Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/04058 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIPA

Minute : 24/00913







Société SEQENS
Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

 

C/


Madame [N] [O]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BENOIT-GUYOD
Copie délivrée à :
Mme [O]
Le 16 Juillet 2024


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 Juillet 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame DULAC, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 Juin 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame DULAC, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Société SEQENS, ayant son siège social [Adresse 5], représentée par Maitre BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de Paris



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [N] [O], demeurant [Adresse 3]
comparante



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 27 juillet 2022, la société SEQENS a donné à bail à Mme [N] [O] et M. [L] [M] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 1013,20 euros. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 168,38 €. Le contrat de bail comprend également un emplacement de parking n°421932 pour un loyer hors charge de 40,43 euros ainsi que des charges s'élevant à un montant de 10,04 euros.

M. [L] [M] est décédé le 12 juin 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS a fait signifier à Mme [N] [O], par exploit de commissaire de justice du 10 novembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 806,79 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, la société SEQENS a fait assigner Mme [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 17 juin 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire. 

La société SEQENS, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de Mme [N] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier;
? ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution aux frais risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendront ;
? En cas de suspension des effets de la clause résolutoire, juger que les loyers, charges et éventuels suppléments de loyer devront être payés intégralement à leur échéance à compter de l'audience et que, à défaut comme en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité à valoir sur la dette locative pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;
? condamner Mme [N] [O] à payer :
? la somme de 5092,23 euros à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 12/06/24, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et de l'assignation pour le surplus ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer, des charges et des éventuels suppléments de loyer de solidarité qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
? une somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 27 juillet 2022 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que Mme [N] [O] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'elle n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [N] [O], comparante, reconnaît la dette dans son principe mais expose avoir effectué deux virements pour un montant global de 2 000 euros qui n'apparaissent pas sur le décompte fourni par le bailleur. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement d'un montant de 100 euros par mois pour apurer sa dette, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 13 juin 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que la dette locative de Mme [N] [O] s'est créée suite aux besoins médicaux et à l'hospitalisation de sa mère au Cameroun à qui elle a envoyé de l'argent. Par ailleurs, Mme [N] [O] est actuellement en recherche d'emploi et vit avec sa fille qui travaille en tant qu'intérimaire.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 24 juin 2024, la société SEQENS a produit un décompte actualisé au 24 juin 2024 confirmant que Mme [N] [O] a effectué un versement de 1500 euros par virement bancaire le 14 juin 2024. Le décompte ne fait cependant pas état d'un deuxième versement de 500 euros.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 27 juillet 2022 que Mme [N] [O] doit payer un loyer d'un montant de 1013,20 hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 168,38 €. Le contrat de bail comprend également un emplacement de parking pour un loyer hors charge de 40,43 euros ainsi que des charges s'élevant à un montant de 10,04 euros.Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 1 307,10 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [N] [O] restait devoir la somme de 5 419,92 euros à la date du 12 juin 2024.

Or,des frais non justifiés, en particulier des frais d'assurance et de contentieux ont été imputés pour le montant de 347,99 euros, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 5 071,93 €, arrêtée au 12 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.

Mme [N] [O], comparante, ne conteste pas le principe de la dette. Elle conteste en revanche le montant de la dette et affirme avoir effectué deux versements à la société SEQENS de 1500 euros et 500 euros chacun.

La société SEQENS a transmis au greffe du Tribunal une note en délibéré le 24 juin 2024 confirmant le versement de 1500 euros par Mme [N] [O] le 14 juin 2024. Aucune preuve d'un versement de 500 euros n'a cependant été apportée ni par la défenderesse, ni par le bailleur.

Il y a donc lieu de considérer que la dette s'élève à la somme de 3 571,93 euros, arrêtée au 24 juin 2024, terme de mai 2024 inclus.

Il y a lieu de condamner Mme [N] [O] au paiement d'une somme de 3 571,93 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 764,52 € à compter du 26 avril 2024 et sur le surplus à compter du 16 juillet 2024, date du jugement.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

Il ressort de l'article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d'exécution et d'anéantissement.

En l'espèce, le bail conclu le 27 juillet 2022 contient une clause résolutoire en son article 17 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 10 novembre 2023 pour la somme en principal de 3 806,79 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 janvier 2024.

Toutefois, Mme [N] [O] propose de régler 100 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de Mme [N] [O] à l'audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que Mme [N] [O] est actuellement en recherche d'emploi et perçoit des indemnités Pôle emploi d'un montant de 1000 euros. Elle vit avec sa fille qui occupe un poste d'intérimaire et perçoit un salaire. Cette situation lui permet d'assumer ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire.

Par ailleurs, Mme [N] [O] a repris le paiement de l'intégralité du loyer depuis le mois de mars 2024.

Compte tenu de ces éléments et de l'absence d'opposition du bailleur, Mme [N] [O] est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [N] [O] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de Mme [N] [O] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la société SEQENS pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [N] [O]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [N] [O], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à la société SEQENS une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer, des charges et des éventuels suppléments de loyer de solidarité qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 10 novembre 2023.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juillet 2022 entre la société SEQENS et Mme [N] [O] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], outre un emplacement de parking n°421932 situé à la même adresse, sont réunies à la date du 10 janvier 2024 ;

CONDAMNE Mme [N] [O] à verser à la société SEQENS la somme de 3 571,93 €, arrêtée au 24 juin 2024, terme de mai 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 764,52 € à compter du 26 avril 2024 et sur le surplus à compter du 16 juillet 2024, date du jugement ;

AUTORISE Mme [N] [O] à s'acquitter de sa dette, savoir la somme de 3 571, 93 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [N] [O] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 27 juillet 2022 entre la société SEQENS et Mme [N] [O] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], outre un emplacement de parking n°421932 situé à la même adresse, sur la période courant du 01 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus, jusqu'à l'acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [N] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [N] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer, des charges et des éventuels suppléments de loyer de solidarité qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [N] [O] à payer à la société SEQENS l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Seqens SA de sa demande en paiement d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [O] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 16 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION