Tribunal Judiciaire · Référés — 8 octobre 2024

N° RG 24/02682 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S66D


MINUTE N° : 24/
DOSSIER N° : N° RG 24/02682 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S66D
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SELARL MONTARRY-MAUREL-FIORENTINI AVOCATS ASSOCIES



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 08 OCTOBRE 2024




DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ROSERAIE JOLIMONT, sise [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIERE IMMOBILIERE TRANSACTION, dite FIT GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MONTARRY-MAUREL-FIORENTINI AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSE

Mme [K] [C], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 Septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, 

EXPOSE DU LITIGE


Madame [K] [C] est propriétaire des lots 228 et 1246, dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé la résidence ROSERAIE JOLIMONT, sise [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ROSERAIE JOLIMONT, sise [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIERE IMMOBILIERE TRANSACTION, dite FIT GESTION, a assigné Mme [K] [C] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de la voir être condamnée au paiement des arriérés de charges de copropriétés.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 10 septembre 2024.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ROSERAIE JOLIMONT, sise [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIERE IMMOBILIERE TRANSACTION, dite FIT GESTION, demandait à la présente juridiction dans son assignation, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1065 :

- de condamner Mme [K] [C] à lui payer la somme de 3.770,50 euros, au titre des charges de copropriété impayées échues et 3.306,36 euros au titre des charges exigibles à échoir récupérables,
- de condamner Mme [K] [C] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée
- de condamner Mme [K] [C] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Lors de l'audience, il est admis que Mme [K] [C] a procédé à plusieurs paiements avant l'audience, lesquels ont contribué à faire diminuer la dette. Celle-ci pourrait avoir été réduite à la somme de 638,87 euros sur les charges de copropriété échues, sans toutefois que toutes les imputations aient été tracées dans un décompte actualisé.

De son côté, Mme [K] [C] a comparu.

Elle ne nie pas son statut de débitrice, mais elle déplore de ne pas être destinataire des décomptes de charges et des informations importantes. Elle demande à la présente juridiction de lui accorder des délais de paiement afin de pouvoir rembourser sa dette sur 4 mois.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

Une note en délibéré a été ordonnée afin que soit transmis un décompte de charges actualisées qui inclut les versements opérés récemment par Mme [K] [C].

L'affaire a été mise en délibéré au 01 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur les charges de copropriété échues

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) "

L'article 1353 du code civil dispose : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". 

En l'espèce, il est constant que Mme [K] [C] est propriétaire des lots 228 et 1246 dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé la résidence ROSERAIE JOLIMONT, sise [Adresse 2] à [Localité 3]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du dernier décompte transmis arrêté au 13 mai 2024 (appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus) que Mme [K] [C] restait à cette date redevable de la somme de 3.770,50 euros d'arriérés de charges de copropriété.

En l'absence de transmission d'un décompte actualisé au jour de l'audience qui prenne en compte les versements effectués, la présente juridiction n'est pas en capacité de fixer une dette qui soit la plus fidèle à la situation telle qu'elle se présente en septembre 2024.

Il convient d'expurger de ce montant les frais de commissaire de justice (pour 139,43) euros) et de commandement de payer (pour 216 euros) qui relèvent strictement des dépens de l'instance et des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Mme [K] [C]. En vertu des dispositions de l'article 1353 du code civil, il pèse désormais sur elle la preuve d'avoir à démontrer qu'elle s'est bien acquittée du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. Lors de l'audience, la partie demanderesse ne conteste pas cette dette, tant dans son principe, que dans son montant. Elle explique avoir procédé à des paiements récents sans pour autant en apporter la preuve.

Il en résulte que Mme [K] [C] était donc redevable de la somme de 3.415,07 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêté au 13 mai 2024 (appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus et déduction à faire des versements ultérieurs qui seraient venus s'imputer au crédit de la partie défenderesse.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 avril 2024, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.


* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale (…). "

L'article 19-2 de ce même texte énonce : " A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ".

En vertu de ces textes, les charges et les provisions non encore échues, mais approuvés pour les exercices 2024 et 2025 ont été soumises, par lettres de mise en demeure et commandement de payer, au copropriétaire défaillant. En l'absence de versement par Madame [K] [C] dans un délai de trente jours à compter de la délivrance du commandement de payer du 26 octobre 2023, ces sommes à échoir sont désormais devenues exigibles, en vertu des textes précités.

Mme [K] [C] sera donc également condamnée au paiement de la somme 3.306,36 euros détaillée ainsi :

- reconstitution des avances constituant la réserve (pour 142,92 euros),
- provisions non encore exigibles dans le budget prévisionnel (du 3ème trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025 inclus, soit 5 x 593,38 euros = 2.966,90 euros),
- provisions non encore exigibles hors budget prévisionnel (du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus, soit 2 x 15,62 euros = 31,24 euros),
- cotisations fonds travaux hors encore exigibles (du 3ème trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025 inclus, soit 5 x 33,06 euros = 165,30 euros).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


* Sur les délais de grâce

L'article 1343-5 du code civil dispose : " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (...) ".

Mme [K] [C] sollicite d'être autorisée à échelonner sa dette. Elle explique avoir connu des difficultés financière et il est constant qu'elle a été en mesure de procéder à des versements conséquents dernièrement.

Compte tenu de cette situation, des délais de grâce seront accordés à Mme [K] [C] selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.


* Sur la demande de dommages-intérêts

L'article 1240 du code civil prévoit : " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence ROSERAIE JOLIMONT allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice constante du copropriétaire et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts pour procédure abusive qu'à la condition d'avoir commis une faute ayant fait dégénérer en abus l'exercice de son droit d'agir en justice.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence ROSERAIE JOLIMONT ne démontre pas que Madame [K] [C] ait commis un comportement fautif ou une erreur grossière équipollente au dol, avec l'intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de la copropriété, en s'abstenant de régler les charges de copropriété qui lui incombe.

Au surplus, le retard de paiement des charges de copropriété est déjà compensé par l'octroi d'intérêts moratoires qui courent sur la somme principale.

Il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.


* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

Partie succombante en ce qu'elle n'a pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Madame [K] [C] sera tenue aux entiers dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer (pour 139,43 euros).


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). "

L'équité commande de condamner Madame [K] [C] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires ROSERAIE JOLIMONT, pris en la personne de son syndic la société FIT GESTION.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.


PAR CES MOTIFS,


Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, publiquement, par mise à disposition au greffe et susceptible d'appel dans les conditions prévues à l'article 481-1 du code de procédure civile :

CONDAMNE en deniers ou quittances Mme [K] [C] à verser au syndicat des copropriétaires ROSERAIE JOLIMONT, pris en la personne de son syndic la société FIT GESTION, la somme de 3.415,07 euros (TROIS MILLE QUATRE CENT QUINZE EUROS et SEPT CENTIMES) au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêté au 13 mai 2024 (appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus, et déduction à faire des versements ultérieurs qui seraient venus s'imputer au crédit de la partie défenderesse, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 avril 2024 ;

CONDAMNE en deniers ou quittances Mme [K] [C] à verser au syndicat des copropriétaires ROSERAIE JOLIMONT, pris en la personne de son syndic la société FIT GESTION, la somme de 3.306,36 euros (TROIS MILLE TROIS CENT SIX EUROS et TRENTE SIX CENTIMES) au titre des charges et provisions exigibles à échoir jusqu'au 3ème trimestre 2025 inclus, déduction à faire des versements ultérieurs qui seraient venus s'imputer au crédit de la partie défenderesse, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 octobre 2024 ;

AUTORISE Mme [K] [C] à s'acquitter de ces dettes en VINGT TROIS MOIS selon les modalités suivantes ;

DIT que, sauf meilleur accord écrit et signé des parties, Mme [K] [C] versera, en plus des charges de copropriété courantes, une somme mensuelle minimale de 280 euros (DEUX CENT QUATRE VINGTS EUROS) payable avant le dernier jour de chaque mois, le premier paiement libératoire (provisionné et reçu par le créancier ou son mandataire) ayant lieu sauf meilleur accord des parties avant le 30 novembre 2024 à 24h00, l'intégralité du solde étant réglé, sauf meilleur accord des parties ou remboursement anticipé sans frais, avec la VINGT QUATRIEME et dernière échéance mensuelle ;

DIT qu'à défaut d'un seul règlement à son terme (c'est à dire à défaut de meilleur accord, le dernier jour de chaque mois avant vingt quatre heures) d'une seule échéance dont Madame [K] [C] devra savoir faire la preuve, le solde total de la dette redeviendra immédiatement exigible le jour suivant, sans autre formalité, mettant fin ainsi aux délais de grâce et aux suspensions légales ;

RAPPELLE que le présent jugement entraîne la suspension de toutes les éventuelles ou nouvelles procédures d'exécution engagées pour le recouvrement d'éventuelles sommes dues liées à ce titre exécutoire durant le cours des délais présentement octroyés ;

RAPPELLE également que toutes les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais fixés par la présente décision, sous réserve de respect du plan de remboursement judiciairement octroyé, ou d'un meilleur accord écrit et signé des parties ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires ROSERAIE JOLIMONT, pris en la personne de son syndic la société FIT GESTION de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [K] [C] à verser au syndicat des copropriétaires ROSERAIE JOLIMONT, pris en la personne de son syndic la société FIT GESTION une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE Madame [K] [C] aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais du commandement de payer (139,43 euros) ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 01 octobre 2024.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,