Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/03922 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHZ6

Minute : 24/00906







S.C.I. BPM
Représentant : Maître Julien PASTUREAU de la SELARL ALTERLEX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :

 

C/


Monsieur [S] [W]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me PASTUREAU
Copie délivrée à :
M [W]

Le 16 Juillet 2024


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 Juillet 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame DULAC, greffier 

Après débats à l'audience publique du 17 Juin 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame DULAC, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.C.I. BPM, demeurant [Adresse 5], représentée par Maitre PASTUREAU, avocat au barreau de Paris




D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [S] [W], demeurant [Adresse 3]
comparant



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 21 décembre 2018, BPM SCI a donné à bail à M. [S] [W] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer de 950,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, BPM SCI a fait signifier à M. [S] [W], par exploit de commissaire de justice du 2 octobre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 6 209,28 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, BPM SCI a fait assigner M. [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 17 juin 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

BPM SCI, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [S] [W] de l'intégralité de ses demandes et de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [S] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
o condamner M. [S] [W] à payer :
? la somme de 10 587,25 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 30 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l'assignation.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1134, 1731 et 1224 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 21 décembre 2018 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [S] [W] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré.

M. [S] [W], comparant, indique avoir effectué un paiement d'une somme de 5 000 euros le 06 juin 2024, sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 600 euros par mois et actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024.

Par note en délibéré autorisée par le juge, transmise au greffe du Tribunal le 18 juin 2024, SCI BPM a adressé copie intégrale du contrat de bail et un relevé de compte actualisé.


MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 21 décembre 2018 que M. [S] [W] doit payer un loyer d'un montant de 950,00 €. Le dernier loyer appelé s'est élevé à la somme de 1 043,04 euros.

Le bailleur produit un décompte en délibéré démontrant que M. [S] [W] restait devoir la somme de 10 802,45 € euros à la date du 18 juin 2024, terme de juin 2024 inclus. 

Or, des frais non justifiés ont été imputés pour un montant total de 311,41 € (taxe d'ordures ménagères), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 10 491,04 €, arrêtée au 18 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.

M. [S] [W], comparant, indique avoir effectué un versement de 5 000 euros le 06 juin 2024, effectivement crédité sur le relevé de compte fourni en délibéré en date du 10 juin 2024.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [S] [W] au paiement d'une somme de 10 491,04 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 209,28 € à compter du 2 octobre 2023, sur la somme de 9 066,56 € à compter du 28 mars 2024, date de l'assignation, et sur le surplus à compter du 16 juillet 2024, date du jugement.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d'exécution et d'anéantissement.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le bail conclu le 21 décembre 2018 contient telle une clause résolutoire en son article VII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 2 octobre 2023 pour la somme en principal de 6 209,28 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 décembre 2023.

Toutefois, M. [S] [W] propose de régler 600 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de M. [S] [W] que celui-ci, plombier à son compte, perçoit un salaire d'environ 3 000 euros par mois, ce qui lui permet d'assumer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Il justifie de la reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l'audience, justifiant d'un virement de 5 000 euros intervenu le 06 juin 2024, crédité le 10 juin 2024. Toutefois, au regard des mensualités proposées et des revenus déclarées, il y a lieu de les ramener à de plus justes proportions.

Compte tenu de ces éléments et malgré l'opposition du bailleur, M. [S] [W] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [S] [W] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [S] [W] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, BPM SCI pourra faire procéder à l'expulsion de M. [S] [W]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [S] [W], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à BPM SCI une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur les modalités de l'expulsion

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 2 octobre 2023 et de l'assignation en date du 28 mars 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 décembre 2018 entre BPM SCI et M. [S] [W] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 02 décembre 2023 ;

CONDAMNE M. [S] [W] à verser à BPM SCI une somme de 10 491,04 €, arrêtée au 18 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 209,28 € à compter du 2 octobre 2023, sur la somme de 9 066,56 € à compter du 28 mars 2024, date de l'assignation, et sur le surplus à compter du 16 juillet 2024, date du jugement

AUTORISE M. [S] [W] à s'acquitter de sa dette, savoir la somme de 10 491,04 euros, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 300 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [S] [W] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 21 décembre 2018 entre BPM SCI et M. [S] [W] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], sur la période courant du 01 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus, jusqu'à l'acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [S] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [S] [W] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [S] [W] à payer à BPM SCI l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [S] [W] à payer à BPM SCI une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [S] [W] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 16 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION