Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES 

 N° RG 24/00865 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHWB

Minute : 24/ JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Maître Gladys LACOSTE de la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[C] [K]

SPChâteaudun
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

 DU 08 Octobre 2024 


DEMANDEUR :

Société HOMY - SOCIETE COOPERATIVE D’INTERET COLLECTIF ANCIENNEMENT “LE LOGEMENT DUNOIS”,
dont le siège social est sis 19 rue Henri Dunant - BP 80108 - 28205 CHATEAUDUN CEDEX
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 
représentée par la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187



D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [C] [K]
née le 20 Mars 2003 à NOGENT LE ROTROU (28400),
demeurant 2 place François de Tessan - 28200 CHÂTEAUDUN
non comparante, ni représentée



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Juin 2024 et mise en délibéré au 08 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *


















EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 24 juin 2021, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" a donné à bail à Madame [C] [K] un local à usage d’habitation situé au 2 Place François de Tessan 28200 CHATEAUDUN, pour un loyer mensuel de 234,54 € et 29,44 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" a fait signifier le 14 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 1577,76 € visant la clause résolutoire insérée au bail. 

la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" a ensuite fait assigner Madame [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Chartres pour demander sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire; 
- d'ordonner l’expulsion de Madame [C] [K] et de tous occupants de son chef et de ses biens, avec si besoin est le concours de la force publique ;
- de condamner cette dernière au paiement :
- de la somme de 1281,88 € avec les intérêts au taux légal ;
- d’une indemnité mensuelle d’occupation majorée à un mois et demie du montant du loyer et des charges jusqu'au jour de la libération effective du logement avec les intérêts au taux légal,
- d'une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- des dépens.

A l’audience du 04 juin 2024, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" - représenté par son conseil - reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 532,96€.

A l'appui de ses prétentions, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" fait valoir que Madame [C] [K] a repris le versement régulier du loyer courant avant la date de l'audience et que la dette locative a baissé. 

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude le 27 février 2024, Madame [C] [K] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, mais il n’apporte aucun élément, Madame [C] [K] ne s’étant pas présentée.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article L213-4-du Code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment « des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet.».

Selon l’article R213-9-7 du même code « dans les cas prévus aux articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens ».

S’agissant d’une action relative à un bail portant sur un bien situé à Châteaudun, le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres est compétent.


Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l'espèce.

Il est précisé que le bail est antérieur à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, et le commandement de payer est postérieure à la réforme mais vise le délai de deux mois de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la réforme.







I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dans sa version postérieure à par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 23 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

En conséquence, l’action est recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, le bail conclu le 24 juin 2021 contient une clause résolutoire (article :" VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 décembre 2023, pour la somme en principal de 1577,76 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 février 2024.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 14 février 2024.

- sur le montant de l’arriéré locatifs, 

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

En l'espèce, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" produit un décompte démontrant que Madame [C] [K] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 532,96€ à la date du mai 2024 inclus. 







- sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative" et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l'espèce, il est justifié du versement régulier du loyer courant avant l'audience, Madame [C] [K], non comparant, n'apporte par définition aucun élément concernant sa situation. En outre, le diagnostic social ne permet pas de connaître la situation réelle de Madame [C] [K], cependant la réduction importante de la dette locative entre l’assignation et l’audience, qui est ramenée à la somme de 532,96€, qui ressort du décompte produit par le bailleur social à l’audience démontre les possibilités de la locataire à respecter un échéancier et à apurer la dette. 

Il convient de lui accorder des délais, elle sera donc autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés au locataire, suspendus, sous condition du respect par ce dernier de ses propositions de règlement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, la demande d'expulsion, et les demandes subséquentes à une mesure d’expulsion deviennent sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que la locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la locataire sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d'office plein effet sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet. 

Dans cette hypothèse, la locataire sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges, il n’y a en effet pas lieu à majorée cette indemnité d’occupation.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Madame [C] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.




Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge chargée des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2021 entre la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" et Madame [C] [K] concernant le local à usage d’habitation situé au 2 Place François de Tessan 28200 CHATEAUDUN sont réunies à la date du 14 février 2024 ;

CONDAMNE Madame [C] [K] à verser à la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" au paiement de la somme de 532,96 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

AUTORISE Madame [C] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 45 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Madame [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [C] [K] soit condamné à verser à la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;



RAPPELLE qu'en application de l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge; 

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [C] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

DEBOUTE la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



Séverine FONTAINE Isabelle DELORME