Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 26 janvier 2024

ARRÊT N°

VAG



R.G : N° RG 21/01517 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FTMG





[H]



C/



[S]



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 26 JANVIER 2024



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE en date du 09 JUILLET 2021 suivant déclaration d'appel en date du 19 AOUT 2021 RG n° 20/02465





APPELANT :



Monsieur [W] [Z] [T] [H]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : Me Normane OMARJEE de la SELARL KER AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



INTIMÉE :



Madame [K] [L] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION





DATE DE CLÔTURE : 25 mai 2023





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Octobre 2023 devant Monsieur ALDEANO-GALIMARD Vincent, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2024.





Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Janvier 2024. 





* * *



LA COUR : 



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 27 novembre 2012, Mme [K] [L] [S] a donné à bail à M. [W] [Z] [T] [H] un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 7], destiné à une activité de fleuriste et de snack-bar, moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros, indexé sur l'indice du coût de la construction. 



Le 13 mars 2020, les parties ont signé quatre documents intitulés " Résiliation du bail ", " Résiliation amiable du bail commercial ", " Etat des lieux de sortie valant résiliation amiable du contrat de bail " ainsi que la remise d'un chèque de 600€ par le locataire " pour le loyer de février 2020 ". 



Par acte d'huissier du 2 juillet 2020, Mme [K] [L] [S] a fait assigner M. [W] [Z] [T] [H] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre. 



Par jugement du 9 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a statué en ces termes :

- condamne M. [W] [Z] [T] [H] à payer à Mme [K] [L] [S], au titre des loyers impayés, la somme de 9.830,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 avril 2020;

- dit que les intérêts de cette somme, dus au moins pour une année entière, porteront eux-mêmes intérêt au taux légal ;

- condamne M. [W] [Z] [T] [H] à payer à Mme [K] [L] [S] la somme de 983 euros, au titre de la clause pénale stipulée au bail;

- déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;

- condamne M. [W] [Z] [T] [H] aux dépens et autorise le conseil de la demanderesse à recouvrer directement contre lui ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision. 



Par déclaration du 19 août 2021, M. [W] [Z] [T] [H] a interjeté appel de ce jugement. 



Par ordonnance sur incident du 2 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a débouté Mme [K] [L] [S] de sa demande de radiation.

 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mai 2023. 



EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Aux termes de ses écritures transmises par le RPVA le 17 novembre 2021, M. [W] [Z] [T] [H] demande à la cour de :

" INFIRMER le jugement du 9 juillet 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre en ce qu'il a :

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] [T] [H] à payer à Madame [K] [L] [S], au titre des loyers impayés, la somme de 9830, 16 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 avril 2020 ;

DIT que les intérêts de cette somme, dus au moins pour une année entière, porteront eux-mêmes intérêt au taux légal ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] [T] [H] à payer à Madame [K] [L] [S], la somme de 983 euros, au titre de la clause pénale stipulée au bail ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] [T] [H] aux dépens.

Statuant à nouveau,

CONSTATER que le local situé au [Adresse 3] était vétuste et présentait des désordres impropres à sa destination.

CONSTATER que Monsieur [W] [Z] [T] [H] exerçant à l'enseigne [H] [W] FLEURS ET DECORATION a réalisé des travaux dans le local situé au [Adresse 3].

CONSTATER que les parties ont d'un commun accord décidé que le loyer soit fixé à 600€ à compter du mois de juillet 2018.

En conséquence,

DEBOUTER Madame [K] [L] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

A titre reconventionnel,

CONDAMNER Madame [K] [L] [S] à payer à Monsieur [W] [Z] [T] [H] exerçant à l'enseigne [H] [W] FLEURS ET DECORATION au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

En tout état de cause,

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre du 9 juillet 2021 en ce qu'il a débouté Madame [S] de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNER Madame [K] [L] [S] à payer à Monsieur [W] [Z] [T] [H] exerçant à l'enseigne [H] [W] FLEURS ET DECORATION la somme de 2. 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. "



Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

- qu'à compter du mois de juillet 2018, il a été convenu entre les parties d'une diminution du loyer à la somme de 600€, en raison de la vétusté du local et des travaux qu'il avait entrepris ; qu'il s'agissait de grosses réparations incombant au bailleur, que Mme [K] [L] [S] ne peut ignorer puisque les parties ont lors de la rupture amiable dressé la liste des travaux qu'il a été dans l'obligation d'effectuer en raison de la vétusté du local ; 

- que lors de la rupture amiable du contrat de bail, il a remis à Mme [K] [L] [S] un chèque de 600 € pour le loyer de février 2020, remise matérialisée par un écrit signé tant par le propriétaire que par le locataire, démontrant que le montant du loyer convenu entre les parties était de 600€ ; qu'il a toujours réglé les loyers ; 

- qu'il a résilié sa police d'assurance lorsqu'il a quitté les lieux ; qu'il n'a jamais sous-loué à M. [Z] [M] [H] le local puisque l'un occupait le local situé au [Adresse 1] alors que l'autre occupait le local situé au [Adresse 3] ;

- que Mme [K] [L] [S] a fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer puisqu'il lui a été adressé le 21 avril 2020 au local alors qu'il avait quitté les lieux depuis le 13 mars 2020 suite à la résiliation amiable du contrat ; 

- qu'il a subi une baisse d'activité en raison des désordres affectant le local.



 

Aux termes de ses écritures transmises par le RPVA le 8 février 2023, Mme [K] [L] [S] demande à la cour de : 

" Débouter Monsieur [H] [W] [Z] [T] de l'ensemble de ses prétentions.

