Tribunal Judiciaire · Référés — 15 octobre 2024

N° RG 23/04811 - N° Portalis DBX4-W-B7H-SNNQ


MINUTE N° : 24/
DOSSIER N° : N° RG 23/04811 - N° Portalis DBX4-W-B7H-SNNQ
NAC : 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SELARL DBA
à Me Guillaume KHONG



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2024



DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6] situé [Adresse 5] à [Localité 7]) pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL GRAND SUD IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE


DÉFENDEURS

SCI GENEVIEVE, représentée par Maître [L] [B], administrateur judiciaire domicilié [Adresse 4], en sa qualité d’administrateur provisoire de la société SCI GENEVIEVE, désigné à cet effet par ordonnance du Président du Tribunal Judicaire de Toulouse en date du 6 décembre 2023., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Guillaume KHONG, avocat au barreau de TOULOUSE

Maître [L] [B], en qualité de mandataire ad hoc de la SCI GENEVIEVE, suivant ordonnance sur requête du 6 décembre 2023, demeurant [Adresse 4]

défaillant


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 24 Septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, 


EXPOSE DU LITIGE


La SCI GENEVIEVE est propriétaire des lots de copropriété n° 12 et 21 dans un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété.

La société GRAND SUD IMMOBILIER est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023 enregistré sous le n° RG 23/04811, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6] situé [Adresse 5] à [Localité 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL GRAND SUD IMMOBILIER, a assigné la SCI GENEVIEVE devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de voir la SCI GENEVIEVE être condamnée au paiement des arriérés de charges de copropriété.

Le gérant de la SCI GENEVIEVE ayant été placé sous mesure de tutelle, par décision en date du 06 décembre 2023, Maître [L] [B] a été désigné mandataire ad hoc de la SCI GENEVIEVE.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023 enregistré sous le n° RG 23/05235, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6] situé [Adresse 5] à [Localité 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL GRAND SUD IMMOBILIER, a assigné Maître [L] [B], en qualité de mandataire ad hoc de la SCI GENEVIEVE devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins d'appel en cause.

Par jugement du 05 mars 2024, les affaires n° 23/04811 et 23/05235 ont été jointes sous le n° 23/04811.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 24 septembre 2024.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6] situé [Adresse 5] à [Localité 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL GRAND SUD IMMOBILIER, demande au président du tribunal judiciaire :

- de condamner la SCI GENEVIEVE au paiement à son profit, des sommes de 14.215,91 euros au titre des charges et provisions échues au 01 août 2024,

- de condamner la SCI GENEVIEVE au paiement à son profit de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

De son côté, la SCI GENEVIEVE, représentée par Maître [L] [B], mandataire ad hoc, demandait dans ses conclusions n°2 au président du tribunal judiciaire, de :

- principalement :
- déclarer irrecevable l'action diligentée par le syndicat des copropriétaires,
- subsidiairement :
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes à défaut de notification préalable d'une mise en demeure afférente à ladite période,
- condamner la SCI GENEVIEVE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] la somme de 6.997,07 euros ventilée comme mentionné au dispositif de ses conclusions,
- infiniment subsidiairement :
- condamner la SCI GENEVIEVE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] la somme de 12.008,54 euros ventilée comme mentionné au dispositif de ses conclusions,
- en tout état de cause :
- lui accorder un délai expirant le 31 mars 2025 pour pouvoir s'acquitter de sa dette à l'égard du syndicat des copropriétaires,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] à lui payer la somme de 2.300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance

Lors de l'audience et au vu des explications et du décompte actualisé, la SCI GENEVIEVE abandonne sa fin de non-recevoir et insiste sur sa demande de délais.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions modifiées oralement et à la note d'audience, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur les charges de copropriété échues

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) "

L'article 1353 du code civil dispose : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". 

En l'espèce, il est constant que la SCI GENEVIEVE est propriétaire des lots n° 12 et n°21 dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé la résidence [Adresse 2], sise [Adresse 5] à [Localité 7]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] possède déjà un titre exécutoire à l'encontre de la SCI GENEVIEVE en vertu d'un jugement du 18 octobre 2017 portant sur le paiement des charges de copropriété portant sur la somme de 3.322,77 euros, plus la somme de 410,20 euros, soit une somme globale de 3.732,97 euros, qu'il convient de retrancher du présent décompte actualisé.

