Tribunal Judiciaire · Chambre 29 / Proxi référé — 7 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ 
DE SAINT OUEN
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N° RG 24/00589 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y56G

Minute : 24/139





Société SEMISO
Représentant : Me Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145


C/

Monsieur [O] [Y]
Madame [B] [Y]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 OCTOBRE 2024



DEMANDEUR :

Société SEMISO
[Adresse 2]
représentée par Me Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [Y]
[Adresse 3]
comparant en personne

Madame [B] [Y]
[Adresse 3]
non comparante, ni représentée





DÉBATS :
Audience publique du 05 Septembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2024, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, Greffier et en présence de Madame [Z] [S], Greffier stagiaire.
Copie exécutoire : Me Maxime TONDI
Copie certifiée conforme : défendeurs
Le 07/10/24




RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 27 mars 2014, la SEMISO a donné à bail à Madame [B] [Y] et Monsieur [O] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 717,43 € et 202,22 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SEMISO a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 septembre 2023. 

Elle a ensuite fait assigner Madame [B] [Y] et Monsieur [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen statuant en référé par un acte du 20 février 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 septembre 2024, après avoir été renvoyée à cette date à l’audience du 16 mai 2024, lors de laquelle la SEMISO et Monsieur [O] [Y] ont comparu.

A l’audience du 5 septembre 2024, la SEMISO - représentée par Maître Maxime TONDI - a repris les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Madame [B] [Y] et Monsieur [O] [Y] ; d'autoriser la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; et de condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une provision sur l'arriéré locatif actualisée à la somme de 15.993,60 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SEMISO s'oppose à l'octroi de tout délai de paiement au bénéfice des défendeurs, soulignant que le paiement du loyer et des charges courants n’est pas repris. 

Bien que convoqués par un acte signifié à l'étude du commissaire de justice le 20 février 2024 puis avisés de la date de l’audience de renvoi, Madame [B] [Y] et Monsieur [O] [Y] ne sont ni présents, ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de civil, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 21 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la SEMISO justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 25 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date du commandement de payer, prévoit que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 27 mars 2014 contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 septembre 2023, pour la somme en principal de 13.765,08 €. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 novembre 2023.

L’expulsion de Madame [B] [Y] et Monsieur [O] [Y] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure, de surcroit, purement hypothétique à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SEMISO produit un décompte démontrant que Madame [B] [Y] et Monsieur [O] [Y] restent devoir la somme de 15.993,60 € à la date du 30 août 2024. Elle explique que le montant des régularisation de charges s’explique par la mise en place d’un nouveau compteur d’eau à la place de l’ancien compteur qui ne fonctionnait plus et en justifie par le versement aux débats des avis d’échéance y afférents. 

Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs stipulée en page 3 du contrat de bail. 

Madame [B] [Y] et Monsieur [O] [Y], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 15.993,60 €.

Madame [B] [Y] et Monsieur [O] [Y] seront également solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. 


Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par la SEMISO du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [Y] et Monsieur [O] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SEMISO, Madame [B] [Y] et Monsieur [O] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mars 2014 entre la SEMISO et Madame [B] [Y] et Monsieur [O] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 8 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [Y] et Monsieur [O] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [Y] et Monsieur [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification de la présente ordonnance, la SEMISO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Madame [B] [Y] et Monsieur [O] [Y] à verser à la SEMISO à titre provisionnel la somme de 15.993,60 € (décompte arrêté au 30 août 2024, incluant juillet 2024) ;

CONDAMNONS solidairement Madame [B] [Y] et Monsieur [O] [Y] à payer à la SEMISO à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [B] [Y] et Monsieur [O] [Y] à verser à la SEMISO une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [B] [Y] et Monsieur [O] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 7 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,