise toutefois l’existence de bois dégradés et d’une toiture dégradée.

Là encore, le procès verbal d’assemblée générale du 4 juin 2024 permet de constater que des travaux de réfection de toiture pour 30 387 euros ont été votés.

Le syndic ayant participé aux opérations d’expertise judiciaire n’est plus le même ce jour, de sorte qu’un retard en est nécessairement résulté.

Les préconisations contradictoires (le premier syndic était bien convoqué) de l’expert judiciaire sont claires et il indique expressément que la reprise et le traitement des fissures structurelles traversantes sur les murs de cages d’escalier doivent être entrepris avant la réalisation des travaux prévus par la société CARREFOUR PROXIMITE.

Le constat visuel et les conclusions des plus prudentes sur la base de deux sondages réalisés par les bureaux techniques mandatés par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], ne sont pas suffisants pour remettre en question les préconisations d’une expertise judiciaire.

Aussi, si cet immeuble ne fait pas l’objet d’un arrêté de mise en sécurité, il reste que la non accomplissement d’une partie des travaux cause un préjudice notamment financier non seulement à CARREFOUR PROXIMITE qui ne peut pas débuter ses travaux et à la SCI demanderesse, mais fait aussi courir un risque grave pour les propriétaires de cet immeuble au vu des travaux à entreprendre.

Aussi, sur les seuls points afférents à la reprise et au traitement des fissures traversantes sur les murs de la cage d’escalier, et le renforcement de l’escalier bois, il sera enjoint au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de procéder au plus vite à ces travaux dans un délai de 7 mois maximum à compter de la présente décision. Si ces travaux ne sont pas débutés dans les 4 mois qui suivront la signification de l’ordonnance, une astreinte de 1000 euros par semaine de retard pour travaux non débutés commencera à courir.




Une expertise de type celle prévue à l’article 145 du code de procédure civile n’est donc pas nécessaire.

-Concernant la réclamation visant à ce que la SCI LA PRISARELLE soit condamnée sous astreinte à laisser accès depuis son immeuble à la cave située sous l’escalier dont l’expert demande le renforcement, la SCI ne démontre pas expressément à travers les pièces telles que fournies en l’état que la cave dont s’agit ne lui appartient pas.
Il convient de faire droit à la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sur ce point.


Sur la demande de provisions pour loyers et charges :

Le bail liant la SCI à CARREFOUR PROXIMITE prévoit que le preneur obtienne un permis de construire pour effectuer des travaux à ses frais. Une grande partie de l’objet de l’enseigne porte sur de la vente d’alimentaire qui appelle des amènagements spécifiques.

La procédure de référé préventif en suivant du permis de construire avait pour objet de vérifier le retentissement éventeul des travaux sur les propriétés avoisinantes.

A cet égard, l’expert judiciaire est claire et affirme que les travaux à entreprendre ne pourront l’être que si les immeubles des [Adresse 4] et [Adresse 5] notamment procèdent eux mêmes à des travaux confortatifs notamment sur leurs propres immeubles. Il est conclu que des risques d’atteinte à leur solidité existent. Les travaux étaient évalués à 5 mois et la mairie a même pris un arrêté de mise en sécurité pour un des deux immeubles.

Il apparaît que la SCI a dans un premier temps précisé qu’elle ne s’opposerait pas à une suspension des loyers sur une durée déterminée (une année) dans l’attente des travaux à réaliser par les copropriétés voisines.

Du retard dans les travaux a été pris comme précisé antérieurement.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a pris des dispositions qui permettent de penser que ces travaux sont en cours d’exécution. 
Pour le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], qui semble contester une partie des préconisations de reprise faites par l’expert judiciaire, une astreinte vient assortir l’injonction de faire les travaux.

La société CARREFOUR PROXIMITE n’a pas entrepris d’action à l’encontre des copropriétés voisinnes alors même que des conséquences financières sont en jeu pour le bailleur comme pour le preneur, mais le contexte particulier de la situation rend l’obligation dont se prévaut la SCI, sérieusement contestable surtout si les locaux soumis à bail ne peuvent pas être affectés à l’usage auquel ils sont destinés.

Aussi et pour l’heure, l’ensemble des demandes provisionnelles afférentes aux loyers et charges sera rejeté.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens seront mis à charge de la SCI PRISARELLE.

En revanche, au vu du contexte particulier de l’affaire, il n’y a pas lieu à condamnation à article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, Carole LOUIS, Vice-Président, statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort et exécutoire par provision,

VU l’article 145 du code de procédure civile,

VU les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé expertise, 

Condamnons le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] A [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 8] à poursuivre et achever les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans un délai de 6 mois à compter du mois du 25 septembre 2024,

Disons n’y avoir lieu à assortir la condamnation d’astreinte,

Condamnons le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] représenté par son syndic la SARL SAINT-PIERRE IMMOBILIER, à achever les travaux de toiture et achever l’ensemble des autres travaux listés par l’expert judiciaire (notamment reprise et traitement des fissures traversantes sur les murs de la cage d’escalier, renforcement de l’escalier bois) dans un délai de 7 mois maximum à compter de la présente décision,

Ordonnons que les travaux de reprise et traitement des fissures traversantes sur les murs de la cage d’escalier, renforcement de l’escalier bois, soient débutés dans les 4 mois qui suivront la signification de l’ordonnance, et disons que passé ce délai une astreinte de 1000 euros par semaine de retard pour travaux non débutés commencera à courir sur une période de 5 mois,

Disons que le juge de l’exécution est compétent pour liquider l’astreinte, 

Disons que la SCI PRISARELLE devra laisser accès libre pour les travaux au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et à toutes entreprises en charge de ces travaux depuis son immeuble à la cave située sous l’escalier (pour travaux de renforcement),

Rejetons les demandes provisionnelles en loyers et charges formulées par la SCI LA PRISARELLE,

Rejetons les demandes en condamnation d’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la SCI LA PRISARELLE aux dépens de l’instance, 


Ainsi rendu les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du président et du greffier.

Le Greffier, Le Président