Il procède de la lecture du dernier décompte transmis arrêté au 01 août 2024, (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus) que la SCI GENEVIEVE reste redevable de la somme de 14.215,51 euros d'arriérés de charges de copropriété.

La somme de 3.732,97 euros a déjà été expurgée de ce décompte. Il convient également de déduire de ce montant les frais de saisie immobilière (pour 447,61 euros le 01/10/2020) et la provision pour l'huissier de justice (pour 400 euros le 29/05/2018) qui relèvent strictement des dépens de la précédente instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de la SCI GENEVIEVE. En vertu des dispositions de l'article 1353 du code civil, il pèse désormais sur elle la preuve d'avoir à démontrer qu'elle s'est bien acquittée du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. Lors de l'audience, la partie défenderesse ne conteste pas cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que la SCI GENEVIEVE est donc redevable de la somme de 13.367,90 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêté au 01 août 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2024, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.


* Sur les délais de grâce

L'article 1343-5 du code civil dispose : " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ".

En l'espèce, la SCI GENEVIEVE sollicite d'être autorisée à différer le paiement de sa dette. Il est justifié que la SCI GENEVIEVE a connu des difficultés économiques en lien avec les difficultés de santé de son gérant.

Le mandataire judiciaire à la protection des majeurs du gérant de la SCI GENEVIEVE et la mandataire ad hoc essaient de chercher des solutions de financement. Une vente immobilière est prévue et est justifiée afin de dégager des liquidités. Il s'agit d'un projet de vente tangible dont il est justifié les nombreuses démarches de la part des mandataires.

Le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Toulouse a rendu une ordonnance en date du 07 mars 2024 aux fins d'autoriser la vente des biens immobiliers qui figurent dans le patrimoine de la SCI GENEVIEVE.

L'enjeu pour cette dernière est donc de vendre, d'affecter une partie du prix de vente à l'apurement complet de la dette de charges et ainsi d'éviter la saisie immobilière.

Compte tenu de cette " situation ", des délais de grâce seront accordés à la SCI GENEVIEVE selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.


* Sur les dépens de l'instance

L'article 696 du code de procédure civile dispose : " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

Partie succombante en ce qu'elle n'a pas pu s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, la SCI GENEVIEVE sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). "

L'équité commande de condamner la SCI GENEVIEVE à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER IMMOBILIERE.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

 
PAR CES MOTIFS,


M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI GENEVIEVE, représentée par Maître [L] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER IMMOBILIERE, la somme de 13.367,90 euros (TREIZE MILLE TROIS CENT SOIXANTE SEPT EUROS ET QUATRE VING DIX CENTIMES) au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêté au 01 août 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 juillet 2024 ;

AUTORISE la SCI GENEVIEVE à reporter le paiement de cette somme en principal en intérêts, et en frais irrépétibles et s'en acquitter intégralement dans un délai qui coure jusqu'au 31 mars 2025, sauf meilleur accord des parties ;

DIT qu'à défaut de paiement intégral de cette somme en principal, en intérêts et en frais irrépétibles au 01 avril 2025, le solde total de la dette redeviendra immédiatement exigible, sans autre formalité, mettant fin ainsi aux délais de grâce et aux suspensions légales ci-dessous ;

RAPPELLE que le présent jugement entraîne la suspension de toutes les éventuelles ou nouvelles procédures d'exécution engagées pour le recouvrement d'éventuelles sommes dues liées à ce titre exécutoire durant le cours des délais de report présentement octroyés ;

RAPELLE également que toutes les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais fixés par la présente décision, sous réserve de respect du report de remboursement judiciairement octroyé, ou d'un meilleur accord écrit et signé des parties ;

CONDAMNE la SCI GENEVIEVE, représentée par Maître [L] [B], à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER IMMOBILIERE une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE la SCI GENEVIEVE aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 15 octobre 2024.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,