Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 15 octobre 2024

N° RG 24/00531 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GLMI





Minute : JCP


























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[V] [Z]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

 réputée contradictoire

 DU 15 Octobre 2024 


DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR 
dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192)
dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS, 
agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [F] [C]
domicilié en cette qualité audit siège 

représenté par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 



D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [Z]
né le 05 Mars 1991 à PORTO NOVO (BENIN)
demeurant 4 rue du vieux puits - Logt n°3 - 28110 LUCÉ
non comparant, ni représenté



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 10 Septembre 2024 et mise en délibéré au 15 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *












 

 














EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2020, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN a consenti un bail d’habitation sur un logement n°3 situé 4 rue du vieux puits à 28110 LUCE à Monsieur [V] [Z], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 296,41 euros hors charges locatives.

Par acte d'huissier de justice du 22 octobre 2021, HABITAT EURELIEN a fait signifier à Monsieur [V] [Z] un premier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 837,64 euros au titre des loyers et charges impayés puis un second commandement de payer le 17 janvier 2023 pour un montant de 788,92 euros.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [V] [Z] le 18 janvier 2023.

Par acte d'huissier de justice du 7 juin 2024, HABITAT EURELIEN a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire faute d’avoir quitté les lieux dans la huitaine de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 40 € par jour de retard, et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

1.837,03 € à titre provisionnel sur l'arriéré dû au 23 mai 2024, mensualité de mars 2024 non comprise,une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant égal aux loyers courants majorés des charges du jour de la résiliation du bail au jour de la libération effective des lieux,600 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,les intérêts légaux (articles 1231-6, 1344-1 et 1907 du Code civil),les dépens, y compris les commandements de payer des 22 octobre 2021 et 17 janvier 2023.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d'Eure-et-Loir le 10 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 septembre 2024.

A l’audience, HABITAT EURELIEN, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 3.497,04 euros, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Monsieur [V] [Z], régulièrement cité en l'étude, n'a pas comparu et n'a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION :
 
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection  dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
 
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l'espèce, le maintien d’un locataire dans les lieux, alors qu’il est devenu occupant sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire de plein droit en vertu de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, caractérise un trouble manifestement illicite. A tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

- Sur la recevabilité :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l'espèce, HABITAT EURELIEN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 10 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024.

En outre, HABITAT EURELIEN justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives le 18 janvier 2023, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 juin 2024.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

- Sur le fond :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d'ordre public plus protectrice, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, deux commandements de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location ont été signifiés au locataire le 22 octobre 2021 pour la somme de 837,64 euros et le 17 janvier 2023 pour la somme de 788,92 euros. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 788,92 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 17 mars 2023.







Par ailleurs, il ressort de l'extrait de compte arrêté au 6 septembre 2024 que Monsieur [V] [Z] n'a plus réglé le loyer depuis le mois d’avril 2024 et n’a pas repris le paiement du loyer avant la date de l'audience. En outre, l'absence de comparution de Monsieur [V] [Z] et d'éléments sur leur situation personnelle laissent le juge dans l'ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Monsieur [V] [Z] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser HABITAT EURELIEN à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation :

L'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 17 mars 2023.

En conséquence, Monsieur [V] [Z] est redevable envers HABITAT EURELIEN depuis cette date, d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à titre provisionnel à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par HABITAT EURELIEN - contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte - que Monsieur [V] [Z] reste devoir une somme de 3.497,04 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté au 6 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Il ressort du bail conclu le 9 septembre 2020 que Monsieur [V] [Z] est tenu au paiement des loyers, charges et accessoires.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [V] [Z] à payer à HABITAT EURELIEN la somme provisionnelle de 3.497,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de condamnation sous astreinte
En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en œuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en œuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Monsieur [V] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer du 17 janvier 2023 et n’incluent pas le coût du commandement de payer du 22 octobre 2021.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de HABITAT EURELIEN les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 septembre 2020 entre HABITAT EURELIEN et Monsieur [V] [Z], concernant le logement n°3, situé 4 rue du Vieux Puits à 28110 LUCE sont réunies à la date du 17 mars 2023 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 17 mars 2023 ;

ORDONNONS à Monsieur [V] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement n°3, situé 4 rue du Vieux Puits à 28110 LUCE ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNONS Monsieur [V] [Z] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 mars 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETONS la demande d'astreinte de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN ayant son siège social sis 6 rue Jean Perrin 28300 MAINVILLIERS ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [Z] à payer à titre provisionnel à HABITAT EURELIEN la somme de 3.497,04 euros (trois mille quatre cent quatre-vingt-dix-sept euros et quatre cents) représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 6 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 janvier 2023;

REJETONS la demande de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 15 Octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN