Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 8 octobre 2024

N° RG 24/00869 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHWI

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[O] [W]


SPChâteaudun
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

 DU 08 Octobre 2024 


DEMANDEUR(S) :


HOMY, société coopérative d’intérêt collectif, anciennement L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHATEAUDUN “LE LOGEMENT DUNOIS” suite à fusion du 17 octobre 2022
dont le siège social est 19 rue Henri Dunant, 28200 CHATEAUDUN, 
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège 
représentée par Me LACOSTE de la CGL AVOCATS, avocat du barreau de PARIS de la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187 



D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [W]
demeurant 3 B rue Henri Dunant - Appt 1778 - 28200 CHATEAUDUN
comparant en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Juin 2024 et mise en délibéré au 08 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *
















EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 06 MAI 1980, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" a donné à bail à Monsieur [O] [W] un local à usage d’habitation situé au 3B rue Henri Dunant 28200 CHATEAUDUN, pour un loyer mensuel initial de 256,45 €, actuellement d’un montant de 343,33 € outre 55,56 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" a fait signifier le 03 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 2625,91 € visant la clause résolutoire insérée au bail. 

La société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" a ensuite fait assigner Monsieur [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection de du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé pour demander sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; 
- d'ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [W] et de tous occupants de son chef et de ses biens, avec si besoin est le concours de la force publique; 
- de condamner ce dernier au paiement:
- de la somme de 3.748,17€, avec les intérêts au taux légal
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à un mois et demie du montant du loyer et des charges jusqu'au jour de la libération effective du logement, avec les intérêts au taux légal
- d'une somme de 300€ en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- des dépens.

A l’audience du 4 juin 2024, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" - représenté par son conseil - reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3.681,88€.

La société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" fait valoir que Monsieur [O] [W] n’est pas opposé à des délais de paiement. 

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par dépôt de l'acte en l'étude le 27 février 2024, Monsieur [O] [W] a comparu en personne. Il sollicite des délais de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l'appui de ses prétentions, il fait valoir qu’il a retrouvé un emploi en qualité de salarié dans une entreprise d’isolation et qu’il est en CDI depuis juillet 2023, après un CDD de 3mois.

Il a repris le paiement du loyer et propose d’apurer la date en versant la somme de 80€ en sus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, mais il n’apporte aucun élément, Monsieur [O] [W] ne s’étant pas présenté.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article L213-4-du Code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment « des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet.».

Selon l’article R213-9-7 du même code « dans les cas prévus aux articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens ».

S’agissant d’une action relative à un bail portant sur un bien situé à Châteaudun, le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres est compétent.

Le bail et le commandement de payer étant antérieur à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023
c’est donc la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la réforme, qui s’applique en l’espèce.



I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dans sa version postérieure à par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 23 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 03 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, le bail conclu le 06 MAI 1980 contient une clause résolutoire (article : "Article VIII CLAUSE RESOLUTOIRE visée dans le bail") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 03 juillet 2023, pour la somme en principal de 2625,91 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 septembre 2023.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 03 septembre 2023.

- sur le montant de l’arriéré locatifs, 

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

En l'espèce, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [W] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.681,88€ € à la date du mai 2024 inclus. 

Monsieur [O] [W], comparant, reconnaît le montant de la dette locatif.



Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 3.681,88€ €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2625,91 € à compter du commandement de payer (03 juillet 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative" et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l'espèce, il est justifié du versement du loyer courant avant l'audience, le locataire démontre par ailleurs ses possibilités à respecter un échéancier, puisqu’il travaille en CDI en temps que salarié dans une société d’isolation et perçoit un revenu mensuel d’environ 1.500€, il déclare ne pas avoir de crédit en cours et il est célibataire sans enfant à charge.

Il propose le versement d’une somme mensuelle de 80€ en sus du loyer courant.

La société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" indique ne pas y être opposée. 

Il convient de lui accorder des délais, il sera donc autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés au locataire, suspendus, sous condition du respect par ce dernier de ses propositions de règlement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, la demande d'expulsion, et les demandes subséquentes à une mesure d’expulsion deviennent sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, le locataire sera déchu du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d'office plein effet sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet. 

Dans cette hypothèse, le locataire sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges, il n’y a en effet pas lieu à majorée cette indemnité d’occupation.









II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [O] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La Juge chargée des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 MAI 1980 entre la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" et Monsieur [O] [W] concernant le local à usage d’habitation situé au 3B rue Henri Dunant 28200 CHATEAUDUN sont réunies à la date du 03 septembre 2023 et que le bail est résilié à cette date;

CONDAMNE Monsieur [O] [W] à verser à la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" au paiement de la somme de 3.681,88€ € (trois mille six cent quatre vingt un euros et quater vingt huit cents), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2625,91 € à compter du commandement de payer (03 juillet 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

AUTORISE Monsieur [O] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 80 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;





DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera:

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [O] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [O] [W] soit condamné à verser à la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELLE qu'en application de l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge; 

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [O] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

DEBOUTE la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DITque la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus, 

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Séverine FONTAINE Isabelle DELORME