Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 8 octobre 2024

N° RG 24/00867 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHWF

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Maître Gladys LACOSTE de la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[I] [F] [V] [B] [X]

SPChâteaudun
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

 DU 08 Octobre 2024 


DEMANDEUR :

Société HOMY - SOCIETE COOPERATIVE D’INTERET COLLECTIF ANCIENNEMENT “LE LOGEMENT DUNOIS”,
dont le siège social est sis 19 rue Henri Dunant - BP 80108 - 28205 CHATEAUDUN CEDEX
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me LACOSTE de la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187



D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [I] [F] [V] [B] [X]
née le 28 Juin 1979 à SAINT DENIS (93200),
demeurant 35 rue Robert Schuman - Logement 2020 - 28200 CHATEAUDUN
non comparante, ni représentée



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Juin 2024 et mise en délibéré au 08 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *

















EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 1er juillet 1989, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" a donné à bail à Madame [I] [X] un local à usage d’habitation situé au Résidence Jean Monnet 35 rue Robert Schuman 28200 CHATEAUDUN, pour un loyer mensuel de 583,90 € et 32,13 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" a fait signifier le 05 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 1564,35 € visant la clause résolutoire insérée au bail. 

la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" a ensuite fait assigner Madame [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Chartres pour demander sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; 
- d'ordonner l’expulsion de Madame [I] [X] et de tous occupants de son chef et de ses meubles, avec si besoin est le concours de la force publique; 
- de condamner ce dernier au paiement :
- de la somme de 2507,35 € avec les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
- d’une indemnité mensuelle d’occupation à un mois et demie du montant du loyer et des charges jusqu'au jour de la libération effective du logement,
- d'une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- des dépens.

A l’audience du 04 juin 2024, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" - représenté par son conseil - reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3338,03 €.

A l'appui de ses prétentions, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" qu'il est opposé tant aux délais de paiement qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude le 27 février 2024, Madame [I] [X] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience fait état d’une démission de Madame [I] [X] de la fonction publique en 2023, qui aurait contribué à des revenus instables et à des difficultés de paiement de son loyer. Il est également, qu’elle est veuve et qu’elle vit avec trois de ses enfants, dont un seul est mineur. Elle est actuellement employée à l’ADMR et perçoit un salaire de 1700€ en sus d’allocations à hauteur de 141,99 € et 374,48€.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article L213-4-du Code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment « des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet.».

Selon l’article R213-9-7 du même code « dans les cas prévus aux articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens ».

S’agissant d’une action relative à un bail portant sur un bien situé à Châteaudun, le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres est compétent.

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l'espèce.

Il est précisé que le bail est antérieur à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, mais le commandement de payer est postérieure à cette réforme et vise le délai de six semaines pour procéder au paiement de l’arriéré de la dette locative.





I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 27 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 05 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

En conséquence, l’action est recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, le bail conclu le 1er juillet 1989 contient une clause résolutoire (article :" VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 octobre 2023, pour la somme en principal de 1564,35 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 novembre 2023.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 16 novembre 2023.

- sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative" et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l'espèce, il est justifié de la reprise récente du versement d’une partie du loyer courant avant l'audience, mais Madame [I] [X], non comparant, n'apporte par définition aucun élément concernant sa situation. 

En outre, le diagnostic social fait état d’une démission de Madame [I] [X] de la fonction publique en 2023, qui aurait contribué à des revenus instables et à des difficultés de paiement de son loyer. Il est également, qu’elle est veuve et qu’elle vit avec trois de ses enfants, dont un seul est mineur. Elle est actuellement employée à l’ADMR et perçoit un salaire de 1700€ en sus d’allocations à hauteur de 141,99 € et 374,48€.

Il est précisé que Madame [I] [X] a conscience qu’il s’agit d’une seconde procédure d’expulsion sur le même logement.

Elle avait fait part de son intention de venir à l’audience, mais n’a finalement pas comparu.

Elle explique au terme du diagnostic avoir des phases pendant lesquelles, elle n’ouvre plus ses courriers et ne fait plus de démarches, ce qui a une incidence sur son budget.

Dans ces conditions, et compte tenu de l’augmentation de la dette locative depuis l’assignation il ne peut lui être accordés d'office des délais de paiement, faute d'informations sur ses possibilités réelles à respecter un échéancier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

sur les demandes de condamnation au paiement :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Madame [I] [X] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l'espèce, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" produit un décompte démontrant que Madame [I] [X] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3338,03 € à la date du mai inclus 2024. 

Madame [I] [X], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. 

En conséquence, elle sera condamnée au paiement de cette somme de 3338,03 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1564,35 € à compter du commandement de payer (05 octobre 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Compte tenu de l'absence de délais, elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, la demande de majoration du bailleur n’étant pas justifiée.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.


En l’espèce, à Madame [I] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge chargée des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 1989 entre la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" et Madame [I] [X] concernant le local à usage d’habitation situé au Résidence Jean Monnet 35 rue Robert Schuman 28200 CHATEAUDUN sont réunies à la date du 16 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [I] [X] à verser à la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" la somme de 3338,03 € (décompte arrêté au mai inclus 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 05 octobre 2023 sur la somme de 1564,35 € et à compter du présent jugement pour le surplus ; 

CONDAMNE Madame [I] [X] à payer à la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet ;
FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [I] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU CHATEAUDUN "LE LOGEMENT DUNOIS" de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;






DEBOUTE la société HOMY anciennement l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN " LE LOGEMENT DUNOIS" du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;


Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Séverine FONTAINE Isabelle DELORME