Confirmer la décision entreprise en ses dispositions sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages intérêts de Mme [S] [K] [L],

Y statuant à nouveau de ce chef,

Condamner M. [H] [W] [Z] [T] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de dommages intérêts.

Le condamner au paiement de la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

Condamner M. [H] aux entiers dépens d'appel. "



Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

- que l'état des lieux de sortie a été préparé d'avance par le locataire et signé le soir du 13 mars 2020 à 19H30, dans le noir puisqu'il avait déjà fait couper l'eau et la lumière ; qu'il en a profité pour lui faire signer un document concernant les travaux qu'il avait réalisés dans les lieux ; que cependant à aucun moment il n'a été question pour la bailleresse de lui rembourser ses travaux, en l'absence de facture ; 

- qu'outre le fait qu'elle n`a jamais été informée des travaux à réaliser dans les lieux, M. [W] [Z] [T] [H] a fait des travaux de transformation du local sans autorisation du bailleur, notamment en ce qui concerne la terrasse; 

- que la seule mention dans un reçu du 13 mars 2020 de ce que la somme de 600 euros est remise pour le loyer de février 2020 n'établit pas l'existence d'un accord des parties sur la fixation du loyer mensuel à 600 euros ; 

- qu'elle n'a pas été informée ni n'a accepté les travaux réalisés par le locataire, à l'exception de travaux d'électricité déjà déduits des loyers de janvier et avril 2018 ; qu'elle n'est pas responsable du trouble de jouissance allégué par M. [W] [Z] [T] [H]. 



MOTIVATION 



A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de " constatations " ou de " dire et juger " qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.



Sur la demande principale



L'article 1193 du code civil dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.



Mme [K] [L] [S] et M. [W] [Z] [T] [H] ont résilié le bail conclu le 27 novembre 2012 de façon amiable, en signant tous deux le 13 mars 2020 quatre documents distincts à l'occasion de la remise des clés :

- un document intitulé " Résiliation du bail " , aux termes duquel ils déclarent mettre fin " ce jour d'un commun accord et sans préavis au dit bail " et précisent que Mme [K] [L] [S] remet le chèque de caution d'un montant de 1 000€ à M. [W] [Z] [T] [H] " ce jour " ;

- un document intitulé " Résiliation amiable du bail commercial " détaillant " les travaux effectués durant le bail par M. [H] [W] ", soit des travaux d'élagage et de rénovation en 2013, 2016, 2018 et 2019, avec mention de leur coût et de la répartition de leur prise en charge entre la propriétaire et le locataire ; 

- un document intitulé " Etat des lieux de sortie valant résiliation amiable du contrat de bail ", mentionnant " Bon état " pour l'ensemble des éléments du local ; 

- un document mentionnant la remise d'un chèque de 600€ " pour le loyer de février 2020 ". 



Il se déduit de ces documents que les parties ont convenu le 13 mars 2020 de résilier amiablement le bail conclu le 27 novembre 2012, en faisant notamment les comptes entre elles suite à différents travaux réalisés par le locataire. 



Il convient de relever que Mme [K] [L] [S] a restitué le même jour à M. [W] [Z] [T] [H], sans aucune déduction, le dépôt de garantie de 1 000€, dont le contrat du 27 novembre 2012 stipule pourtant qu'il " sera remboursé en fin de bail au preneur déduction faite des réparations locatives et autres sommes pouvant être dues pour quelque cause que ce soit". 



Cela explique l'absence de toute protestation de Mme [K] [L] [S] avant la résiliation du bail, concernant d'éventuels loyers impayés. Le décompte qu'elle fournit, daté du 16 mars 2020 soit postérieurement à la résiliation, atteste en effet que son locataire lui payait la somme de 600 euros par mois depuis juillet 2018 au titre des loyers, les sommes venant en débit de ce décompte correspondant uniquement au différentiel entre ce montant et le montant réévalué du loyer initial soit 1 080€ puis 1 095€. 



Il se déduit de l'ensemble de ces constatations, que les parties ont convenu qu'aucune dette de loyer ne subsistait postérieurement au 13 mars 2020 au titre du contrat de bail. 



La demande de Mme [K] [L] [S] en paiement de loyers impayés et clause pénale sera donc rejetée. 



Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [K] [L] [S]



Il ressort de l'état des lieux de sortie signé par Mme [K] [L] [S] que le local y est mentionné en " bon état " au départ de M. [W] [Z] [T] [H], sans qu'il soit justifié de l'impossibilité pour la bailleresse de se rendre compte de l'état réel de son bien lors de la remise des clés. 



Mme [K] [L] [S] évoque par ailleurs la destruction d'arbres anciens et la sous-location du local, sans en apporter la preuve. 



En conclusion de ce qui précède, sa demande sera rejetée. 



Sur la demande de dommages et intérêts de M. [W] [Z] [T] [H]



M. [W] [Z] [T] [H] produit des photographies non datées du local, qui ne peuvent suffire à démontrer l'existence d'une violation par Mme [K] [L] [S] de son obligation de faire réaliser les grosses réparations telles que définies par l'article 606 du code civil, comme cela est stipulé au contrat de bail. 



Comme l'a relevé le premier juge, il ne justifie par ailleurs d'aucune demande de travaux auprès de sa bailleresse. 



En conclusion de ce qui précède, sa demande sera rejetée. 



Mme [K] [L] [S], qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens de l'instance, sans qu'il soit justifié de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Infirme le jugement du 9 juillet 2021 du tribunal judiciaire de Saint-Pierre,

 

Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Rejette les demandes de Mme [K] [L] [S], 



Rejette les demandes de M. [W] [Z] [T] [H],



Condamne Mme [K] [L] [S] aux dépens de première instance et d'appel,





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT